สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ:
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทโนเบิลดีเวลลอปเมนท์จำกัด(มหาชน) หรือ NOBLE มีผลประกอบการไตรมาสหนึ่งปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) ด้วยยอดขายรวม 2,489 ล้านบาท และยอดโอนกรรมสิทธิ์ 2,186 ล้านบาท โดยมียอดขายและยอดโอนเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของกลยุทธ์การขายและการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

แม้รายได้รวมและกำไรสุทธิจะมีแนวโน้มลดลงจากปีก่อนหน้า เนื่องจากอุปสรรคภายนอกที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงสภาพเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะดัชนีราคาต้นทุนการก่อสร้างและราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่บริษัทสามารถรักษาความมั่นคงทางธุรกิจได้ดี โดยเน้นย้ำกลยุทธ์การกระจายผลิตภัณฑ์ (Diversification) และการขยายตลาดต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง

จุดเปลี่ยนสำคัญของบริษัทคือการย้ายโฟกัสไปสู่ตลาดใหม่ ๆ เช่น เขตหัวหินและโซนกลางเมือง โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมในกรุงเทพฯ และโครงการบ้านเดี่ยวในภูมิภาคตะวันตกและตะวันออกเฉียงเหนือ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลายมากขึ้น

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

### ทิศทางรายได้และกำไร

- รายได้รวม: เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าอย่างชัดเจน โดยยอดขายรวมไตรมาสหนึ่งปี 2569 เท่ากับ 2,489 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 67%)
- กำไรสุทธิ: ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากไตรมาสก่อนหน้า โดยบันทึกกำไรสุทธิได้ 39 ล้านบาท (ลดลง 12% เมื่อเทียบกับปีก่อน)

สาเหตุหลัก:
- อัตราผลตอบแทนจากธุรกิจหลัก (Core Business) เริ่มชะลอตัวเนื่องจากการขึ้นราคาพลังงานและต้นทุนวัตถุดิบ โดยเฉพาะคอนกรีตและวัสดุก่อสร้าง
- บริษัทมีภาระดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนจากหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในไตรมาสหนึ่งปีนี้ ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายด้านการเงินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
- ต้นทุนการดำเนินงาน (Selling & Administration) เพิ่มขึ้น 32% จากไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีอัตราค่าคอมมิชชันสูงเมื่อขายสินค้าให้ลูกค้าต่างชาติ

ภาพรวม: ธุรกิจหลักยังคงเติบโตได้อย่างมั่นคง โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบที่มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

---

### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)

| ตัวชี้วัด | ค่าในไตรมาสหนึ่งปี 2569 | เปรียบเทียบกับปีก่อน | สรุป |
|---------|------------------------|---------------------|------|
| อัตราผลตอบแทนขั้นต้น (Gross Profit Margin) | 28% | เท่าเทียมกับไตรมาสก่อนหน้า | ควบคุมต้นทุนได้ดี |
| ยอดพรีเซลล์ (Presale Revenue) | 2,489 ล้านบาท | เพิ่มขึ้น 67% เมื่อเทียบปีก่อน | เติบโตดีเยี่ยม |
| นโยบายคุมต้นทุน | มุ่งเน้นควบคุมต้นทุนในโครงการหลัก (New Epic, New Coase, New Ren) และบริหาร operation cost | - | มีประสิทธิภาพในการลดความเสี่ยง |
| อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน (Net IBD Ratio) | 1.6x | ลดลงจากปีก่อน | มีความสามารถในการชำระหนี้ดี |

---

### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)

- รายได้และกำไรจากธุรกิจหลัก (Core Business):
- เกิดขึ้นจากรายได้จากการขายคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวที่บริษัทร่วมทุนพัฒนาเอง โดยมีสัดส่วนรายได้รวมถึง 80%
- มีกำไรสุทธิอยู่ในระดับที่มั่นคง โดยเฉพาะจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและทยอยโอนกรรมสิทธิ์

- รายได้และกำไรจากรายการพิเศษ (Non-Core):
- มีรายการรายได้เพิ่มเติมจากบริษัทเป็นคอนแทคเตอร์ให้โครงการ District R และ Cost Co. โดยมีมูลค่ารวม 164 ล้านบาท
- เป็นรายการที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลักแต่ช่วยเสริมสร้างรายได้ในไตรมาสหนึ่ง

สรุป: ธุรกิจหลักยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนรายได้และกำไรอย่างมั่นคง โดยไม่มีการพึ่งพาธุรกิจพิเศษมากเกินไป

