สรุป OPPDAY

สรุป Oppday กองทรัสต์ ALLY : ปี 2024 โอกาสและความท้าทายในตลาดค้าปลีก

สวัสดีผู้ถือหน่วยและนักลงทุนทุกท่าน เข้าสู่ Opportunity Day สำหรับงวดผลการดำเนินงานสิ้นสุดปี 2024 ของกองทรัสต์ ALLY พบกับคุณกวิน เอียบสกุลรัตน์ และดิฉัน อลิศรา คงสว่าง ที่จะมาให้คำตอบและทุกๆ คำถามสำหรับผลการดำเนินงานประจำปีที่ผ่านมาค่ะ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

ALLIANCE REIT ถูกจัดตั้งในปี 2019 โดยมีเป้าหมายที่จะเป็นกองทรัสต์ที่เข้าลงทุน บริหาร และปรับปรุงโครงการที่เป็น community mall และพื้นที่ mixed-use ที่เน้นพื้นที่ retail ในประเทศไทย ปัจจุบันมี TRIS Rating อยู่ที่ BBB+ โดย outlook เป็น stable มูลค่าสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 13,587 ล้านบาท และมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 8,416 ล้านบาท Free float ประมาณ 82% SCBAM เป็นทรัสตีของกองทรัสต์

กอง ALLIANCE REIT เป็นกองที่มีพอร์ตลงทุนใน retail ที่ diversify ที่สุด มีทั้งหมด 14 โครงการ พื้นที่ขายอยู่ประมาณ 164,000 ตร.ม. ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2024 มี occupancy อยู่ที่ 93.1% โครงการมีความหลากหลายทั้งในด้านทำเลที่ตั้งรอบกรุงเทพฯ และประเภทของ mall ไม่ว่าจะเป็น mall สเกลใหญ่ที่เน้นธุรกิจเฟอร์นิเจอร์อย่าง Design District (CDC), lifestyle mall อย่าง The Crystal ที่เอกมัย-รามอินทราและราชพฤกษ์, community mall ในทุกๆ ชุมชนในกรุงเทพฯ และที่เชียงใหม่ รวมถึงโครงการ retail+commercial อย่าง The Prime หัวลำโพง

ในแต่ละโครงการ มีกลุ่มผู้เช่า (tenant mix) ที่ diversify เช่นเดียวกัน โดยเน้น tenant ที่เป็นประเภท essential หรือขายของจำเป็น เช่น supermarket, ร้านขายยา, โรงเรียนเสริมพิเศษ นอกจากนี้ยังมีผู้เช่าที่เน้นประสบการณ์ (experience) เช่น ร้านอาหาร, ร้านกาแฟ, โรงหนัง, fitness และกลุ่ม home หรือจำหน่ายของตกแต่งบ้าน เช่น เฟอร์นิเจอร์หรือวัสดุก่อสร้าง ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ 15% ของ NLA โดยสามกลุ่มหลักนี้ใช้พื้นที่มากกว่า 80% ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของกอง โครงสร้างการเช่าส่วนใหญ่เป็นแบบ fixed rent (ค่าเช่าคงที่) 80% ผู้เช่าหลัก 10 อันดับแรก (top 10 tenants) ใช้พื้นที่ประมาณ 27% ของกอง ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ต่ำและไม่ได้ concentrate เกินกับผู้เช่ารายใดรายหนึ่ง

กอง ALLIANCE REIT เน้นการเติบโต (growth) และการสร้าง value ตั้งแต่จัดตั้งมาเป็น property fund ในปี 2013 ภายใต้ชื่อ Crystal จนมาเปลี่ยนเป็น ALLIANCE ในปี 2019 มี track record ในการขยายพอร์ต ขยายมูลค่าสินทรัพย์สุทธิของกองผ่านการลงทุนในโครงการใหม่ๆ รวมถึงการปรับปรุงและ renovate โครงการที่มีอยู่เดิม เพื่อให้เพิ่มมูลค่าให้กับมัน ใน 10 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตในแง่ของมูลค่า asset อยู่ประมาณเกือบๆ ปีละ 10% มีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนอย่างสม่ำเสมอและมั่นคง ตั้งแต่ตั้งกองไม่ว่าจะเป็นกอง property fund หรือหลังจากการ convert มาเป็นกอง ALLIANCE ที่เป็นกองทรัสต์ โดยถ้าถือตั้งแต่ต้นเลยจะได้ DPI หรือผลประโยชน์ตอบแทนกลับไปประมาณ 74% ของมูลค่า IPO วันแรก หรือถ้าถือตั้งแต่การ convert มาเป็น ALLIANCE และ IPO วันนั้นจะได้ผลประโยชน์ตอบแทนกลับไปประมาณ 28% ของเงิน IPO

จุดแข็งอีกจุดคือเรื่องของ long-term sustainability หรือการที่มุ่งเน้นเป็นกองทรัสต์ที่ให้ความสำคัญด้าน ESG ในเรื่องของ environment มี commitment ที่จะเป็นกอง Net Zero ภายในปี 2050 ผ่านการใช้พลังงานจากแหล่งทดแทน การสนับสนุนเครือข่ายการชาร์จรถ EV และการบริหารจัดการขยะ (recycle) ให้มีประสิทธิภาพที่สุด ในมิติอื่นๆ เรื่องของสังคม (social) และเรื่องของการกำกับดูแล (governance) ก็ให้ความสำคัญเช่นเดียวกัน ในมิติต่างๆ เรื่องความปลอดภัย เรื่องการ support ธุรกิจในชุมชนที่กองมี community mall เรื่องการเป็นส่วนหนึ่งของ CAC หรือ anti-corruption

ในปี 2024 occupancy อยู่ที่ 93.1% ลดลงเล็กน้อยจากปี 2023 แต่ยังถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับตลาดหรือผู้ประกอบการใน sector retail อื่นๆ อัตราการเช่าที่ดีได้รับการสนับสนุนมาจากเทรนด์หลักๆ คือ performance ในโซนย่านเอกมัย-รามอินทรา (The Crystal หรือ The Scene), การกลับมาอย่างต่อเนื่องของนักท่องเที่ยว (EmPark ใกล้เยาวราชและกาดฝรั่งที่เชียงใหม่) โครงการรัฐทำถนนที่ใกล้เสร็จแล้ว (The Crystal ชัยพฤกษ์), โครงการ creative office อย่าง Prime ที่หัวลำโพงมี occupancy มาเต็ม 100% ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา

กำไรจากการลงทุนอยู่ที่ 591.4 ล้านบาท ลดลงประมาณ 8% จากปีที่ผ่านมา อาจจะมาจากรายได้จาก casual mall หรือรายได้เสริมที่ลดลง รวมถึงการทำถนนในโซนชัยพฤกษ์และราชพฤกษ์ที่มี impact ต่อผลประกอบการ แต่ทางเราก็คงมองว่าจะเป็น impact ในระยะสั้น ในช่วงไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปีนี้ เมื่อโครงการต่างๆ เสร็จก็จะมีการ improve และปรับปรุงกลับมาอยู่ใน performance ในขั้นเดิม ในปีที่ผ่านมามีการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนรวมๆ อยู่ที่ 0.525 บาทต่อหน่วย ลดลงประมาณ 20% นอกจากการลดลงเล็กน้อยของ performance หลักๆ เลยที่กระทบเรื่องของการจ่ายประโยชน์ตอบแทนคือการเริ่มมีการคืนเงินต้นของธนาคาร โดยปีที่แล้วคืนไปอยู่ที่ประมาณ 3% ของจำนวน loan outstanding ทั้งหมด

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

พื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิอยู่ที่ 164,469 ตร.ม. เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเนื่องจากการเข้าลงทุนในโครงการ Happy Avenue เพิ่มเติมในช่วงกลางปีที่ผ่านมา อัตราการเช่าสิ้นสุดปีอยู่ที่ 93.1% อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 590 บาทต่อ ตร.ม. สัญญาผู้เช่าคงเหลือเฉลี่ยอยู่ที่ 1.6 ปี ปรับลดลงตามสัญญาเช่าระยะยาวที่ทยอยลดลงตามอายุสิทธิการเช่าคงเหลือ พื้นที่ต่อสัญญาคิดเป็นประมาณ 56,000 ตร.ม. หรือ 92.3% สำหรับ retention rate การขึ้นค่าเช่ายังเป็นในแนวโน้มที่ดี เป็นบวกปิดอยู่ที่ประมาณ 1.9% traffic โดยเฉลี่ยถึงแม้ปีนี้จะลดลงก็ลดลงเพียงเล็กน้อย 1.1% ได้รับผลกระทบจากศูนย์การค้าบางศูนย์ที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างของรัฐบาลที่เป็นในส่วนของถนนหน้าห้าง

อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยที่ผ่านมานับตั้งแต่เป็นรายไตรมาสที่รายงานผลมาตลอดพบว่ายังอยู่ในอัตราที่ค่อนข้างสูงมาโดยตลอด ไม่น้อยกว่าร้อยละ 93% รวมถึงอัตราค่าเช่าเองอยู่ที่ 590 บาทสิ้นสุดปี มีอัตราที่ค่อนข้างสูงถ้าเทียบกับตลาดในช่วงปีที่ผ่านมาเช่นกัน ในปี 2025 จะมีสัญญาที่ครบกำหนดสิทธิอายุการเช่าอยู่ที่ประมาณ 45% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยที่ใน ช่วงเดือนมกราคมที่ผ่านมาแล้วกับตลาดในช่วงปีที่ผ่านมาเช่นกัน และในปี 2025 นี้ ก็จะมีผู้เช่ารายใหญ่ๆ จะเป็นธุรกิจโรงหนัง หรือซุปเปอร์มาร์เก็ต ที่มีการทยอยต่อสัญญาเช่าใน ช่วงต้น ในช่วงต้นปีนี้

Highlight หลักๆ ของแบรนด์ใหม่ๆ ที่เข้ามาเปิดกับ อาทิเช่น ร้านรสนิยม ที่มาเปิดที่ The Crystal เอกมัย-รามอินทรา ร้านเขียง เองที่เปิดที่ The Scene ตัว Town in Town ธุรกิจ Toy Town ที่อยู่ราชพฤกษ์ ผู้เช่าสามารถดึงดูดในกลุ่มๆ ของ Target เช่น ครอบครัวเอง หรือว่าตัวสัตว์เลี้ยงเองดึง traffic เข้าศูนย์การค้า และในช่วง Event ช่วงไตรมาส 4 เป็นช่วง festive กองทรัสต์ ในทุกๆ ศูนย์การค้า ก็มีการกระตุ้น traffic จัดกิจกรรมครอบครัว เช่นตัวสาย Camp อยู่ท่ามกลางกิจกรรม Camp นั่งวาดภาพ และตัวหิมะจำลองที่ แถวๆ ราชพฤกษ์ ตอบโจทย์และได้รับการตอบรับที่ดีสำหรับตัวครอบครัว หรือว่า เป็นกิจกรรมสำหรับเด็ก

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

รายได้รวมสำหรับปี 2024 ปิดอยู่ที่ 1,617 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน สาเหตุหลักมาจากบางโครงการที่ได้รับผลกระทบจากการก่อสร้างถนน และในส่วนของค่าใช้จ่ายเองปี 2024 อยู่ที่ 1,026 ล้านบาทปรับลดลงจากปีช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ค่าใช้จ่ายในส่วน utility มีการปรับลดตามภาคหลักที่ มีการออกประกาศออกมา ทำให้ตัว net investment income หรือว่ากำไรจากการลงทุนสุทธิของตลอดทั้งปี 2024 ปิดอยู่ที่ 591 ล้านบาทปรับลดลงตามที่ ได้เรียนแจ้งไป สาเหตุต่างๆ ในช่วงปี 2024 ที่ผ่านมา

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

ปี 2025 เป็นปีที่ 2 ที่มีการทยอยจ่ายคืนเงินต้นประมาณร้อยละ 4 ของ เงินกู้ยืม ที่มีการเบิกมาใช้ ซึ่งในปีนี้จะมีการสำรองไว้ที่อยู่ที่ 153 ล้านบาท หรือประมาณ 4% ของเงินกู้ ที่จะมีการเบิก ที่มีการเบิกไปแล้ว หรือว่าอาจจะมีการเบิกใช้เพิ่มเติมในอนาคต เป็นรายการที่นำมาปรับปรุงของกำไรสุทธิ ก่อนที่จะพิจารณาจ่าย และในปีสุดท้าย ปี 2029 ก็จะเป็นก้อน อยู่ที่ประมาณ 75% ของวงเงินทั้งหมด ที่จะมีการชำระคืน

ณ สิ้นสุดปีที่ผ่านมา มี gearing อยู่ที่ประมาณ 27% และในส่วนของอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม นะคะ ก็ ตามที่เรียนแจ้งไปก็คืออยู่ที่ 27% และในส่วนของหนี้สินต่อ อยู่ที่ 5.5 ค่ะ และก็ต้นทุนเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 5%

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

Outloook ของกอง ALLIANCE REIT ในปีนี้ ก็จะขอเริ่มก่อนจากภาพ Macro ที่มองภาพใหญ่ก็จะเห็นการจับจ่ายใช้สอย ความมั่นใจของกลุ่มผู้บริโภค มาจากแรงผลักดัน หรือว่า โปรแกรมต่างๆ ที่ทางภาครัฐออก โดยถ้าดูตัวเลขหลักๆ ผมคิดว่า อัปเดตที่ สำคัญที่สุดก็คือเรื่องของดอกเบี้ยนโยบายแบงค์ชาติ นะครับที่ก็มีการปรับลดลง 0.25 นะครับมาที่ประมาณ 2% นะครับ อันนี้ก็ถือว่าเป็น มุมบวกของกองเรา นะครับ แล้วก็ คงหวังว่าก็จะมีผลที่ดีกับเรื่องของ ภาระดอกเบี้ยที่จะปรับลดลง นะครับ ในขณะเดียวกัน ผมคิดว่า ตัวเลขอื่นๆ ก็คง เป็นตัวเลขด้าน GDP เองที่อยู่ประมาณเกือบๆ 3% นะครับ เรื่องของเงินเฟ้อ เนี่ยที่ น่าจะปรับลดลงมาอยู่ประมาณ 1% นะครับ แล้วก็ เรื่องของดัชนีความมั่นใจของผู้บริโภคอยู่ที่ประมาณ 52.6 ก็ถือว่าเป็นการปรับขึ้นมา เช่นเดียวกันนะครับ แล้วก็สุดท้ายก็คือเรื่องของ การท่องเที่ยวซึ่งก็ปีนี้ก็คงคาดหวังว่ามีนักท่องเที่ยวอยู่ 40 ล้านคน นะครับซึ่ง ที่เห็นก็คงเป็นตัวเลขที่เป็นภาพบวกเกือบทั้งหมด นะครับ ก็ถือว่าในฝั่ง demand ก็คงมองว่าปีนี้ ก็คงเป็นปีที่เราก็จะเห็น demand ทั้งจากการจับจ่ายของคนที่ Local ที่ถูกช่วยกับ stimulus ของ รัฐบาลต่างๆ นะครับ บวกกับฝั่งที่ เป็น Tourist ด้วย ซึ่งก็คงคาดหวังว่า จะมีจำนวนที่ เข้ามาเพิ่มอย่างต่อเนื่องนะครับ ที่ก็จะเป็นผลดีกับโครงการที่อยู่ในย่าน การท่องเที่ยวของเรานะครับ ในขณะเดียวกัน ถ้าดูฝั่ง Supply ก็คงอยู่ในเมือง โครงการใหญ่ วัน แบงคอกที่ก็มีการเปิดไปช่วงสิ้นปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังมีโซนที่ก็ คงน่าจะเปิดในปีนี้นะครับ หรือว่า โซนพระราม 4 ที่ก็มี ศูนย์การค้า ตรง ดุสิต Central Park ที่ก็คงยังเปิดอยู่นะครับ แต่ก็เป็นโซนที่เราอาจจะไม่ได้มี โครงการอยู่ในแวกนั้นนะครับ ถ้าเป็น segment community mall เลยเนี่ย ก็คงไม่ได้มี โปรเจกต์หลักๆ ที่จะเปิด ส่วนใหญ่ ก็จะเป็นโปรเจกต์ การ renovate มากกว่านะครับ อันหลักๆ ก็จะเป็นกลุ่ม Marketplace ที่ก็มี plan ที่จะ renovate ในหลากหลาย โครงการเหมือนกันนะครับ แต่ว่า โดยส่วนใหญ่เนี่ยก็จะอยู่ในพื้นที่ที่ ก็ไม่ได้ ทับซ้อนกับกับ โครงการของเรานะครับ ถ้ามองในภาพรวม macro ก็คงมองว่าการสนับสนุนรัฐบาลก็คงเป็น จุดสำคัญ ในช่วงต้นปีนี้นะครับ แล้วก็เรื่องของการท่องเที่ยว เนี่ยก็น่าจะเป็น Growth driver ในระยะยาว ที่เราก็คงอยากหาโอกาสในการ Capture เทรนด์ตรงนี้มากขึ้น ครับ

Priority ของกอง ALLIANCE REIT ในปีนี้ ภาพใหญ่ของเราก็คือเราก็อยากเป็นผู้นำในการ ลงทุน แล้วก็สร้าง community ที่ทั้งมีความสีเขียว แล้วก็ สร้างความสุขให้กับลูกค้า โดยเราจะโฟกัส 3 จุด คือ กลยุทธ์ในการบริหาร asset การ renovate การลงทุน CAPEX ทำให้สูตรเรามีพื้นที่สีเขียวมากขึ้น มีประสบการณ์ที่โลโคมากขึ้น การปรับเปลี่ยน tenent mix ให้ได้ผู้เช่าที่เป็นแบรนด์ใหม่ แบรนด์ upcoming และแบรนด์ที่ตรงกับกลุ่มลูกค้ามากขึ้นอยู่ตลอดเวลา แกนที่ 2 คือ ด้านการลงทุน ก็อย่างที่เรียนก็คือกอง เราก็เป็นกองที่มีความตั้งใจในการ ขยาย port เพื่อ diversify แล้วก็เพื่อหาโอกาสในการ เพิ่ม เพิ่ม performance อย่างอนิ เพราะฉะนั้นปีนี้จริงๆ ทุกๆ ปี เราก็ตั้งใจที่จะหาโอกาสที่เป็นโครงการคุณภาพ 1-2 โครงการที่เราจะเข้าลงทุนในทุกๆ ปีนะครับ ในขณะเดียวกันก็คงมองว่าเราก็อยากหาวิธีที่จะ จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนที่มีระดับ ความ stable ที่สุดนะครับ ก็ ก็จุดนึงที่ก็ เป็น Key ของปีนี้ก็คือการ ปรับโครงสร้าง การคืนเงินต้นของธนาคาร นะครับซึ่งก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งจุดที่เราก็ มี plan ที่จะ ดูในช่วงปีนี้นะครับ ส่วนสุดท้ายก็คือเรื่องของ ESG นะครับ ก็แน่นอนว่า ด้วยเป้าหมายเราที่จะเป็น Net Zero ทุกปี เราก็พยายามที่จะลด หรือว่า Reuse หรือว่า recycle ทุกๆ องค์ประกอบให้ทำให้เราไปถึงเป้า Net Zero ของเราได้ รวมถึง การที่เราเป็น Community mall เนี่ย เราก็อยากเป็นพื้นที่ส่วนกลางของ ทุกๆ ชุมชน ทุกๆ community ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการจัดกิจกรรม หรือ การให้ประสบการณ์ใหม่ๆ นะครับ ก็คงเป็น 3 ข้อหลักๆ ที่เราให้ priority ในปี 2025 นะครับ เพราะฉะนั้นถ้าถ้ามาดูเรื่องของ Target แล้วก็ Outloook ของเรา ผมคิดว่า ใน 5 เรื่องหลักเลย ละกันนะครับ เรื่องแรก ก็คือเรื่องของ Budget การลงทุน ปีนี้เนี่ย เราก็คง set Budget อยู่ที่ประมาณ 230-250 ล้านบาท นะครับซึ่ง ตามที่เราคาดหวัง ก็คือ น่าจะมีการลงทุนในโครงการใหม่ 1-2 โครงการนะครับ แล้วก็ รวมถึงการ renovate up to 5 โครงการที่เรากำลังศึกษาอยู่ตอนนี้นะครับ โดยงบตรงนี้ เนี่ยก็คงมาจากการกู้ยืมนะครับ มาจาก Cash flow ที่เรา generate ได้บางส่วนนะครับ แล้วก็มาจาก สภาพคล่องจาก เงินประกันลูกค้าที่ได้มีการขออนุมัติผู้ถือหน่วยในปีที่แล้ว ในการนำมา ใช้ในการลงทุนเพิ่มเติมนะครับ ก็จะเป็น Source of fund 3 ส่วนหลักที่ก็จะมาช่วยเราลงทุน ทั้งในโครงการใหม่ๆ แล้วก็ปรับปรุง assset ที่มีอยู่เพื่อให้ สร้าง performance ได้ดีขึ้นนะครับ จุดที่ 2 ก็คือเรื่องของ ด้วย เทรนด์ ในอดีตแล้วก็ ความแข็งแกร่งของกลุ่มลูกค้า เราก็คงมองว่าก็คงอยู่ใน Range ใกล้ๆ เดิมประมาณ 93-94% นะครับ ก็คาดว่าจะมีการ ปรับปรุง improve จาก การ โครงการทำถนน ที่โซนราชพฤกษ์ ที่ จะเสร็จในเร็วๆ นี้ นะครับ เรื่องของ นักท่องเที่ยวที่เราก็คงยังเห็นเทรนด์ เข้ามาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนะครับ แล้วก็ ในบาง area ที่ ที่ก็ถือว่า perform ได้แข็งแกร่ง มาโดยตลอด เช่น area เอกมัย รามอินทรา นะครับ เพราะฉะนั้นถ้ามาดูในแง่ของ Revenue Growth นะครับ Revenue ก็คือ Revenue มาจากค่าเช่าบริการ ที่อาจจะไม่รวมเรื่องของ ค่า ค่าไฟ ค่า utility อื่นๆ เราก็คงคาดว่า ปีนี้ Life for Life ก็น่าจะโตประมาณ 1-2% จากที่มันอาจจะหดตัว เล็กน้อยในปีที่ผ่านมา นะครับ เรื่องของ Net Investment Income Margin ก็คงคิดว่า ด้วยปัจจัย ดอกเบี้ยที่ ก็น่าจะลดลง นะครับ แล้วก็ Growth ที่เรา มองเห็นว่าน่าจะ มามากขึ้นนะครับ ก็คงคิดว่าอยู่ใน Range ใกล้ๆ เดิมอยู่ประมาณ 35-37% Margin นะครับ แล้วก็สุดท้ายก็คือ ปีนี้เนี่ย ก็เราก็ยังมีการคืนเงินต้นของธนาคาร อยู่ตาม เทอม นะครับโดยปีนี้ก็คาดว่า จะมีการ อาคืนเงินกู้ หรือว่า อยู่ประมาณ 153 ล้านบาทนะครับ หรือว่า 4% ของ ทั้งหมดนะครับ ก็ภาพนี้ก็คงเป็น Guideline หลักๆ จากเราสำหรับปีนี้นะครับ แล้วก็ภาพรวมก็คงมีความมั่นใจในการ Recover ในโซนหลักๆ แล้วก็การที่โซนบางโซนที่ดีอยู่แล้วโซนท่องเที่ยวโซน เอกมัย ก็คงเห็น performance ที่ดีขึ้นต่อไป ณ ช่วงปีนี้นะครับ

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่ม นาทีที่ 42.23

ช่วงถาม-ตอบ

• ถนนราชพฤกษ์จะแล้วเสร็จเมื่อไหร่

คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือนพฤษภาคมนี้ หรือประมาณกลางๆ Q2 สิ่งที่คาดหวัง คือ จะทำให้ traffic ดีขึ้น และการขยายถนนจะทำให้ traffic เพิ่มขึ้นได้ จำนวนรถที่วิ่งมากขึ้นได้บนถนนเส้นราชพฤกษ์ที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของเรา

• สัญญาเช่าพื้นที่ที่ครบกำหนดในปี 2025 มีสัญญาทีต่อแล้วคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์แล้วก็เป็นของ Assest ในส่วนของ TCP กับ TCR จะได้รับผลกระทบจากการซ่อมถนนกี่เปอร์เซ็นต์

ช่วงที่ผ่านมาทุกๆ ปีทุกๆ ไตรมาสมีการต่อผู้เช่าที่หมดไป 90% ปีนี้ก็คง forecast ว่าจะมีการต่อผู้เช่าที่หมดอายุประมาณ 90% ของทั้งหมด ถือว่าคงรักษา performance แบบ 90% ได้ ศูนย์การค้าที่หมดอายุเยอะคือ CDC กับ The Crystal เป็นหลัก โซนเอกมัย-รามอินทรา ก็ถือว่าเป็นโซนที่ perform ได้แข็งแกร่งที่สุด มี demand จากผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ

Target occupancy ของปีนี้อยู่ที่เท่าไหร่ ก็คง forecast occupancy อยู่ที่ประมาณ 93-94% วิ่งอยู่ใน Range ใกล้ๆ เดิมที่รักษา performance มาโดยตลอด เทียบกับตลาดถือว่าเป็นอัตราที่สูงและบ่งบอกถึงศักยภาพ ที่ดีของหลายๆ โครงการ

• มี Target Occupancy Rate อยู่ที่เท่าไหร่
• The Crystal ราชพฤกษ์ ปัจจุบันณ Q4 อยู่ที่ประมาณ 461 บาทต่อตารางเมตร เข้าใจว่าบางส่วนทางนักลงทุนอาจจะเข้าใจว่าเป็นเรทที่เป็นหลังให้ส่วนลดค่าเช่ากับผู้เช่าใช่หรือไม่คะ แล้วก็คาดว่าอัตราค่าเช่าจะกลับมาปกติอีกทีเมื่อไหร่คะ

เป็นเรทก่อนส่วนลด ทั้งหมดที่อยู่ใน presentation จะใช้เป็น rate ก่อนส่วนลด มีการปรับตัวลดลงโดยหลักๆ มาจากการทำถนน impact เวลาใส่ผู้เช่าใหม่ Rate ที่มาใหม่ก็จะเป็น Rate ที่ ต่ำลงกว่า ผู้เช่าเดิมที่อาจจะ expire ไป หรือว่า impact ในเรื่องของค่าเช่าที่มาจากยอด GP เช่น ยอดซุปเปอร์มาร์เก็ต ยอดโรงหนัง

คำถามเพิ่มเติม

• ผู้เช่าของ The Crystal ราชพฤกษ์ ที่เป็นผู้เช่าพื้นที่รายใหญ่ ที่เป็น SB นะคะ อันนี้ ได้รับผลกระทบในแง่ของ อย่างเช่นตัวว่า เขาเช่าอยู่ประมาณพื้นที่เท่าไหร่ ของสูตรการค้าค่ะ แล้วก็ในแง่ของรายได้ค่ะ กระทบกับศูนย์การค้าไหมคะ

พื้นที่ SB Design Square ที่ราชพฤกษ์ไม่ได้เป็นพื้นที่ของกอง พื้นที่ อยู่ นอกแล้วก็ เป็น พื้นที่ที่ แน่นอนเป็นพาร์ทเนอร์กัน แต่ว่า แต่ว่าเราก็ไม่ได้ อยู่ในกอง นะครับ อย่างไรก็ดี ด้วย SB ก็ถือว่าเป็นพาร์ทเนอร์ของโครงการนี้ตั้งแต่ต้นเลย นะครับ แล้วก็คงมีความตั้งใจแล้วก็ใส่ใจในการ ทำให้โครงการนี้ก็ดี ก็ถือว่าเป็นพาร์ทเนอร์กันในการสร้าง performance สร้าง สิ่งใหม่ๆ ประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับลูกค้าในโซนราชพฤกษ์ นะครับ แล้วก็คงมีแผนที่จะปรับปรุง SB ตรงนั้น ที่เป็นหนึ่งใน flagship ของเขาอย่างต่อเนื่องด้วยเหมือนกัน

• สำหรับปี 2025 นี้ที่เราต้องมีการจ่ายเงินกู้ ทยอยจ่ายเงินต้นเพิ่มนะคะคิดเป็น 4% ของเงินที่เราเบิกมาค่ะอันนี้จะกระทบกับการจ่ายปันผลที่อาจจะลดลงไหมคะถ้าเทียบกับปีก่อนหน้าค่ะ

การที่เรามีการคืนเงินกู้ในจำนวนที่มากขึ้น ก็ จะมีผลกระทบต่อการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทน ในปีนี้นะครับ แต่ ก็อยู่ในแผนของทางผู้จัดการกองทรัสต์ที่จะมีการterm ในการคืนเงินกู้ ให้จ่าย ให้ในอัตราเท่าๆ กันทุกปีนะครับ แล้วก็จะไม่ได้เกิดเหตุการณ์ที่จะมีการจ่ายเพิ่มเติม

สรุปการประชุม Oppday กองทรัสต์ ALLY ในปี 2024 มุ่งเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยให้ความสำคัญกับ ESG และการบริหารจัดการพอร์ตให้มีประสิทธิภาพสูงสุด พร้อมทั้งรับมือกับความท้าทายจากปัจจัยภายนอก และมุ่งสู่การเป็นผู้นำในตลาด Community Mall ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของลูกค้าในยุคปัจจุบัน