สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=15940 out_tok=2789 at=2026-07-25T04:59:35 --> # ALLY REIT กำไรสุทธิปี 2565 โต 61.2% รับอานิสงส์ลงทุนสินทรัพย์ใหม่-เศรษฐกิจฟื้น ## รายได้รวมโต 41.2% แตะ 1,592.2 ล้านบาท จากการเปิดดำเนินการปกติและสินทรัพย์ใหม่หนุน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY REIT) รายงานผลประกอบการปี 2565 เติบโตอย่างแข็งแกร่ง โดยมีรายได้รวม 1,592.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41.2% จากปีก่อนหน้า และมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 619.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 61.2% ซึ่งเป็นผลมาจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 ส่งผลให้ภาพรวมธุรกิจฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในปี 2565 คือ **การเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม** โดยเฉพาะโครงการเดอะไพรมหัวลําโพง ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน และโครงการเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ ส่งผลให้รายได้รวมเติบโตถึง 41.2% และกำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้นถึง 61.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจากนี้ การที่สถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ทำให้ศูนย์การค้ากลับมาเปิดดำเนินการตามปกติ และมีรายได้จากการจัดกิจกรรมเพิ่มขึ้น ก็เป็นปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เป็นการเพิ่มขนาดของกองทรัสต์และสร้างรายได้เพิ่มขึ้นโดยตรง โดยเฉพาะโครงการเดอะไพรมหัวลําโพงที่เข้ามาเสริมพอร์ตอาคารสำนักงาน ซึ่งตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มอัตราการเช่าที่ปรับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเกรด A และ B ในขณะที่การผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาคึกคัก ผู้คนกลับมาจับจ่ายใช้สอยและใช้บริการในศูนย์การค้ามากขึ้น ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงรายได้จากพื้นที่จัดกิจกรรมเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยปัจจัยหลักคือการที่กองทรัสต์ได้เข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่แล้ว ซึ่งจะสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว ประกอบกับแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะฟื้นตัวต่อเนื่องในปี 2566-2567 จากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่ปรับดีขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม ต้องจับตาการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในตลาดพื้นที่ค้าปลีกจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น และการเติบโตของ E-commerce ที่ยังคงเป็นความท้าทาย ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมปี 2565 เติบโต 41.2%** แตะ 1,592.2 ล้านบาท จากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่และการกลับมาดำเนินการปกติของศูนย์การค้า * **กำไรจากการลงทุนสุทธิปี 2565 เพิ่มขึ้น 61.2%** เป็น 619.4 ล้านบาท * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมอยู่ที่ 93.4%** ณ สิ้นปี 2565 ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบจากการรับรู้โครงการใหม่ที่มีอัตราการเช่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยรวมเพิ่มขึ้น 2.0%** เป็น 546 บาทต่อตารางเมตร * **ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับไตรมาส 4/2565 ที่ 0.1730 บาทต่อหน่วย** และจ่ายทั้งปี 2565 ที่ 0.6500 บาทต่อหน่วย ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาส 4 ปี 2565 ALLY REIT มีรายได้รวม 424.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 29.5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม (โครงการเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ และโครงการเดอะไพรมหัวลําโพง) และการลดลงของส่วนลดค่าเช่าที่เคยให้เพื่อช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงโควิด-19 ทำให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 22.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ในส่วนของค่าใช้จ่ายรวม ไตรมาส 4 ปี 2565 อยู่ที่ 269.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 24.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุหลักมาจากค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นจากการตั้งหนี้สงสัยจะสูญ สำหรับภาพรวมทั้งปี 2565 รายได้รวมอยู่ที่ 1,592.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41.2% จากปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 1,441.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.7% สืบเนื่องจากการเปิดดำเนินการตามปกติของศูนย์การค้าและการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม ค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี 2565 อยู่ที่ 972.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.8% จากปีก่อน สาเหตุหลักมาจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมซึ่งมีแหล่งเงินทุนจากการกู้ยืม ทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 9.2% รวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าสินทรัพย์ ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิทั้งปี 2565 อยู่ที่ 619.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61.2% จากปีก่อน ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย:** การท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญต่อธุรกิจค้าปลีกและอาคารสำนักงาน * **การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่:** โครงการเดอะไพรมหัวลําโพง และเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ จะสร้างรายได้และผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว * **กลยุทธ์ Synergy Made Growth:** การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและนำร้านค้านำร่องเข้ามาในโครงการ จะช่วยดึงดูดผู้เข้าใช้บริการและเพิ่มยอดขายให้กับผู้เช่า * **การปรับปรุงพื้นที่ให้ทันสมัย:** ผู้ประกอบการในทำเลใจกลางเมืองที่อาจมีข้อจำกัดในการขยายพื้นที่ใหม่ จะเน้นการปรับปรุงรูปแบบพื้นที่ให้ทันสมัยเพื่อดึงดูดลูกค้า ## ความเสี่ยง * **การแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก:** อุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ และการเติบโตของ E-commerce จะเพิ่มแรงกดดันในการแข่งขัน * **การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก:** อาจส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออกสินค้า โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าที่อ่อนไหวต่อแนวโน้มเศรษฐกิจประเทศคู่ค้า * **ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก:** อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยโดยรวม * **ต้นทุนการก่อสร้าง:** แม้เอกสารจะไม่ได้ระบุชัดเจน แต่ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอาจเป็นปัจจัยกดดันการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคต ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **อัตราการเช่าของโครงการเดอะไพรมหัวลําโพง:** ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 70.6% จะสามารถปรับเพิ่มขึ้นได้มากน้อยเพียงใด * **ผลกระทบจากการแข่งขันในตลาดค้าปลีก:** โดยเฉพาะการเปิดตัวโครงการ Mixed-use ขนาดใหญ่ * **การปรับตัวของผู้ประกอบการ:** ต่อการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และการแข่งขันจากช่องทางออนไลน์ * **แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. อาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** โดยเฉพาะการบริหารต้นทุนทางการเงินจากการกู้ยืม ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** ตลาดฟื้นตัวเล็กน้อย แต่ถูกจำกัดด้วยกำลังซื้อที่ชะลอตัวและค่าครองชีพที่สูงขึ้น การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่เพียงพอที่จะผลักดันธุรกิจในทำเลที่พึ่งพาลูกค้าต่างชาติโดยตรง อย่างไรก็ตาม คาดว่าจะเติบโตดีขึ้นในปี 2566-2567 จากการบริโภคภาคเอกชนที่กระเตื้องขึ้นและการกลับมาของนักท่องเที่ยว **ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงาน:** อัตราการเช่าพื้นที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะเกรด A และ B ในขณะที่เกรด C ยังคงมีอัตราการเช่าประมาณ 80% อัตราค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจเติบโตช้าๆ ที่ 0.2% ต่อไตรมาส **พื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่า:** ณ สิ้นปี 2565 ALLY REIT มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิ 160,214 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 4,300 ตารางเมตร จากการลงทุนในโครงการเดอะไพรมหัวลําโพง อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 93.4% ลดลง 0.3% จากปีก่อน เนื่องจากโครงการใหม่มีอัตราการเช่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย หากพิจารณาเฉพาะโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ จะมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 94.0% เพิ่มขึ้น 0.4% จากปีก่อน **อัตราค่าเช่า:** อัตราค่าเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 546 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.0% จากปีก่อน แต่ลดลง 1.4% จากไตรมาสก่อนหน้า หากพิจารณาเฉพาะโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 526 บาทต่อตารางเมตร ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน แต่ลดลงจากไตรมาสก่อน **การต่อสัญญาเช่า:** อัตราการต่อสัญญาเช่าอยู่ที่ 94.5% ซึ่งสะท้อนถึงความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 ALLY REIT มีสินทรัพย์รวม 13,508.3 ล้านบาท ลดลง 0.1% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 3.2% จากปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม และการลดลงของลูกหนี้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการค้างรับ หนี้สินรวมอยู่ที่ 5,052.4 ล้านบาท ลดลง 0.3% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 7.5% จากปีก่อน สาเหตุหลักมาจากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 9.6738 บาท เพิ่มขึ้น 0.7% จากสิ้นปี 2564 ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในปี 2565 คือการลงทุนเชิงกลยุทธ์ในสินทรัพย์ใหม่ ประกอบกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 ส่งผลให้รายได้และกำไรเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ แม้จะมีความท้าทายจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดค้าปลีกและปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก แต่ด้วยกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพและการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ALLY REIT ยังคงมีโอกาสในการเติบโตต่อไปในอนาคต โดยเฉพาะการบริหารจัดการโครงการที่ลงทุนเพิ่มเข้ามาใหม่และการรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูงจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา