สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=12541 out_tok=2928 at=2026-07-25T09:43:19 --> # ALLY REIT กำไรสุทธิ Q2/2565 โต 41.7% รับอานิสงส์ลงทุนสินทรัพย์ใหม่-เศรษฐกิจฟื้น ## รายได้รวมพุ่ง 29.6% หลังรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ 2 แห่ง ขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY REIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2565 มีรายได้รวม 386.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการ ประกอบกับสถานการณ์ COVID-19 ที่คลี่คลายส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการปรับตัวสูงขึ้น ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในไตรมาส 2 ปี 2565 คือ **การเพิ่มขึ้นของรายได้จากการลงทุนสุทธิ 41.7%** ซึ่งเป็นผลมาจากการ **เข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการ** คือ ศูนย์การค้าเดอะ คริสตัลชัยพฤกษ์ และโครงการเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง ประกอบกับการ **ฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย** และ **การผ่อนคลายมาตรการควบคุม COVID-19** ที่ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาคึกคักขึ้น ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการใหม่ในช่วงต้นปี 2565 ทำให้กองทรัสต์มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ **รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 20.1%** เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ การที่เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวจากการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่ปรับเพิ่มขึ้น รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ทำให้ผู้บริโภคกลับมาใช้บริการในศูนย์การค้ามากขึ้น ส่งผลให้ **รายได้ค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลางจากกิจกรรมต่างๆ เพิ่มขึ้น** ด้วย ปัจจัยเหล่านี้รวมกันทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก: 1. **การรับรู้รายได้เต็มปีจากทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่ม:** โครงการเดอะ คริสตัลชัยพฤกษ์ และเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง ที่เพิ่งเข้าลงทุนไป จะเริ่มรับรู้รายได้เต็มปีในปีถัดไป ซึ่งจะช่วยหนุนรายได้รวมของกองทรัสต์ 2. **แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ:** แม้จะมีความกังวลเรื่องเงินเฟ้อและต้นทุนที่สูงขึ้น แต่การท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่ยังคงมีแนวโน้มฟื้นตัว จะเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 3. **อัตราการต่อสัญญาเช่าที่สูง:** อัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ของกองทรัสต์อยู่ที่ 97.1% แสดงถึงความสามารถในการรักษาฐานผู้เช่าเดิม ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อรายได้ที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงด้านต้นทุนที่สูงขึ้นและภาวะเศรษฐกิจโลกที่อาจชะลอตัว ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในระยะยาว ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q2/2565 เติบโต 29.6% YoY** แตะ 386.0 ล้านบาท จากการรับรู้รายได้ของโครงการใหม่ 2 แห่ง และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ * **รายได้จากการลงทุนสุทธิ Q2/2565 เพิ่มขึ้น 41.7% YoY** แตะ 159.4 ล้านบาท สะท้อนการเติบโตจากสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นและกิจกรรมที่กลับมา * **อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 93.2%** เพิ่มขึ้นเล็กน้อย QoQ แต่ลดลงเล็กน้อย YoY โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 93.8% เพิ่มขึ้นทั้ง QoQ และ YoY * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 531 บาท/ตร.ม.** ลดลงเล็กน้อย QoQ แต่เพิ่มขึ้น 2.7% YoY โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 533 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 3.1% YoY * **สินทรัพย์รวม ณ สิ้น Q2/2565 อยู่ที่ 13,536.2 ล้านบาท** เพิ่มขึ้น 6.9% YoY จากการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ * **หนี้สินรวม ณ สิ้น Q2/2565 อยู่ที่ 5,075.0 ล้านบาท** เพิ่มขึ้น 19.0% YoY จากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อลงทุน * **ประกาศจ่ายเงินปันผล Q2/2565 ที่ 0.1650 บาทต่อหน่วย** ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2565 ALLY REIT มีรายได้รวม 386.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.0% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 29.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม 2 โครงการ ได้แก่ ศูนย์การค้าเดอะ คริสตัลชัยพฤกษ์ และโครงการเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง ซึ่งส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 20.1% YoY ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 226.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.6% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 22.3% YoY โดยต้นทุนค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้นตามการเปิดให้บริการปกติและการจัดกิจกรรม รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมเพื่อลงทุน และค่าธรรมเนียมการจัดการและทรัสตีที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าสินทรัพย์ที่สูงขึ้น ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 159.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นถึง 41.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสะท้อนถึงการเติบโตจากการลงทุนในทรัพย์สินใหม่และการฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ## โอกาส * **การลงทุนในทรัพย์สินใหม่:** การเข้าลงทุนในโครงการเดอะ คริสตัลชัยพฤกษ์ และเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง จะช่วยเพิ่มขนาดของกองทรัสต์และสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและบริการ:** การเปิดประเทศและการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ หนุนให้การบริโภคภาคเอกชนและจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลดีต่อศูนย์การค้า * **กลยุทธ์ Synergy Made Growth:** อัตราการต่อสัญญาเช่าที่สูงถึง 97.1% แสดงถึงความสามารถในการรักษาฐานผู้เช่าและสร้างการเติบโตจากฐานเดิม * **การปรับขึ้นค่าเช่า:** อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ ปรับเพิ่มขึ้น 3.1% YoY บ่งชี้ถึงความสามารถในการปรับราคาค่าเช่าตามสภาวะตลาด ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น:** ราคาพลังงานและต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการดำเนินงานของศูนย์การค้าและกำลังซื้อของผู้บริโภค * **การแข่งขันในตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** การเปิดโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง อาจเพิ่มแรงกดดันด้านการแข่งขันและการรักษาอัตราการเช่า * **ภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว:** ความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครน และปัญหา Global Supply Disruption อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศคู่ค้า และกระทบต่อการส่งออกของไทย * **การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค:** การทำงานที่บ้าน (Work From Home) และการซื้อสินค้าออนไลน์ อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการใช้พื้นที่ค้าปลีกในระยะยาว ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ผลการดำเนินงานของโครงการที่ลงทุนเพิ่ม:** ติดตามการรับรู้รายได้และอัตราการเช่าของโครงการเดอะ คริสตัลชัยพฤกษ์ และเดอะ ไพร์ม หัวลําโพง ในไตรมาสถัดไป * **แนวโน้มอัตราค่าเช่าเฉลี่ย:** การปรับขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่องจะช่วยหนุนรายได้ในระยะยาว * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ความสามารถในการควบคุมต้นทุนการดำเนินงานท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อ * **การเปลี่ยนแปลงของมาตรการ COVID-19:** ผลกระทบจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวและการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** การติดตามระดับหนี้สินและต้นทุนทางการเงิน หลังจากการกู้ยืมเพื่อลงทุน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ภาพรวมตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** ตลาดพื้นที่ค้าปลีกยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้น โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ขนาดใหญ่ที่กลับมามีผู้คนใช้บริการมากขึ้น ALLY REIT มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 160,282.6 ตารางเมตร โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 93.2% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะโครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 93.8% เพิ่มขึ้นทั้ง QoQ และ YoY บ่งชี้ถึงความแข็งแกร่งของทำเลและการบริหารจัดการ **อัตราค่าเช่า:** อัตราค่าเช่าเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 531 บาท/ตร.ม. ลดลงเล็กน้อย QoQ แต่เพิ่มขึ้น 2.7% YoY โครงการศูนย์การค้า 12 โครงการ มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 533 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 3.1% YoY ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่าได้ตามสภาวะตลาด **การบริหารจัดการ:** กองทรัสต์ยังคงดำเนินกลยุทธ์ Synergy Made Growth อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่สูงถึง 97.1% และมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดเพื่อดึงดูดผู้ใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ **การรับรู้ TFRS16:** กองทรัสต์มีการบันทึกสิทธิการใช้สินทรัพย์และหนี้สินตามสัญญาเช่าสำหรับสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวหลายโครงการ ซึ่งรายการดังกล่าวเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด แต่ส่งผลต่อการรับรู้ต้นทุนทางการเงินในงบกำไรขาดทุน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2565 ALLY REIT มีสินทรัพย์รวม 13,536.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.0% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 6.9% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม และลูกหนี้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการค้างรับที่เพิ่มขึ้น หนี้สินรวมอยู่ที่ 5,075.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 19.0% YoY ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อใช้ในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ สินทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 8,461.3 ล้านบาท คิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 9.6799 บาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนและปีก่อน กองทรัสต์ประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์สำหรับไตรมาส 2 ปี 2565 จำนวน 0.1650 บาทต่อหน่วย ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในไตรมาส 2 ปี 2565 คือการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ 2 โครงการ ควบคู่ไปกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่กลับมาคึกคัก ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิเติบโตอย่างแข็งแกร่งถึง 41.7% YoY แม้จะมีความเสี่ยงจากต้นทุนที่สูงขึ้นและการแข่งขันในตลาด แต่ด้วยอัตราการต่อสัญญาเช่าที่สูงและกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ทำให้ ALLY REIT มีโอกาสที่จะเติบโตต่อเนื่องในอนาคต โดยนักลงทุนควรจับตาการรับรู้รายได้เต็มปีจากโครงการใหม่และการบริหารจัดการต้นทุนท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อ.