สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวด Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

ALLY เป็นกองทรัสที่เน้นลงทุนในโครงการไลฟ์สไตล์คอมมิวนิตี้มอร์และพื้นที่ผสมผสาน (mix-use) ในกรุงเทพฯ และรอบประเทศ โดยมีโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมพื้นที่เช่ารวมกว่า 165,000 ตร.ม. และอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 90% ตลอดมา โดยเฉพาะในไตรมาสปัจจุบันอยู่ที่ 91.6% สะท้อนความแข็งแกร่งของพอร์ตในระดับอุตสาหกรรม

กลยุทธ์หลักของบริษัทคือการขยายฐานทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง โดยมุ่งเน้นเข้าลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพและอัตราผลตอบแทน (yield) สูงกว่าต้นทุนทางการเงินประมาณ 4% ซึ่งช่วยเสริมความมั่นคงด้านกระแสเงินสดและนโยบายจ่ายผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอตั้งแต่ก่อตั้งจนถึงปัจจุบัน

บริษัทยังเน้นการบริหารจัดการเป็น Operator ระดับมืออาชีพ มีประสบการณ์กว่า 10+ ปีในการบริหารศูนย์การค้าและมุ่งเน้น ESG โดยเฉพาะการลดคาร์บอนให้ถึง Net Zero ในปี พ.ศ. 2565 และสนับสนุนเศรษฐกิจชุมชนผ่านการพัฒนาผู้เช่าระดับ Essentials และ Experience-Driven

จุดเปลี่ยนสำคัญ: ปี พ.ศ. 2569 เป็นปีที่บริษัทเริ่มต้นโปรแกรม Transform พอร์ตโฟลิโอผ่านการปรับปรุงโครงสร้างโครงการ (Major Renovation) และการเปลี่ยนผู้เช่าอย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะในโครงการ CDC, Happy Avenue และ Amorini เพื่อเตรียมความพร้อมรองรับการเติบโตระยะยาว

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม: เพิ่มขึ้นจากปีก่อน (YoY) โดยเติบโตอย่างมั่นคงแม้จะมีฤดูกาลลดลงเล็กน้อย สะท้อนจากปัจจัยภายนอก เช่น การปรับโครงสร้างผู้เช่าเพื่อเน้นรายได้จากผู้เช่าระดับ Essentials (46%) และ Experience-Driven (34%)
- สาเหตุหลัก: การปรับเปลี่ยนผู้เช่าจากรายที่จ่ายค่าเช่าต่ำลงมาสู่แบรนด์ที่มีศักยภาพสูงขึ้น แม้ Occupancy จะลดลงเล็กน้อยในบางโครงการ ก็ยังทำให้รายได้คงที่หรือเติบโตเล็กน้อย

#### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| KPI | ค่าปัจจุบัน (Q1 2569) | เปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน | การวิเคราะห์ |
|-----|------------------------|----------------------------|-------------|
| Occupancy Rate | 91.6% | เติบโตจากไตรมาสก่อน (ยังคงอยู่เหนือ 90%) | มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในบางโครงการเนื่องจากเตรียมปรับปรุงโครงสร้าง (เช่น Happy Avenue) |
| Rental Yield | ~8.5% | เท่าเดิมในไตรมาสก่อน | สอดคล้องกับนโยบายการลงทุนด้วย Yield สูงกว่าต้นทุนทางการเงิน |
| DPU (ตาม forecast) | ~10.12 บาท/หน่วย | เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน | เติบโตจากแผน Renovation และการเพิ่มทุนในโครงการใหม่ |
| อัตราการขึ้นค่าเช่า (QoQ) | +0.9% | ลดลงจากช่วงปีก่อน | เหตุผลมาจาก Headwind เศรษฐกิจภายนอก และการปรับโครงสร้างผู้เช่า |
| การจ่ายผลตอบแทน (Dividend) | 0.11 บาท/หน่วย | เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน | สะท้อนความมั่นคงด้านกระแสเงินสด |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้และกำไรส่วนใหญ่มาจากธุรกิจหลัก (Core Business): การเช่าพื้นที่ในโครงการ Community Mall โดยมีโครงสร้างรายได้จากค่าเช่า 78% และค่าบริการอีก 22%
- ไม่มีกำไรหรือขาดทุนจากรายการพิเศษ เช่น การขายสินทรัพย์หรือผลตอบแทนจากอัตราแลกเปลี่ยน

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล: การปรับโครงสร้างผู้เช่าให้เน้นแบรนด์ระดับพรีเมียมและ Experience-Driven เช่น เฟสฟอร์วอร์ดคลินิก, AEP โรงเรียน และโอนิกูร้านอาหาร
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข: การลด Occupancy ในบางโครงการเนื่องจากเตรียมปรับปรุงโครงสร้าง (Renovation) และเปลี่ยนผู้เช่าใหม่

#### ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค: มี Headwind จากสงครามตะวันออกกลาง กระทบต่อความมั่นใจผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่ม discretionary spending
- นโยบายรัฐ: ไม่มีผลกระทบโดยตรงต่อพอร์ต
- คู่แข่ง: การก่อสร้างห้างใหม่ เช่น Big C ในย่านแจ้งวัฒนะ มีแนวโน้มเสริม Traffic มากกว่าจะเป็นการกดดันรายได้

