สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=9017 out_tok=2926 at=2026-07-25T10:28:21 --> # ALLY กำไรสุทธิ Q3/64 ดิ่งแรง 85.6% YoY รับผลกระทบโควิด-19 ฉุดรายได้ ## รายได้ทรุดหนัก 47.8% จากมาตรการล็อกดาวน์ ขณะที่ฝ่ายจัดการเน้นการบริหารต้นทุนและเตรียมลงทุนโครงการใหม่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2564 มีกำไรจากการลงทุนสุทธิลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 85.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้รวมที่หดตัวลงถึง 47.8% อันเป็นผลโดยตรงจากมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของผู้เช่าและศูนย์การค้า อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ฯ ยังคงมุ่งเน้นการบริหารจัดการต้นทุนและเตรียมพร้อมสำหรับการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่เพื่อสร้างการเติบโตในอนาคต ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้อัตรากำไรจากการลงทุนสุทธิของ ALLY ในไตรมาส 3 ปี 2564 ปรับลดลงอย่างมากถึง 85.6% YoY และ 83.1% QoQ มาอยู่ที่ 18.98 ล้านบาท คือ **รายได้ค่าเช่าและบริการที่ลดลงอย่างรุนแรงถึง 46.1% YoY และ 42.9% QoQ** ซึ่งส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรจากการลงทุนสุทธิที่ลดลงจาก 43% ใน Q3/63 เหลือเพียง 11% ใน Q3/64 นอกจากนี้ ยังมี **ขาดทุนทางบัญชีจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนสุทธิ 23.69 ล้านบาท** ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันเพิ่มเติม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น สาเหตุหลักที่ทำให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงอย่างมาก มาจาก **มาตรการควบคุมการระบาดของโรคโควิด-19 ที่เข้มงวดขึ้น** ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 ซึ่งส่งผลให้ศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการชั่วคราวเป็นเวลานานขึ้น ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ แม้ว่าอัตราการเข้ามาใช้บริการของลูกค้าจะลดลงเพียงเล็กน้อย (95% ของช่วงปกติ) แต่ **อัตราการเปิดให้บริการของผู้เช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 50% เท่านั้น** ประกอบกับกองทรัสต์ฯ ได้ **ให้ส่วนลดค่าเช่าและบริการเฉลี่ย 54.8%** แก่ผู้เช่าเพื่อช่วยเหลือในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ ส่งผลให้ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยสุทธิลดลงอย่างมาก แม้ว่าอัตราการต่อสัญญาเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 88.8% ก็ตาม ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** จากเอกสารระบุว่าสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 และมาตรการของรัฐเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในไตรมาสนี้ ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ **มีแนวโน้มจะคลี่คลายเมื่อสถานการณ์การระบาดดีขึ้น** และมาตรการผ่อนคลายลง อย่างไรก็ตาม การลงทุนในโครงการอาคารสำนักงาน เดอะไพรม์หัวลำโพง ซึ่งคาดว่าจะเข้าลงทุนได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2565 จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างรายได้และผลตอบแทนที่มั่นคงในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 85.6% YoY** มาอยู่ที่ 18.98 ล้านบาท จากผลกระทบโควิด-19 * **รายได้รวมลดลง 47.8% YoY** มาอยู่ที่ 171.05 ล้านบาท โดยรายได้ค่าเช่าและบริการหดตัว 46.1% YoY * **ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 22.2% YoY** มาอยู่ที่ 152.08 ล้านบาท จากการลดลงของต้นทุนการให้เช่าและบริการ * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 93.4%** เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน แต่ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยสุทธิลดลงเหลือ 234 บาทต่อตรม. หลังหักส่วนลด * **อัตราการต่อสัญญาเช่าเพิ่มขึ้นเป็น 88.8%** จากกลยุทธ์ Synergy Made Growth * **เตรียมลงทุนโครงการอาคารสำนักงาน เดอะไพรม์หัวลำโพง มูลค่า 171.80 ล้านบาท** คาดเข้าลงทุน Q1/65 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2564 ALLY มีรายได้รวม 171.05 ล้านบาท ลดลง 42.6% จากไตรมาสก่อน และ 47.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลกระทบโดยตรงจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวเพื่อควบคุมการระบาดของโรคโควิด-19 ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 152.08 ล้านบาท ลดลง 17.9% จากไตรมาสก่อน และ 22.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยหลักมาจากการลดลงของต้นทุนการให้เช่าและบริการ และค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 83.1% จากไตรมาสก่อน และ 85.6% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 18.98 ล้านบาท สำหรับผลประกอบการ 9 เดือนแรกของปี 2564 รายได้รวมอยู่ที่ 799.90 ล้านบาท ลดลง 5.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้มาตรการควบคุมโควิด-19 จะเข้มข้นกว่าปีก่อน โดยรายได้ค่าเช่าและบริการลดลงเพียง 0.7% มาอยู่ที่ 784.75 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 4.8% มาอยู่ที่ 527.03 ล้านบาท ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นดีขึ้นเป็น 63% อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 7.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 272.87 ล้านบาท ## โอกาส * **การลงทุนในโครงการอาคารสำนักงาน เดอะไพรม์หัวลำโพง:** คณะกรรมการอนุมัติการลงทุนเพิ่มในโครงการนี้ มูลค่า 171.80 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการผสมระหว่างอาคารสำนักงานและพื้นที่ให้เช่าเพื่อการพาณิชย์ ตั้งอยู่ในย่านหัวลำโพงที่มีความต้องการสูง ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน และมีผู้เช่าหลักระยะยาว (ผู้จัดจำหน่ายรถยนต์ฮอนด้า) คาดว่าจะสร้างรายได้ที่มั่นคงและโอกาสในการเติบโต * **กลยุทธ์ Synergy Made Growth:** ส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในศูนย์การค้าหลายแห่งมีอัตราการต่อสัญญามากกว่า 95% * **การบริหารจัดการต้นทุน:** แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารต้นทุนการให้เช่าและบริการ รวมถึงค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดผลกระทบต่อกำไรได้ในระดับหนึ่ง ## ความเสี่ยง * **สถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19:** มาตรการควบคุมโรคที่เข้มงวดและยืดเยื้อยังคงเป็นความเสี่ยงหลักที่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของผู้เช่าและรายได้ของกองทรัสต์ฯ * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** การบันทึกขาดทุนทางบัญชีจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนสุทธิส่งผลกระทบต่อผลกำไรในแต่ละไตรมาส * **การพึ่งพิงผู้เช่าหลัก:** แม้จะมีผู้เช่าหลักระยะยาวในโครงการใหม่ แต่การบริหารจัดการผู้เช่าเดิมและการหาผู้เช่าใหม่ยังคงเป็นสิ่งสำคัญ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการผ่อนคลายมาตรการควบคุมโควิด-19:** จะส่งผลโดยตรงต่อการกลับมาดำเนินธุรกิจของผู้เช่าและการฟื้นตัวของรายได้ * **ความคืบหน้าการลงทุนในโครงการ เดอะไพรม์หัวลำโพง:** การเข้าลงทุนและการสร้างรายได้จากโครงการใหม่นี้จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตในอนาคต * **อัตราการต่อสัญญาเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่:** การรักษาอัตราการเช่าและต่อสัญญาเช่าในภาวะที่ยังมีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ * **การบริหารจัดการส่วนลดค่าเช่า:** การปรับลดส่วนลดค่าเช่าเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย จะส่งผลต่อการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและบริการสุทธิ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **อัตราการเช่าพื้นที่:** ในไตรมาส 3 ปี 2564 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 93.4% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 93.3% ในไตรมาสก่อน สะท้อนถึงความสามารถในการรักษาฐานผู้เช่า แม้จะอยู่ในช่วงที่ผู้เช่าประสบปัญหา * **ค่าเช่าและบริการ:** ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยอยู่ที่ 517 บาทต่อตรม. ลดลงเล็กน้อย 0.8% จากไตรมาสก่อน เนื่องจากผลกระทบของส่วนแบ่งรายได้ที่ลดลงจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยสุทธิหลังหักส่วนลดอยู่ที่ 234 บาทต่อตรม. ซึ่งดีกว่าช่วง Q2/63 ที่ให้ส่วนลดมากกว่า * **อัตราการต่อสัญญาเช่า:** เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 88.8% จาก 80.0% ในไตรมาสก่อน ซึ่งเป็นผลจากกลยุทธ์ Synergy Made Growth * **อายุสัญญาเช่าเฉลี่ย:** ลดลงมาอยู่ที่ 3.71 ปี โดยมีสัญญาเช่า 16% ของพื้นที่ทั้งหมดจะหมดอายุในปีนี้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าหลักที่คาดว่าจะต่อสัญญา * **การลงทุนใหม่:** การอนุมัติลงทุนในโครงการ เดอะไพรม์หัวลำโพง มูลค่า 171.80 ล้านบาท เป็นการขยายพอร์ตการลงทุนไปยังสินทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานและพื้นที่พาณิชย์ ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2564 สินทรัพย์รวมของ ALLY อยู่ที่ 12,543.37 ล้านบาท ลดลง 0.9% จากไตรมาสก่อน โดยมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงเป็นหลัก หนี้สินรวมอยู่ที่ 4,236.12 ล้านบาท ลดลง 0.7% ทำให้สินทรัพย์สุทธิลดลง 1% มาอยู่ที่ 8,307.25 ล้านบาท หรือ 9.5037 บาทต่อหน่วย สัดส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 0.25 เท่า ซึ่งยังคงที่จากไตรมาสก่อน เมื่อเทียบกับปีก่อน สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 2.3% จากการลงทุนในโครงการกาดฝรั่งเป็นหลัก และหนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 8.6% กองทรัสต์ฯ มีการลดทุนจากการจ่ายคืนทุน ทำให้ทุนที่ได้รับจากผู้ถือหน่วยลดลง 2.2% และสามารถเปลี่ยนผลขาดทุนสะสมมาเป็นกำไรสะสมได้ ในไตรมาส 3 ปี 2564 กองทรัสต์ฯ **งดจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนประจ าไตรมาส** เนื่องจากกำไรจากการลงทุนสุทธิปรับปรุงแล้วอยู่ที่ 6.92 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าเกณฑ์ที่กำหนด ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญของผลประกอบการ ALLY ในไตรมาส 3 ปี 2564 คือ **ผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ที่ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงอย่างรุนแรง** แม้ว่ากองทรัสต์ฯ จะสามารถบริหารจัดการต้นทุนและรักษาอัตราการต่อสัญญาเช่าได้ดี แต่ก็ไม่สามารถชดเชยรายได้ที่หายไปได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม **โอกาสในการลงทุนในโครงการ เดอะไพรม์หัวลำโพง** เป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะช่วยสร้างการเติบโตและรายได้ที่มั่นคงในอนาคต นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และความคืบหน้าของการลงทุนในโครงการใหม่นี้ เพื่อประเมินทิศทางผลประกอบการในระยะต่อไป