สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=13739 out_tok=2903 at=2026-07-25T08:15:51 --> # ALLY Q4/2564: รายได้-กำไรทรงตัว รับผลบวกจากการลงทุนใหม่-มาตรการผ่อนคลาย ## ทรัสต์ ALLY เผย Q4/2564 รายได้-กำไรทรงตัว หลังการลงทุนใหม่หนุน ขณะที่มาตรการรัฐคลายล็อกหนุนการดำเนินงาน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) รายงานผลประกอบการสำหรับไตรมาส 4 ปี 2564 โดยภาพรวมรายได้และกำไรจากการลงทุนสุทธิทรงตัวเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 แต่การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่และการผ่อนคลายมาตรการของภาครัฐเริ่มส่งสัญญาณบวกต่อการดำเนินงาน ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักของผลประกอบการ ALLY ในไตรมาส 4 ปี 2564 คือ **การทรงตัวของรายได้รวมและการปรับลดลงของกำไรจากการลงทุนสุทธิ YoY** โดยรายได้รวมอยู่ที่ 1,127.9 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 0.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 384.3 ล้านบาท ลดลง 12.0% YoY ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อกำไรที่ลดลงมาจาก **ค่าใช้จ่ายรวมที่เพิ่มขึ้น 7.0% YoY** ในขณะที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อย ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น **รายได้รวมที่ทรงตัว** เป็นผลมาจากผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังไม่คลี่คลายสมบูรณ์ และนโยบายการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าบางรายที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการภาครัฐ ทำให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการลดลง 2% YoY อย่างไรก็ตาม การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ 2 โครงการ คือ โครงการศูนย์การค้ากาดฝรั่งวิลเลจ (Q3/64) และโครงการเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ (Q4/64) ซึ่งมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นประมาณ 16,000 ตารางเมตร ช่วยชดเชยผลกระทบดังกล่าวได้บางส่วน ส่วน **ค่าใช้จ่ายรวมที่เพิ่มขึ้น** มาจากหลายปัจจัย ได้แก่ ต้นทุนการเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น 7% YoY, ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นถึง 48% YoY และต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 8% YoY ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อใช้ในการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ดังกล่าว นอกจากนี้ เอกสารยังระบุถึง **รายการขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าอันเป็นธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์** ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 92% YoY จาก 385.7 ล้านบาทในปี 2563 เหลือ 30.2 ล้านบาทในปี 2564 ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับปรุงนโยบายการบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 ในปี 2563 ทำให้ปี 2563 มีรายการปรับปรุงที่กระทบต่อมูลค่าดังกล่าวเป็นจำนวนมาก ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และมาตรการของภาครัฐยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่จะช่วยเพิ่มพื้นที่ให้เช่าและสร้างรายได้ในระยะยาว แต่ก็มาพร้อมกับต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไรในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมทรงตัว YoY:** อยู่ที่ 1,127.9 ล้านบาท ลดลง 0.4% จากปีก่อน โดยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 และการให้ส่วนลดค่าเช่า แต่ได้รับการชดเชยจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ * **กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง YoY:** อยู่ที่ 384.3 ล้านบาท ลดลง 12.0% จากปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 7.0% * **การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่:** มีการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการกาดฝรั่งวิลเลจ (Q3/64) และเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ (Q4/64) ส่งผลให้พื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้น * **อัตราการเช่าเฉลี่ยสูง:** อยู่ที่ 93.6% ณ สิ้นปี 2564 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน * **อัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น:** อยู่ที่ 534 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.1% YoY และ 3.3% QoQ * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น:** อยู่ที่ 4,701 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% จากสิ้นปีก่อน ส่วนใหญ่มาจากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ * **การจ่ายเงินปันผล:** ประกาศจ่ายเงินปันผลสำหรับปี 2564 รวม 0.3720 บาทต่อหน่วย ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับปี 2564 ALLY มีรายได้รวม 1,127.9 ล้านบาท ลดลง 0.4% เมื่อเทียบกับปี 2563 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 และการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าบางราย ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการลดลง 2% เมื่อเทียบกับปีก่อน กำไรจากการลงทุนสุทธิสำหรับปี 2564 อยู่ที่ 384.3 ล้านบาท ลดลง 12.0% เมื่อเทียบกับปี 2563 ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 7.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานจำนวน 354.