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: สาเหตุที่ Occupancy ลดลงในไตรมาสหนึ่งคืออะไร?
A: เกิดจากแผนปรับปรุงโครงสร้างโครงการหลัก เช่น Happy Avenue โดยมีการถอนผู้เช่าบางรายเพื่อเตรียมเปลี่ยนแปลงคอนเซ็ปต์และดึงแบรนด์ใหม่เข้ามาแทน

Q: อัตราค่าเช่าลดลงจากไตรมาสก่อนเพราะอะไร?
A: เนื่องจาก Headwind จากภายนอก เช่น สงครามตะวันออกกลาง และผลกระทบต่อผู้เช่ารายบางรายที่ใช้ระบบ GP/Renewal Sharing ส่วนอัตราการปรับขึ้นอยู่ที่ 0.9% และคาดว่าจะคงที่ในระดับศูนย์ถึงสามเปอร์เซ็นต์ในปีนี้

Q: การคืนเงินต้นสัญญาให้สินเชื่อจะเป็นอย่างไร?
A: มีแผนคืนเงินต้นทุกปีตามสัญญา โดยปีนี้คืนจำนวนหนึ่งร้อยเก้าสิบสองล้านบาท และกำลังเจรจาโปรแกรมการคืนเงินต้นระดับหนึ่งร้อยห้าสิบล้านบาทต่อปีกับธนาคาร เพื่อลดภาระหนี้ในระยะยาว

Q: มีผลกระทบจากการยกเลิกแผนลงทุน Village Hub ไหม?
A: มี เนื่องจากสปอนเซอร์ไม่สามารถปฏิบัติตาม Condition Precedent ได้ครบถ้วน ส่งผลให้ต้องยกเลิกโครงการเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อผู้ถือหน่วย

Q: จะมีการปรับรูปแบบการจ่ายปันผลเป็นรายเดือนไหม?
A: ยังไม่มีแผน เนื่องจากตามธรรมเนียมอุตสาหกรรมจะจ่ายปันผลรายไตรมาส และบริษัทคาดว่าจะคงรูปแบบเดิมไปจนถึงอนาคต

Q: การเพิ่มทุนในโครงการใหม่จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้นหรือไม่?
A: ใช่ โดยเฉพาะหากลงทุนในราคาประมาณ 4.65 บาทต่อหน่วย จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้นประมาณ 3 บาท/หน่วย จากเดิมอยู่ที่ ~10.12 บาท และ IRR จะ Accretive

Q: มีผลกระทบจากการก่อสร้างห้างใหม่ Big C ในย่านแจ้งวัฒนะหรือไม่?
A: ไม่มีผลกระทบในเชิงลบ เพราะ Big C มี positioning ที่แตกต่างจากชาน (เช่น เน้นผู้บริโภคระดับพรีเมียมและแบรนด์ใหม่) และชานเน้นผู้เช่าระดับ niche ทำให้สองโครงการเสริมกันได้

Q: การออกหุ้นกู้จะส่งผลต่อการจ่ายปันผลหรือไม่?
A: จะไม่ส่งผลโดยตรง เพราะบริษัทไม่ได้มุ่งเน้นเพิ่มผลตอบแทนจากโครงสร้างเงินทุน โดยการออกหุ้นกู้จะช่วยจัดการภาระหนี้ให้สม่ำเสมอ

Q: มุมมองเศรษฐกิจครึ่งปีหลังปี 2569?
A: เห็นว่าเศรษฐกิจโลกมี Headwind จากสงครามตะวันออกกลาง แต่พอร์ตของ ALY เป็น Defensive Play เพราะเน้นการใช้จ่ายประจำวัน เช่น ซุปเปอร์มาร์เก็ต การศึกษา และสุขภาพ ส่งผลให้รายได้คงที่แม้ในภาวะผู้บริโภคระงับ

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (Q2–Q4 2569):
- รักษาระดับ Occupancy ไว้เหนือ 90% โดยเฉพาะในโครงการหลัก
- รักษาระดับค่าเช่าให้อยู่ในเสถียรภาพ และเพิ่ม Traffic จากกิจกรรม Community Activation
- ระยะยาว (ปี 2570 เป็นต้นไป):
- เสริมเติมศักยภาพพอร์ตผ่านการ Renovation และการเข้าลงทุนในโครงการใหม่ 3 แห่ง (CDC, The Zone, Avenue)
- กลับมาฟื้น Occupancy และค่าเช่าในระดับเกณฑ์เฉลี่ยภายในปี 2570

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การปรับโครงสร้างผู้เช่าในช่วงกลางปีนี้อาจกระทบ Occupancy สั้น ๆ แต่คาดว่าจะกลับมาแข็งแกร่งภายในปีถัดไป
- อัตราดอกเบี้ยโลก หากเพิ่มขึ้นอาจกดดันต้นทุนทางการเงิน และส่งผลต่อ DPU เล็กน้อย
- การเติบโตของห้างรีเทลใหม่ในพื้นที่ใกล้เคียง ควรติดตามว่ามีผลกระทบต่อ Traffic และการแข่งขันในระดับชุมชนหรือไม่