สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=11865 out_tok=2599 at=2026-07-25T01:31:45 --> # ALLY REIT กำไรสุทธิ Q2/2566 เติบโต 9% รับรายได้ค่าเช่าและบริการหนุน ## รายได้รวมโตต่อเนื่อง 9% YoY หลังการกลับมาของนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อหนุนการใช้พื้นที่ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อัลไล (ALLY REIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีรายได้รวม 429 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่สะท้อนถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการกลับมาของกำลังซื้อของผู้บริโภค ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ALLY REIT ในไตรมาส 2 ปี 2566 คือ **การเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน** ซึ่งส่งผลให้รายได้รวมเติบโต 9% YoY แม้ว่าต้นทุนทางการเงินจะปรับสูงขึ้น 25% YoY แต่การบริหารจัดการต้นทุนค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นเพียง 16% YoY และการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ลดลง 2% QoQ ทำให้ **รายได้จากการลงทุนสุทธิยังคงเติบโตได้ 1% YoY** ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเติบโตของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเป็นผลโดยตรงจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะขยายตัว 3.6% ในปี 2566 จากภาคการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น และการบริโภคภาคเอกชนที่ขยายตัวตามการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว ซึ่งส่งผลให้การจ้างงานและรายได้แรงงานปรับดีขึ้น การกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของร้านค้าและผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าของ ALLY REIT ทำให้ **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยรวมอยู่ที่ 93.1%** ซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน แต่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ การปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในกลุ่ม Retail Malls ขึ้น 12% YoY ก็เป็นอีกปัจจัยสนับสนุน อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 32% YoY ในช่วงครึ่งปีแรก เป็นผลมาจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยปัจจัยสนับสนุนหลักคือแนวโน้มเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะขยายตัวต่อเนื่องในปี 2566 และ 2567 จากภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่ฟื้นตัว การที่ฝ่ายจัดการระบุว่า "การกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของร้านค้าหรือผู้เช่าพื้นที่ของศูนย์การค้า" เป็นสาเหตุหลักของการเพิ่มขึ้นของรายได้ แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องอาจเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนทางการเงินในระยะต่อไป ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโต 9% YoY** แตะ 429 ล้านบาทในไตรมาส 2/2566 * **รายได้ค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 12% YoY** เป็น 403 ล้านบาท * **ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 15% YoY** เป็น 268 ล้านบาท โดยมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 25% YoY * **รายได้จากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น 1% YoY** เป็น 161 ล้านบาท * **สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 1% YoY** เป็น 13,620 ล้านบาท * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 93.1%** ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 610 บาทต่อตารางเมตร** ลดลง 5% YoY แต่เพิ่มขึ้น 4% QoQ (เฉพาะ Retail Malls เพิ่ม 12% YoY) * ประกาศจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.1700 บาทต่อหน่วย กำหนดจ่าย 15 กันยายน 2566 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2566 ALLY REIT มีรายได้รวม 429 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ 12% เป็น 403 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 268 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีต้นทุนค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 16% และต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 25% ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 161 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สำหรับภาพรวมครึ่งปีแรกของปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ 849 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากการกลับมาดำเนินธุรกิจตามปกติของร้านค้าและผู้เช่าพื้นที่ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 529 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19% YoY โดยมีต้นทุนทางการเงินที่ปรับตัวสูงขึ้น 32% YoY ## โอกาส * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและกำลังซื้อ:** เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชน ซึ่งจะส่งผลดีต่อการใช้พื้นที่ค้าปลีกและสร้างรายได้ให้กับ ALLY REIT * **การปรับปรุงคุณภาพพื้นที่ค้าปลีก:** ฝ่ายจัดการมีแนวโน้มที่จะปรับปรุงโครงการค้าปลีกเก่าเพื่อสร้างประสบการณ์ที่ทันสมัยมากขึ้น ซึ่งอาจช่วยดึงดูดผู้เช่าและผู้ใช้บริการได้มากขึ้น * **การร่วมมือระหว่างเจ้าของพื้นที่และผู้เช่า:** ความร่วมมือที่เกิดขึ้นในช่วงโควิด-19 อาจนำไปสู่รูปแบบการทำงานร่วมกันใหม่ๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย ## ความเสี่ยง * **การแข่งขันในตลาดพื้นที่ค้าปลีก:** คาดว่าการแข่งขันจะรุนแรงขึ้นในปี 2566 จากการเปิดโครงการใหม่และการขยายสาขาของผู้ประกอบการรายใหญ่ * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์เพิ่มสูงขึ้น * **ความคาดหวังใหม่ๆ ของลูกค้า:** ธุรกิจค้าปลีกต้องเผชิญความท้าทายในการปรับตัวเพื่อตอบสนองความคาดหวังที่เปลี่ยนแปลงไปของลูกค้า * **ความเสี่ยงด้านเงินเฟ้อ:** แม้เงินเฟ้อทั่วไปมีแนวโน้มลดลง แต่เงินเฟ้อพื้นฐานยังทรงตัวในระดับสูง และมีความเสี่ยงด้านสูงจากแรงกดดันด้านอุปสงค์และการส่งผ่านต้นทุน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตราการเช่าพื้นที่:** ติดตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าในแต่ละโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีอัตราการเช่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย * **การปรับขึ้นค่าเช่า:** สังเกตการณ์แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยในกลุ่ม Retail Malls ว่าจะสามารถรักษาการเติบโตได้ต่อเนื่องหรือไม่ * **ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย:** ติดตามต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ว่าจะได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมากน้อยเพียงใด * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ประเมินความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าเช่าและบริการ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบริหาร เพื่อรักษาอัตรากำไร * **การเปิดโครงการใหม่:** หากมีแผนเปิดโครงการใหม่ จะส่งผลต่อการลงทุนและรายได้ในอนาคตอย่างไร ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **พื้นที่ให้เช่าสุทธิ:** ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 ALLY REIT มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 160,184 ตารางเมตร * **อัตราการเช่า:** โดยรวมอยู่ที่ 93.1% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (93.2% ณ Q2/2565) หากพิจารณาเฉพาะโครงการศูนย์การค้า (Retail Malls) 12 โครงการ อัตราการเช่าอยู่ที่ 93.5% เพิ่มขึ้น 0.3% QoQ แต่ลดลง 0.3% YoY * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ย:** โดยรวมอยู่ที่ 610 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 5% YoY แต่เพิ่มขึ้น 4% QoQ สำหรับ Retail Malls อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 608 บาทต่อตารางเมตร ลดลง 0.3% QoQ แต่เพิ่มขึ้น 12% YoY * **การปรับปรุงโครงการ:** ฝ่ายจัดการมีแนวโน้มที่จะปรับปรุงโครงการค้าปลีกเก่าเพื่อสร้างประสบการณ์ที่ทันสมัยมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลดีต่ออัตราการเช่าและค่าเช่าในอนาคต ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด * **สินทรัพย์รวม:** ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2566 อยู่ที่ 13,620 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าที่ประเมิน * **หนี้สินรวม:** ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2566 อยู่ที่ 5,048 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน * **อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม:** อยู่ที่ 27% (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) * **สินทรัพย์สุทธิ:** อยู่ที่ 8,572 ล้านบาท คิดเป็น 9.8061 บาทต่อหน่วย ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1% YoY * **กระแสเงินสด:** การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานอยู่ที่ 141 ล้านบาท ลดลง 48% QoQ เนื่องจากรายการขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด ## สรุปท้าย ALLY REIT ในไตรมาส 2 ปี 2566 สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานได้ต่อเนื่อง โดยมีหัวใจสำคัญอยู่ที่การฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ได้รับแรงหนุนจากการกลับมาของนักท่องเที่ยวและกำลังซื้อ แม้ต้นทุนทางการเงินจะปรับสูงขึ้นตามทิศทางดอกเบี้ย แต่การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายยังคงทำได้ดี ทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิยังคงเติบโตได้เล็กน้อย การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นปัจจัยบวกที่คาดว่าจะส่งผลดีต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากการแข่งขันในตลาดค้าปลีกและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด