สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3899 out_tok=2883 at=2026-07-25T14:03:47 --> # DREIT กำไรสุทธิปี 65 หดตัว 13.4% รับต้นทุนพุ่ง-ค่าเช่าผันแปรต่ำ ## รายได้รวมวูบ 9% หลังโรงแรมมัลดีฟส์เผชิญต้นทุนสูง ขณะทรัพย์สินไทยฟื้นตัวแต่ยังไม่ถึงเกณฑ์รับค่าเช่าพิเศษ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DREIT) รายงานผลประกอบการปี 2565 มีรายได้รวม 453.79 ล้านบาท ลดลง 9.01% จากปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากธุรกิจโรงแรมในมัลดีฟส์ที่กำไรสุทธิลดลงจากต้นทุนค่าพลังงานและเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ทำให้ไม่สามารถรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ แม้ทรัพย์สินในไทยจะฟื้นตัวจากการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 แต่ยังไม่ถึงเกณฑ์รับค่าเช่าพิเศษ ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 13.4% อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ได้บันทึกกำไรจากการขายสินทรัพย์โรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ ทำให้สินทรัพย์สุทธิเพิ่มขึ้น ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจหลักที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ DREIT ในปี 2565 คือ **การลดลงของรายได้ค่าเช่าผันแปร (Variable Rental Income) จากธุรกิจโรงแรมในมัลดีฟส์ ประกอบกับการที่ทรัพย์สินในประเทศไทยยังไม่สามารถสร้างรายได้ถึงเกณฑ์เพื่อรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้** แม้ว่าภาพรวมรายได้รวมจะลดลง 9.01% จาก 498.72 ล้านบาท เป็น 453.79 ล้านบาท และกำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 13.4% จาก 357.26 ล้านบาท เป็น 309.43 ล้านบาท แต่การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่ได้เกิดจากปัจจัยด้านการดำเนินงานปกติเพียงอย่างเดียว **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น** สำหรับธุรกิจโรงแรมในมัลดีฟส์ ปัจจัยหลักที่ทำให้รายได้ค่าเช่าผันแปรลดลงคือ **ต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** ทั้งจากค่าพลังงานและภาวะเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิของโครงการ ทำให้ไม่สามารถบรรลุเกณฑ์ที่กำหนดไว้เพื่อรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ แม้ว่าอัตราการเข้าพัก (Occ. Rate) จะอยู่ที่ 66% และ ADR (Average Daily Rate) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 491 เป็น 503 ดอลลาร์สหรัฐฯ แต่ EBITDA ในสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ กลับลดลงจาก 9.28 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในปี 2564 เป็น 6.66 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในปี 2565 ในส่วนของทรัพย์สินในประเทศไทย แม้จะได้รับอานิสงส์จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 และการกลับมาของนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ตัวเลขรายได้รวมของทรัพย์สินในไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ Dusit Thani Laguna Phuket ที่มีรายได้รวมเพิ่มจาก 96.98 ล้านบาท เป็น 310.88 ล้านบาท และ Dusit Thani Hua Hin เพิ่มจาก 117.86 ล้านบาท เป็น 309.29 ล้านบาท รวมถึงอัตราการเข้าพักและ ADR ที่ดีขึ้นอย่างมาก แต่ **รัฐบาลได้กำหนดให้มีการเปิดพรมแดนระหว่างประเทศอย่างสมบูรณ์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2565** ซึ่งเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ผลการดำเนินงานทั้งปีของทรัพย์สินโรงแรมในประเทศไทยยังคงน้อยกว่าเกณฑ์ที่จะทำให้กองทรัสต์สามารถรับรู้ค่าเช่าผันแปรจากการดำเนินงานของโครงการได้ **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่** **ยังไม่ชัด ต้องติดตาม** แม้ว่าแนวโน้มการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่การรับรู้ค่าเช่าผันแปรในอนาคตยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่ 1) ความสามารถในการควบคุมต้นทุนค่าพลังงานและภาวะเงินเฟ้อของโรงแรมในมัลดีฟส์ 2) การบรรลุเกณฑ์รายได้ที่กำหนดไว้สำหรับทรัพย์สินในประเทศไทย ซึ่งอาจต้องรอการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวอย่างเต็มรูปแบบ และ 3) การเปลี่ยนแปลงของเงื่อนไขสัญญาเช่าในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมลดลง 9.01%** อยู่ที่ 453.79 ล้านบาท จาก 498.72 ล้านบาทในปี 2565 * **กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 13.4%** อยู่ที่ 309.43 ล้านบาท จาก 357.26 ล้านบาทในปี 2564 * **บันทึกกำไรจากการขายสินทรัพย์** โครงการโรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ จำนวน 467.11 ล้านบาท * **สินทรัพย์สุทธิเพิ่มขึ้น 318.68 ล้านบาท** สำหรับปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2565 * **อัตราการเข้าพักโรงแรมในไทยฟื้นตัวดี** โดยเฉพาะ Dusit Thani Laguna Phuket (65%) และ Dusit Thani Hua Hin (52%) ## ภาพรวมผลประกอบการ ในปี 2565 DREIT มีรายได้รวม 453.79 ล้านบาท ลดลง 9.01% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากธุรกิจโรงแรมในมัลดีฟส์ที่ได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าพลังงานและเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ทำให้ไม่สามารถรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ แม้ว่าผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในประเทศไทยจะฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญหลังการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น แต่ยังไม่ถึงเกณฑ์ที่จะรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 309.43 ล้านบาท ลดลง 13.4% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์ได้ดำเนินการจำหน่ายทรัพย์สินโครงการโรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2565 ในราคา 467.11 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาประเมิน ทำให้กองทรัสต์มีกำไรจากการลงทุนอื่นๆ จำนวน 18.63 ล้านบาท เมื่อรวมกับรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 65.28 ล้านบาท และผลต่างจากการเปลี่ยนแปลงอัตราแลกเปลี่ยนจำนวน 55.91 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานสำหรับปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2565 เพิ่มขึ้น 318.68 ล้านบาท ## โอกาส * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว:** การผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 และการเปิดพรมแดนอย่างสมบูรณ์ส่งผลดีต่อจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ของทรัพย์สินในประเทศไทย * **การขายสินทรัพย์ที่ราคาดี:** การจำหน่ายโรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ ในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการสินทรัพย์และการสร้างมูลค่าเพิ่ม * **ศักยภาพของโรงแรมในไทย:** อัตราการเข้าพักและ ADR ของโรงแรมในประเทศไทยปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ บ่งชี้ถึงความต้องการใช้บริการที่เพิ่มขึ้น ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น:** ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตามต้นทุนค่าพลังงานและภาวะเงินเฟ้อในมัลดีฟส์ เป็นปัจจัยกดดันต่อกำไรของโรงแรม และอาจส่งผลกระทบต่อการรับรู้ค่าเช่าผันแปร * **การบรรลุเกณฑ์รับค่าเช่าผันแปร:** การที่ทรัพย์สินในประเทศไทยยังไม่สามารถรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ แสดงให้เห็นว่าผลประกอบการยังไม่ถึงระดับที่คาดหวัง ซึ่งอาจต้องรอการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวอย่างเต็มที่ * **ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน:** ผลต่างจากการเปลี่ยนแปลงอัตราแลกเปลี่ยนจำนวน 55.91 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงจากความผันผวนของสกุลเงิน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มต้นทุนค่าพลังงานและเงินเฟ้อในมัลดีฟส์ และผลกระทบต่อกำไรของโรงแรม * การฟื้นตัวของรายได้และอัตราการเข้าพักของทรัพย์สินในประเทศไทย เพื่อให้สามารถรับรู้ค่าเช่าผันแปรได้ * แผนการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายของโรงแรมในเครือ * กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์และการลงทุนเพิ่มเติมของกองทรัสต์ * ผลกระทบจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนต่อผลประกอบการ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในประเทศไทย:** * **Dusit Thani Laguna Phuket:** มีการฟื้นตัวอย่างโดดเด่น โดยอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้นจาก 28% เป็น 65%, ADR เพิ่มจาก 2,608 เป็น 3,912 บาท และ REVPAR เพิ่มจาก 722 เป็น 2,539 บาท ส่งผลให้รายได้รวมเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดจาก 96.98 ล้านบาท เป็น 310.88 ล้านบาท และพลิกจากขาดทุน EBITDA 17.19 ล้านบาท เป็นกำไร 98.69 ล้านบาท * **Dusit Thani Hua Hin:** มีการฟื้นตัวเช่นกัน โดยอัตราการเข้าพักเพิ่มจาก 28% เป็น 52%, ADR เพิ่มจาก 2,604 เป็น 3,319 บาท และ REVPAR เพิ่มจาก 724 เป็น 1,736 บาท ทำให้รายได้รวมเพิ่มจาก 117.86 ล้านบาท เป็น 309.29 ล้านบาท และพลิกจากขาดทุน EBITDA 19.91 ล้านบาท เป็นกำไร 80.30 ล้านบาท * **dusitD2 Chiang Mai:** แม้จะขายออกไปแล้ว แต่ข้อมูลปี 2565 แสดงอัตราการเข้าพัก 60%, ADR 1,573 บาท และ REVPAR 941 บาท ทำให้มีรายได้รวม 56.43 ล้านบาท และพลิกจากขาดทุน EBITDA 15.66 ล้านบาท เป็นกำไร 5.85 ล้านบาท **ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในสาธารณรัฐมัลดีฟส์:** * **Dusit Thani Maldives:** อัตราการเข้าพักลดลงเล็กน้อยจาก 70% เป็น 66% และ ADR เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 491 เป็น 503 ดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้ REVPAR ลดลงเล็กน้อยจาก 345 เป็น 333 ดอลลาร์สหรัฐฯ รายได้รวมในสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐฯ ลดลงจาก 22.67 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เป็น 21.52 ล้านเหรียญสหรัฐฯ และ EBITDA ลดลงจาก 9.28 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เป็น 6.66 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ซึ่งสอดคล้องกับที่ฝ่ายจัดการระบุว่าได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดโดยตรง นอกเหนือจากการกล่าวถึงการเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานจำนวน 318.68 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลรวมของกำไรจากการลงทุนสุทธิ รายการกำไรจากการขายสินทรัพย์ รายการขาดทุนจากมูลค่ายุติธรรม และผลต่างอัตราแลกเปลี่ยน ## สรุปท้าย DREIT ในปี 2565 เผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนที่สูงขึ้นในมัลดีฟส์ และการที่ทรัพย์สินในไทยยังไม่ถึงเกณฑ์รับค่าเช่าพิเศษ ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของภาคการท่องเที่ยวในประเทศไทย และการขายสินทรัพย์โรงแรมดุสิตดีทู เชียงใหม่ ในราคาที่ดี เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยหนุนสินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ การจับตาแนวโน้มต้นทุนและรายได้ในอนาคต รวมถึงการบริหารจัดการเพื่อรับรู้ค่าเช่าผันแปร จะเป็นกุญแจสำคัญต่อผลประกอบการของ DREIT ในระยะต่อไป