สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=13229 out_tok=2613 at=2026-07-25T05:28:02 --> # ALLY Q3/2566 รายได้รวมโต 3.8% รับแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าและบริการ ## รายได้รวมปรับขึ้น 3.8% YoY สวนทางค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น 2.6% ส่งผลรายได้จากการลงทุนสุทธิเติบโต 5.8% ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY REIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีรายได้รวม 426.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 264.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิเติบโต 5.8% แตะระดับ 161.6 ล้านบาท ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในไตรมาส 3 ปี 2566 คือ **การเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการที่แข็งแกร่ง** ซึ่งส่งผลให้รายได้รวมและรายได้จากการลงทุนสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าค่าใช้จ่ายรวมจะปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการจำนวน 399.4 ล้านบาท หรือคิดเป็นการเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการที่ธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้ากลับมาดำเนินการได้ตามปกติมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจไทยที่ยังคงอยู่ในทิศทางฟื้นตัว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่แข็งแกร่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 34.8% เป็นผลโดยตรงจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง. อย่างต่อเนื่อง ทำให้ค่าใช้จ่ายรวมปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะเร่งตัวขึ้นในปี 2567 จากการบริโภคภาคเอกชนและการท่องเที่ยวที่ขยายตัวต่อเนื่อง รวมถึงนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ นอกจากนี้ ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครมีแนวโน้มเติบโตต่อไปจากการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโต 3.8% YoY:** อยู่ที่ 426.0 ล้านบาท โดยมีแรงหนุนหลักจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น 6.5% * **รายได้จากการลงทุนสุทธิเพิ่ม 5.8% YoY:** อยู่ที่ 161.6 ล้านบาท จากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ และการบริหารจัดการต้นทุนค่าเช่าและบริการที่ดีขึ้น * **อัตราการเช่าเฉลี่ยทรงตัวสูง:** อยู่ที่ 93.2% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนและปีก่อน * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงเล็กน้อย:** อยู่ที่ 603 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลง 0.3% YoY * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 34.8% YoY:** เป็นผลจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย * **สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 0.4% YoY:** อยู่ที่ 13,571.4 ล้านบาท * **หนี้สินรวมลดลง 0.9% YoY:** อยู่ที่ 5,018.9 ล้านบาท * **ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.1600 บาทต่อหน่วย:** สำหรับผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2566 ALLY REIT มีรายได้รวม 426.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการจำนวน 399.4 ล้านบาท หรือคิดเป็นการเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 264.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงิน 34.8% จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 161.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สำหรับภาพรวม 9 เดือนแรกของปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ 1,274.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.2% โดยมีสาเหตุหลักมาจากการกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของผู้เช่าพื้นที่ ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 12.7% ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 793.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.8% โดยมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 33.3% ทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิสำหรับ 9 เดือนแรกอยู่ที่ 481.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.6% ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย:** คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2566-2567 จะขยายตัวต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากการบริโภคภาคเอกชนและการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัว * **การเติบโตของตลาดค้าปลีก:** การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและการสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐจะช่วยกระตุ้นตลาดค้าปลีกในกรุงเทพฯ * **อัตราการเช่าที่สูง:** อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 93.2% ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ดี ## ความเสี่ยง * **อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์สูงขึ้น * **การแข่งขันในตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นจากการขยายตัวของนักพัฒนาร้านค้าปลีกรายใหญ่ * **ความผันผวนของสภาวะตลาดทุน:** อาจส่งผลกระทบต่อแผนการลงทุนเพิ่มเติมของกองทรัสต์ ดังเห็นได้จากการยกเลิกการประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วยทรัสต์เพื่อพิจารณาอนุมัติการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบาย:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ กนง. จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **แผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม:** ความคืบหน้าในการเข้าลงทุนในโครงการ 111 ประดิษฐ์มนูธรรม หรือทรัพย์สินอื่น ๆ เพื่อเพิ่มขนาดสินทรัพย์และสร้างการเติบโต * **การบริหารจัดการต้นทุน:** การควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและต้นทุนทางการเงินท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น * **แนวโน้มอัตราค่าเช่า:** การเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในแต่ละโครงการ ท่ามกลางการแข่งขันในตลาด * **ผลกระทบจากนโยบายภาครัฐ:** การติดตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่อาจส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและตลาดค้าปลีก ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **พื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่า:** ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 ALLY REIT มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 160,170 ตารางเมตร โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 93.2% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงและทรงตัวได้ดีเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าบางโครงการ เช่น เดอะ คริสตัล ชัยพฤกษ์ และ กาดฝรั่งวิลเลจ จะมีอัตราการเช่าที่ลดลงเล็กน้อย * **อัตราค่าเช่า:** อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของทั้ง 13 โครงการอยู่ที่ 603 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ลดลง 0.3% YoY และ 1.2% QoQ โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้าบางแห่งมีอัตราค่าเช่าลดลง ซึ่งอาจเป็นผลจากการแข่งขันหรือการปรับกลยุทธ์เพื่อดึงดูดผู้เช่า * **Backlog/การโอนโครงการ:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูลเกี่ยวกับ Backlog หรือการโอนโครงการใหม่ที่ชัดเจน แต่มีการกล่าวถึงแผนการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม (โครงการ 111 ประดิษฐ์มนูธรรม) ซึ่งถูกเลื่อนออกไปเนื่องจากสภาวะตลาดทุนผันผวน * **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้มีการกล่าวถึงข้อมูลต้นทุนก่อสร้างในเอกสาร * **D/E Ratio:** ไม่ได้มีการระบุ D/E Ratio ในเอกสาร แต่หนี้สินรวมอยู่ที่ 5,018.9 ล้านบาท และสินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 8,552.4 ล้านบาท ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 ALLY REIT มีสินทรัพย์รวม 13,571.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.4% YoY โดยมีรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น 13.3% ขณะที่หนี้สินรวมอยู่ที่ 5,018.9 ล้านบาท ลดลง 0.9% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าที่ลดลง 2.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน สินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 8,552.4 ล้านบาท คิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 9.7842 บาท ในส่วนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานนั้น การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานสำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่ 129.5 ล้านบาท ลดลง 8.0% จากไตรมาสก่อน ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากรายการขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญของผลประกอบการ ALLY REIT ในไตรมาส 3 ปี 2566 คือการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการที่แข็งแกร่ง ซึ่งช่วยหนุนรายได้รวมและรายได้จากการลงทุนสุทธิให้เติบโตได้ 3.8% และ 5.8% ตามลำดับ ท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 34.8% แม้ว่าอัตราการเช่าจะยังคงอยู่ในระดับสูง แต่การแข่งขันในตลาดค้าปลีกและความผันผวนของตลาดทุนยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตา ขณะที่แนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่ฟื้นตัวและการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักเป็นปัจจัยบวกที่อาจช่วยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ในอนาคตต่อไป