สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=14955 out_tok=2112 at=2026-07-25T09:48:02 --> # ALLY REIT Q1/2566 รายได้โต 13.1% จากการลงทุนใหม่-ธุรกิจฟื้นตัว ## รายได้รวมพุ่ง 13.1% รับอานิสงส์สินทรัพย์ใหม่-กิจกรรมเศรษฐกิจกลับมาคึกคัก ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY REIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้รวม 420.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมและการฟื้นตัวของธุรกิจผู้เช่าพื้นที่ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการสุทธิ 17.5%** ซึ่งเป็นผลมาจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมอย่างโครงการเดอะ ไพรมหัวลําโพง ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 ประกอบกับการที่ธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่กลับมาดำเนินงานได้ตามปกติหลังสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลาย ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ทำให้ฐานรายได้ของกองทรัสต์ขยายตัวขึ้น โดยโครงการเดอะ ไพรมหัวลําโพง ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน มีพื้นที่ให้เช่า 4,330 ตารางเมตร และมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 719 บาทต่อตารางเมตร ได้เริ่มรับรู้รายได้เข้ามาเสริม ขณะเดียวกัน การที่กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาคึกคักขึ้น ทำให้ผู้เช่าพื้นที่เดิมสามารถดำเนินธุรกิจได้ดีขึ้น ส่งผลให้การใช้พื้นที่เช่าและการจ่ายค่าเช่าเป็นไปอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น นอกจากนี้ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์โดยรวมยังปรับเพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดพื้นที่ค้าปลีก ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยปัจจัยหลักคือการรับรู้รายได้เต็มปีจากสินทรัพย์ที่เข้าลงทุนใหม่ และแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะฟื้นตัวต่อเนื่องในปี 2566-2567 จากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชน ซึ่งจะส่งผลดีต่อความต้องการใช้พื้นที่ค้าปลีกและสำนักงาน อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ในตลาดพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน อาจเป็นปัจจัยกดดันอัตราการปล่อยเช่าและอัตราค่าเช่าในระยะต่อไป ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 420.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.1% YoY** จากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่และการฟื้นตัวของผู้เช่า * **รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 17.5% YoY** เป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลัก * **อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 93.2%** ทรงตัวจากไตรมาสก่อนและปีก่อน * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 612 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.4% YoY** * **ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.1670 บาทต่อหน่วย** กำหนดจ่าย 16 มิ.ย. 2566 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2566 ALLY REIT มีรายได้รวม 420.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 17.5% เนื่องจากการเข้าลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติมอย่างโครงการเดอะ ไพรมหัวลําโพง และการกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของผู้เช่าพื้นที่ ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 261.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักจากต้นทุนค่าไฟฟ้าและค่าพลังงานที่สูงขึ้น รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 13.5% จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 159.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย:** การท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่คาดว่าจะเติบโตต่อเนื่อง จะช่วยหนุนความต้องการใช้พื้นที่ค้าปลีกและสำนักงาน * **การบริหารจัดการสินทรัพย์:** การจัดกิจกรรม Event ที่เข้ากับเทรนด์และความต้องการของลูกค้า รวมถึงการเปิดร้านอาหารชื่อดังใหม่ๆ จะช่วยดึงดูดผู้ใช้บริการและเพิ่มรายได้ * **การปรับตัวตามเทรนด์:** การนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ การผสมผสานกลยุทธ์ Offline-Online และการพัฒนาพื้นที่หน้าร้านให้ตอบโจทย์ลูกค้า จะช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน ## ความเสี่ยง * **ภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือน:** ยังคงกดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป * **อุปทานใหม่ในตลาด:** การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ในตลาดพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน อาจส่งผลกดดันอัตราการปล่อยเช่าและอัตราค่าเช่า * **ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก:** อาจส่งผลต่อความต้องการพื้นที่เช่าของบริษัทต่างชาติ * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์เพิ่มขึ้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มอัตราการปล่อยเช่าและอัตราค่าเช่าของโครงการต่างๆ โดยเฉพาะโครงการที่ได้รับผลกระทบจากอุปทานใหม่ * ผลกระทบจากภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค * แผนการลงทุนเพิ่มเติมหรือการปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน * การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** แนวโน้มตลาดพื้นที่ค้าปลีกปี 2566 คาดว่าจะขยายตัวต่อเนื่อง โดยความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวจากการกลับมาทำกิจกรรมนอกบ้าน แต่การเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่จะส่งผลให้อัตราการปล่อยเช่าชะลอตัวเล็กน้อย และอัตราค่าเช่ามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น 1.0-5.0% ALLY REIT มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 93.8% สำหรับโครงการศูนย์การค้า (ไม่รวมอาคารสำนักงาน) และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 610 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าทรงตัวและปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามแนวโน้มตลาด **ตลาดพื้นที่อาคารสำนักงาน:** แนวโน้มตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานฟื้นตัวเล็กน้อย แต่รูปแบบ Hybrid workplace จะมีบทบาทมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่อาจชะลอตัวลง อุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นจะเป็นปัจจัยกดดันอัตราการปล่อยเช่าและอัตราค่าเช่า ALLY REIT มีโครงการเดอะ ไพรมหัวลําโพง ซึ่งเป็นอาคารสำนักงาน โดยในไตรมาส 1 ปี 2566 มีอัตราการเช่า 72.5% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 719 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาด ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 ALLY REIT มีสินทรัพย์รวม 13,628.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.7% YoY จากการเข้าลงทุนในโครงการเดอะ ไพรมหัวลําโพง หนี้สินรวมอยู่ที่ 5,052.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% YoY จากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อการลงทุนดังกล่าว ทำให้ D/E ratio อยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 9.8121 บาท เพิ่มขึ้น 1.4% YoY ในส่วนของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานนั้น รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 159.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.3% YoY ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้ของกองทรัสต์ ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญของผลประกอบการ ALLY REIT ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่แข็งแกร่ง จากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่และการฟื้นตัวของผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งส่งผลให้รายได้รวมและรายได้จากการลงทุนสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายจากภาวะเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และอุปทานใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตา เพื่อประเมินโอกาสและความต่อเนื่องของผลประกอบการในอนาคต โดยเฉพาะการบริหารจัดการต้นทุนและรักษาอัตราการปล่อยเช่าให้อยู่ในระดับสูง.