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### ปัจจัยภายใน

- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การกระจายโครงการใหม่ในภูมิภาคต่าง ๆ เช่น เกาะสมุทรปราการ, บางนา และหัวหิน
- การปรับโครงสร้างธุรกิจเพื่อเน้นย้ำบริการหลังการขาย (After-sales Service) และการพัฒนาชุมชนอย่างครบวงจร

- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การควบคุมต้นทุนในโครงการใหม่ โดยเฉพาะด้าน operation cost
- การบริหารจัดการ backlog และ inventory เพื่อไม่ให้เกิดความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์

### ปัจจัยภายนอก

- ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค:
- การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและการขึ้นราคาพลังงานส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
- อัตราแลกเปลี่ยนผันผวน ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของตลาดต่างประเทศ

- นโยบายรัฐและกฎระเบียบ:
- การปรับโครงสร้างภาษีสินค้าบริโภคและการประเมินค่าธรรมเนียมการก่อสร้างส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น

- ผลกระทบจากคู่แข่ง:
- ตลาดตะวันออกกลางเริ่มมีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ส่งผลให้บริษัทได้รับโอกาสในการขยายฐานลูกค้า

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: บริษัทมีแผนบริหารจัดการภาระดอกเบี้ยอย่างไร และคาดว่าดอกเบี้ยจะผ่านจุดสูงสุดเมื่อไหร่?
A: มีการออกหุ้นกู้เพิ่มเติมล่วงหน้าในไตรมาสที่แล้วและไตรมาสปัจจุบัน เพื่อรองรับการชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดวันที่ 4 เมษายน พ.ศ. 2569 อย่างไรก็ตาม หนี้สินรวมลดลงอย่างต่อเนื่องมาแล้วหลายปี และคาดว่าภาระดอกเบี้ยจะผ่านจุดสูงสุดในไตรมาสที่สองของปีนี้

Q: โมเดล "Buy to Let" มีเป้าหมายอย่างไร และมีแผนดำเนินการอย่างไร?
A: เปิดตัวโมเดล "Buy to Let" เพื่อตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นการสร้างรายได้ระยะยาวจากอสังหาฯ เช่า รวมถึงการพัฒนาโปรแกรมให้ลูกค้าสามารถสะสมเครดิตและเตรียมพร้อมซื้อในอนาคต

Q: มีแผนขยายตลาดต่างประเทศหรือไม่?
A: มีแผนขยายตลาดไปยังภูมิภาคตะวันออกกลางอย่างชัดเจน โดยเฉพาะประเทศที่มีความต้องการสินค้าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น เช่น อิหร่านและเซอร์เบีย มีการประสานงานกับภาคเอกชนและรัฐบาลเพื่อเข้าสู่ตลาดอย่างเป็นทางการ

Q: เหตุใดรายได้จากบริการจัดการโครงการ (Rental & Service) ถึงลดลงกว่า 65%?
A: เนื่องจากโครงการร่วมทุนส่วนใหญ่เสร็จสิ้นและส่งมอบให้แก่กลุ่มบริษัทร่วมทุนแล้ว ส่งผลให้บริษัทไม่มีบทบาทเป็นผู้จัดการโครงการในระดับสูงอีกต่อไป

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว

- ระยะสั้น (ภายในปี 2569):
- เตรียมความพร้อมในการรับรู้รายได้จากโครงการที่สร้างเสร็จแล้วอย่างน้อย 17,000 ล้านบาทในไตรมาสที่สองถึงไตรมาสที่สี่
- เพิ่มยอดพรีเซลล์ให้บรรลุเป้าหมายรวม 15,300 ล้านบาทภายในปีนี้

- ระยะยาว:
- เสริมสร้างฐานลูกค้าในตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะตะวันออกกลางและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
- พัฒนาโมเดลธุรกิจครบวงจรที่รวมการเช่าและการซื้อเพื่อสร้างรายได้ที่ยั่งยืน

### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)

- การเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยนและนโยบายการเงินโลก
- ความมั่นคงของตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคตะวันออกกลาง
- การปรับตัวของพฤติกรรมผู้บริโภคที่มีแนวโน้มเปลี่ยนไปสู่การเช่ามากขึ้น

---
📌 สรุป: NOBLE ยังคงดำเนินธุรกิจได้อย่างมั่นคงแม้ในภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน โดยกลยุทธ์การกระจายผลิตภัณฑ์และการขยายตลาดต่างประเทศเป็นจุดเด่นสำคัญ