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 626% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายการขาดทุนสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าอันเป็นธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 ในปี 2563 ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อ:** คาดว่าเศรษฐกิจจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2565-2566 ตามสถานการณ์ COVID-19 ที่คลี่คลาย ซึ่งจะส่งผลดีต่อการบริโภคและธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก * **การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่:** การเข้าลงทุนในโครงการกาดฝรั่งวิลเลจ และเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ จะช่วยเพิ่มพื้นที่ให้เช่าและสร้างรายได้ประจำในระยะยาว * **มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ:** ความคืบหน้าของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและมาตรการสนับสนุนอื่นๆ ของภาครัฐ จะช่วยกระตุ้นการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง รวมถึงธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก * **กลยุทธ์ Synergy Made Growth:** การดำเนินกลยุทธ์นี้อย่างต่อเนื่องส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ## ความเสี่ยง * **ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ COVID-19:** การระบาดของสายพันธุ์ใหม่ๆ และความล่าช้าในการเปิดประเทศ อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและกำลังซื้อ * **หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น:** ส่งผลให้กำลังซื้อโดยรวมยังคงเปราะบาง และผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น * **การแข่งขันในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก:** การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคและการเติบโตของ E-commerce อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจค้าปลีกแบบดั้งเดิม * **ต้นทุนทางการเงิน:** การกู้ยืมเงินเพื่อลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจกระทบต่อกำไรหากรายได้ไม่เติบโตตาม ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ผลกระทบจากมาตรการผ่อนคลาย COVID-19:** การกลับมาเปิดดำเนินการของธุรกิจต่างๆ และการปรับตัวของผู้เช่า * **อัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าเฉลี่ย:** แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงในไตรมาสถัดไป โดยเฉพาะในโครงการที่เพิ่งลงทุน * **การบริหารจัดการค่าใช้จ่าย:** ความสามารถในการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารและต้นทุนทางการเงิน * **การก่อหนี้ใหม่:** แผนการลงทุนในอนาคตและแหล่งเงินทุน * **แนวโน้มเศรษฐกิจมหภาค:** การฟื้นตัวของกำลังซื้อและภาคการท่องเที่ยว ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ภาพรวมอุตสาหกรรมพื้นที่ค้าปลีกปี 2564:** อุตสาหกรรมได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการระบาดของ COVID-19 โดยดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคตกต่ำ ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย และภาคท่องเที่ยวฟื้นตัวช้า อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2564 มาตรการผ่อนคลายของภาครัฐเริ่มส่งผลให้ศูนย์การค้ากลับมาเปิดดำเนินการได้มากขึ้น **การบริหารจัดการผู้เช่า:** ALLY ได้ให้ความช่วยเหลือผู้เช่าเพื่อบรรเทาผลกระทบจากวิกฤต โดยมีการให้ส่วนลดค่าเช่า, สนับสนุนกิจกรรมการตลาดออนไลน์และออฟไลน์, และอำนวยความสะดวกในการดำเนินธุรกิจภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว **การลงทุนในสินทรัพย์:** ในปี 2564 มีการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการกาดฝรั่งวิลเลจ (มูลค่า 390 ล้านบาท) และโครงการเดอะคริสตัลชัยพฤกษ์ (มูลค่า 280 ล้านบาท) ทำให้ปัจจุบันมีโครงการภายใต้การบริหารจัดการ 12 โครงการ คิดเป็นพื้นที่ให้เช่าสุทธิประมาณ 156,000 ตารางเมตร **อัตราการเช่าและค่าเช่า:** ณ สิ้นปี 2564 อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 93.6% เพิ่มขึ้นเล็กน้อย YoY และ QoQ ขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 534 บาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.1% YoY และ 3.3% QoQ **การต่อสัญญาเช่า:** กลยุทธ์ Synergy Made Growth ส่งผลให้อัตราการต่อสัญญาเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 93.1% เพิ่มขึ้น 3.0% YoY และ 4.3% QoQ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด **สินทรัพย์รวม:** ณ สิ้นปี 2564 มีสินทรัพย์รวม 13,094 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% จากสิ้นปี 2563 โดยหลักมาจากการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม **เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์:** มีมูลค่า 12,162 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน **ลูกหนี้รายได้ค่าเช่าและบริการค้างรับ:** เพิ่มขึ้น 25.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากลูกหนี้จากการค้างชำระล่าช้า **หนี้สินรวม:** ณ สิ้นปี 2564 มีหนี้สินรวม 4,701 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21% จากสิ้นปีก่อน ส่วนใหญ่มาจากการเบิกเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อใช้ในการลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มเติม **สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย:** อยู่ที่ 9.6024 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 9.5843 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2563 ## สรุปท้าย หัวใจของผลประกอบการ ALLY ในไตรมาส 4 ปี 2564 คือการทรงตัวของรายได้ท่ามกลางความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 ซึ่งได้รับการสนับสนุนจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ 2 โครงการ และการผ่อนคลายมาตรการของภาครัฐ อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิปรับลดลง YoY เนื่องจากค่าใช้จ่ายรวมที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนทางการเงินจากการกู้ยืมเพื่อการลงทุน แม้จะมีโอกาสจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกลยุทธ์ Synergy Made Growth แต่ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ COVID-19 และหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด