สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=9143 out_tok=2958 at=2026-07-25T21:55:56 --> # NOBLE กำไร Q3/2566 พุ่ง 516.8% รับอานิสงส์ขายเงินลงทุน-ค่าธรรมเนียมโครงการ ## รายได้-กำไรโตแรงจากรายการพิเศษ ขณะที่ยอดขายโครงการใหม่ชะลอตัว บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NOBLE รายงานผลประกอบการ 9 เดือนแรกปี 2566 มีรายได้รวม 7,273.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 53.7% และมีกำไรสุทธิ 719.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 516.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจัยหลักมาจากรายการกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนในโครงการร่วมทุนและการรับรู้ค่าธรรมเนียมบริหารโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ยอดขายโครงการ (Presale) ในช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ปรับตัวลดลง เนื่องจากจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปีก่อน ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่ทำให้กำไรสุทธิของ NOBLE ในงวด 9 เดือนแรกปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 516.8% มาจาก **รายการกำไรอื่นที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการขายเงินลงทุนใน 2 โครงการร่วมทุน (โครงการนิวดิสทริคอาร์ 9 และโครงการนิวครอสคูคตสเตชัน) ให้แก่บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ในเดือนกรกฎาคม 2566** ควบคู่ไปกับการรับรู้ **ค่าธรรมเนียมต่างๆ ในฐานะผู้บริหารโครงการร่วมทุน** ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการบริหารโครงการ (Management Fee), ค่าธรรมเนียมแรงจูงใจ (Incentive Fee) และค่าธรรมเนียมความสำเร็จของธุรกิจ (Success Fee) ซึ่งรายการเหล่านี้เป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันให้กำไรสุทธิเติบโตสูง **สาเหตุที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงนี้** เกิดจากการที่บริษัทฯ ได้ดำเนินการขายเงินลงทุนในโครงการร่วมทุนดังกล่าวออกไป ซึ่งส่งผลให้เกิดกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ามาเป็นรายได้พิเศษ นอกจากนี้ การที่บริษัทยังคงมีบทบาทในการบริหารโครงการร่วมทุนเหล่านี้ต่อไป ทำให้ยังคงได้รับค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการโครงการ ซึ่งเป็นรายได้ที่เข้ามาเสริมจากการดำเนินงานปกติ **สำหรับโอกาสในการเกิดผลต่อเนื่อง** รายการกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนนี้ **มีลักษณะเป็นรายการครั้งคราว (One-time Transaction)** โดยจะเกิดขึ้นเฉพาะเมื่อมีการขายเงินลงทุนในโครงการร่วมทุนเท่านั้น อย่างไรก็ตาม รายได้จากค่าธรรมเนียมบริหารโครงการ (Management Fee, Incentive Fee, Success Fee) **มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่อง** หากบริษัทยังคงมีส่วนร่วมในการบริหารโครงการร่วมทุนเหล่านี้ต่อไป ซึ่งจะช่วยสนับสนุนผลประกอบการในส่วนของรายได้อื่นให้เติบโตได้ ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิ 9 เดือนแรกปี 2566 เติบโต 516.8% YoY** แตะ 719.2 ล้านบาท จาก 116.6 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้รวม 9 เดือนแรกปี 2566 เพิ่มขึ้น 53.7% YoY** อยู่ที่ 7,273.6 ล้านบาท * **ยอดขายโครงการ (Presale) 9 เดือนแรกปี 2566 ลดลง 23.9% YoY** อยู่ที่ 10,680.9 ล้านบาท เนื่องจากจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยลง * **Backlog ณ สิ้น Q3/2566 อยู่ที่ 17,884.8 ล้านบาท** (ไม่รวม 2 โครงการร่วมทุน) คาดทยอยรับรู้ภายใน 2 ปีข้างหน้า * **อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest-Bearing Debt to Equity Ratio) เพิ่มขึ้น** จาก 1.83 เท่า ณ สิ้นปี 2565 เป็น 2.16 เท่า ณ สิ้น Q3/2566 ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับงวด 9 เดือนแรกของปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้รวม 7,273.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 53.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนจากรายได้จากการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น 134.8% จากการบริหารงานก่อสร้างโครงการร่วมทุน และการรับรู้รายได้จากธุรกิจใหม่ที่ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 รวมถึงรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้น 115.7% จากค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ได้รับจากการขายเงินลงทุนในโครงการร่วมทุน ในขณะที่กำไรสุทธิสำหรับงวด 9 เดือนแรกปี 2566 อยู่ที่ 719.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 516.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรอื่นที่เพิ่มขึ้นจากการขายเงินลงทุนใน 2 โครงการร่วมทุน และค่าธรรมเนียมที่ได้รับจากการบริหารโครงการร่วมทุน อัตรากำไรขั้นต้นรวมอยู่ที่ 25.0% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 24.1% ในปีก่อน โดยอัตรากำไรขั้นต้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 30.8% และธุรกิจให้เช่าและบริการอยู่ที่ 16.7% ## โอกาส * **การรับรู้รายได้จาก Backlog:** บริษัทฯ มี Backlog จำนวน 17,884.8 ล้านบาท (ไม่รวม 2 โครงการร่วมทุน) ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ภายใน 2 ปีข้างหน้า โดยคาดว่าประมาณ 18% ของ Backlog จะรับรู้ได้ในปี 2566 * **การเติบโตของธุรกิจใหม่:** การขยายธุรกิจใหม่ด้านการให้บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์, ตัวแทนนายหน้า และบริการหลังการขายภายใต้บริษัท เซิร์ฟ โซลูชั่น จำกัด ซึ่งเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 มีศักยภาพในการเติบโตและสร้างรายได้ต่อเนื่อง * **การบริหารโครงการร่วมทุน:** การรับรู้รายได้ค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการบริหารโครงการร่วมทุน เช่น โครงการนิวดิสทริคอาร์ 9 และโครงการนิวครอสคูคตสเตชัน ยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนรายได้ ## ความเสี่ยง * **ยอดขายโครงการ (Presale) ชะลอตัว:** ยอดขายโครงการ 9 เดือนแรกปี 2566 ลดลง 23.9% YoY เนื่องจากจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปีก่อน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ในอนาคตหากไม่สามารถเร่งการเปิดโครงการใหม่และสร้างยอดขายได้ * **ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น:** ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 40.3% YoY จากการออกหุ้นกู้และเงินกู้สถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเพิ่มขึ้นจาก 4.34% เป็น 4.82% * **อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้น:** อัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก 1.83 เท่า เป็น 2.16 เท่า ซึ่งแม้จะยังต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนดไว้ที่ 2.5 เท่า แต่ก็เป็นระดับที่ต้องจับตาการบริหารจัดการหนี้สินของบริษัทฯ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **การเปิดโครงการใหม่และการสร้างยอดขาย (Presale):** ความสามารถในการเปิดโครงการใหม่และสร้างยอดขายให้เติบโตขึ้นในไตรมาสถัดไป เพื่อทดแทนยอดขายที่ชะลอตัวลง * **การรับรู้รายได้จาก Backlog:** การทยอยรับรู้รายได้จาก Backlog ที่มีอยู่ 17,884.8 ล้านบาท ให้เป็นไปตามแผนที่วางไว้ * **การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน:** แนวโน้มต้นทุนทางการเงิน และความสามารถในการบริหารจัดการภาระหนี้สินของบริษัทฯ * **การเติบโตของธุรกิจให้บริการ:** การขยายตัวและสร้างรายได้ที่มั่นคงจากธุรกิจใหม่ด้านการให้บริการอสังหาริมทรัพย์ * **การขายสินทรัพย์หรือโครงการร่วมทุนในอนาคต:** ความเป็นไปได้ในการเกิดรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์เพิ่มเติม ซึ่งอาจส่งผลต่อกำไรในแต่ละไตรมาส ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **การโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer):** บริษัทฯ มีการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและโครงการแนวราบที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมากขึ้นในงวด 9 เดือนแรกปี 2566 โดยมีโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ เช่น โครงการโนเบิลสเตทสุขุมวิท 39, โครงการนิวงามวงศ์วาน, โครงการโนเบิลอราวน์อารีย์, โครงการนิว โคฟนอร์ธราชพฤกษ์, โครงการโนเบิลอเวย์ชะอำ และโครงการนิวซี-สแควร์สวนหลวงสเตชั่น ซึ่งเป็นปัจจัยหนุนรายได้จากการขายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 18.7% **ยอดขายโครงการ (Presale):** ยอดขายรวม 9 เดือนแรกปี 2566 อยู่ที่ 10,680.9 ล้านบาท ลดลง 23.9% YoY โดยยอดขายภายในประเทศลดลง 32.9% ขณะที่ยอดขายภายนอกประเทศเพิ่มขึ้น 26.7% การลดลงของ Presale เป็นผลมาจากการเปิดโครงการใหม่เพียง 5 โครงการในปีนี้ เทียบกับ 9 โครงการในปีที่แล้ว **Backlog:** ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 บริษัทฯ มี Backlog จำนวน 17,884.8 ล้านบาท (ไม่รวม 2 โครงการร่วมทุน) ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ภายใน 2 ปีข้างหน้า โดยคาดว่าประมาณ 18% ของ Backlog จะรับรู้ได้ในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงรายได้ที่ค่อนข้างแน่นอนในระยะสั้นถึงกลาง **การเปิดโครงการใหม่:** ในงวด 9 เดือนแรกปี 2566 บริษัทฯ เปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวม 7,600 ล้านบาท ได้แก่ โครงการนิวคอร์คูคตสเตชัน, โครงการนิว ไฮบ์สุขสวัสดิ์, โครงการโนเบิลอเวย์ชะอำ, โครงการโนเบิล เทอร์รา พระราม 9 – เอกมัย และโครงการโนเบิล เอควา ริเวอร์ฟร้อนท์ราษฎร์บูรณะ **อัตรากำไร:** อัตรากำไรขั้นต้นรวมอยู่ที่ 25.0% โดยอัตรากำไรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 30.8% และธุรกิจให้เช่าและบริการอยู่ที่ 16.7% ซึ่งอัตรากำไรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในระดับที่ดี ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2566 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 24,761.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,265.0 ล้านบาทจากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และลูกหนี้การค้าที่เพิ่มขึ้นจากการบริหารงานก่อสร้างโครงการร่วมทุน หนี้สินรวมอยู่ที่ 18,486.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,932.1 ล้านบาทจากสิ้นปี 2565 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจากการออกหุ้นกู้ ตั๋วแลกเงินระยะสั้น และเงินกู้จากสถาบันการเงิน ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 6,275.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 332.9 ล้านบาทจากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากกำไรสะสมที่เพิ่มขึ้น อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest-Bearing Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ 2.16 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 1.83 เท่า ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งยังคงอยู่ภายใต้กรอบที่กำหนดไว้ที่ 2.5 เท่า ## สรุปท้าย ผลประกอบการ 9 เดือนแรกปี 2566 ของ NOBLE โดดเด่นด้วยกำไรสุทธิที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 516.8% ซึ่งขับเคลื่อนหลักโดยรายการกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนในโครงการร่วมทุนและค่าธรรมเนียมบริหารโครงการ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายอยู่ที่ยอดขายโครงการ (Presale) ที่ชะลอตัวลงจากการเปิดโครงการใหม่ที่น้อยลง แม้จะมี Backlog ที่แข็งแกร่งรองรับรายได้ในระยะสั้นถึงกลาง การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นและการติดตามการเติบโตของธุรกิจบริการใหม่จะเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนควรจับตาต่อไป