สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4233 out_tok=2780 at=2026-07-27T09:23:29 --> # DREIT Q2/2564: กำไรสุทธิโต 2.66% รับค่าเช่าแปรผันหนุน แม้โรงแรมในไทยเผชิญแรงกดดัน ## รายได้รวมเพิ่ม 1.39% จากค่าเช่าแปรผันโครงการมัลดีฟส์ ขณะที่ภาพรวมโรงแรมในไทยยังซบเซาจากโควิด-19 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี (DREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2564 มีรายได้รวม 217.61 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนจากรายได้ค่าเช่าแปรผันจากโครงการดุสิตธานี มัลดีฟส์ ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 150.69 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.66% อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์มีรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนจำนวน 112.99 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 78.15% โดยภาพรวมโรงแรมภายใต้กองทรัสต์ในประเทศไทยยังคงเผชิญกับอัตราการเข้าพักและอัตราค่าห้องพักที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิของ DREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน คือ **การรับรู้รายได้ค่าเช่าแปรผันจากผลการดำเนินงานของโครงการดุสิตธานี มัลดีฟส์** ซึ่งช่วยชดเชยผลกระทบเชิงลบจากโรงแรมในประเทศไทยที่ยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงอย่างมากถึง 78.15% มาจาก **รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน** ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าที่ยุติธรรมของเงินลงทุนจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าแปรผันจากโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ เกิดจากการที่โรงแรมสามารถบริหารจัดการอัตราการเข้าพักเฉลี่ยได้ดีขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 30.83% เมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าอัตราเฉลี่ยค่าห้องพักจะลดลง แต่รายได้ต่อห้องพัก (REVPAR) กลับปรับตัวเพิ่มขึ้น 118 ดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้โรงแรมมีกำไรก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) อยู่ที่ 4.40 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในทางตรงกันข้าม โรงแรมในประเทศไทยทั้ง 3 แห่ง ได้แก่ ดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต, ดุสิตธานี หัวหิน และดุสิตดีทู เชียงใหม่ ประสบปัญหาอัตราการเข้าพักเฉลี่ยและอัตราค่าห้องพักลดลงอย่างมาก ส่งผลให้ทุกแห่งมีผลขาดทุนก่อนดอกเบี้ย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) สะท้อนถึงผลกระทบโดยตรงจากมาตรการควบคุมการเดินทางและกำลังซื้อที่ลดลง ส่วนรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่ส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์สุทธิ เกิดจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่งฝ่ายจัดการไม่ได้ระบุสาเหตุที่ชัดเจน แต่โดยทั่วไปมักเกิดจากการปรับปรุงมูลค่าตามสภาวะตลาดหรือการประเมินมูลค่าใหม่ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่ารายได้ค่าเช่าแปรผันจากโครงการดุสิตธานี มัลดีฟส์ จะเป็นปัจจัยบวกในไตรมาสนี้ แต่ความต่อเนื่องของผลประกอบการยังคงขึ้นอยู่กับสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 และมาตรการควบคุมการเดินทางทั่วโลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดหลักของโรงแรมในประเทศไทย การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่ออัตราการเข้าพักและรายได้ในอนาคต ส่วนรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าที่ยุติธรรมของเงินลงทุนนั้น เป็นรายการที่เกิดจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ในแต่ละไตรมาส ขึ้นอยู่กับการประเมินของฝ่ายจัดการและสภาวะตลาด ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม:** 217.61 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.39% YoY * **กำไรจากการลงทุนสุทธิ:** 150.69 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.66% YoY * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน:** ลดลง 78.15% YoY เนื่องจากไม่มีรายการกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน และมีรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน * **โรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์:** มีอัตราการเข้าพักเพิ่มขึ้น 30.83% YoY และมีกำไร EBITDA 4.40 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ * **โรงแรมในไทย:** เผชิญแรงกดดัน อัตราการเข้าพักและอัตราค่าห้องพักลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้มีผลขาดทุน EBITDA รวม 58.42 ล้านบาท ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2564 DREIT มีรายได้รวม 217.61 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.99 ล้านบาท หรือ 1.39% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้รายได้ค่าเช่าแปรผันจากโครงการดุสิตธานี มัลดีฟส์ เมื่อหักค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงาน 66.93 ล้านบาท กองทรัสต์มีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 150.69 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.91 ล้านบาท หรือ 2.66% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม เมื่อหักรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนจำนวน 112.99 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน 3.30 ล้านบาท, ขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน 110.42 ล้านบาท และผลต่างอัตราแลกเปลี่ยน 0.73 ล้านบาท ส่งผลให้กองทรัสต์มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานสำหรับไตรมาส 2 ปี 2564 เพียง 37.70 ล้านบาท ลดลงถึง 78.15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ## โอกาส * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว:** หากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย และมีการผ่อนคลายมาตรการเดินทาง จะเป็นโอกาสสำคัญในการฟื้นตัวของอัตราการเข้าพักและรายได้ของโรงแรมในประเทศไทย * **รายได้ค่าเช่าแปรผัน:** การบริหารจัดการที่ดีของโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์ สามารถสร้างรายได้ค่าเช่าแปรผันเพิ่มเติม ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อผลประกอบการ ## ความเสี่ยง * **การแพร่ระบาดของโควิด-19:** ความไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดระลอกใหม่ และการกลายพันธุ์ของเชื้อไวรัส อาจส่งผลกระทบต่อการเดินทางและภาคการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง * **การแข่งขันในอุตสาหกรรมโรงแรม:** ภาคการโรงแรมมีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะในตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราค่าห้องพัก * **ความผันผวนของมูลค่าเงินลงทุน:** การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ยุติธรรมของเงินลงทุน ซึ่งส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ อาจเกิดขึ้นได้จากปัจจัยตลาดและการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวไทย:** การผ่อนคลายมาตรการ และการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ * **ผลการดำเนินงานของโรงแรมดุสิตธานี มัลดีฟส์:** ความสามารถในการรักษาอัตราการเข้าพักและสร้างรายได้ค่าเช่าแปรผัน * **การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน:** การเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ยุติธรรมของเงินลงทุนในไตรมาสถัดไป * **มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว:** จากภาครัฐ ที่อาจส่งผลดีต่ออุตสาหกรรม ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **อัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate):** โรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต อยู่ที่ 8.61% (ลดลง 25.67% YoY), ดุสิตธานี หัวหิน อยู่ที่ 21.07% (ลดลง 10.62% YoY), ดุสิตดีทู เชียงใหม่ อยู่ที่ 9.13% (ลดลง 16.00% YoY) และดุสิตธานี มัลดีฟส์ อยู่ที่ 62.71% (เพิ่มขึ้น 30.83% YoY) * **อัตราเฉลี่ยค่าห้องพัก (Average Room Rate - ARR):** โรงแรมในไทยมี ARR ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะ ดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต ลดลงจาก 7,571 บาท เหลือ 2,029 บาท ขณะที่ ดุสิตธานี มัลดีฟส์ อยู่ที่ 536 ดอลลาร์สหรัฐฯ (ลดลง 149 ดอลลาร์สหรัฐฯ YoY) * **รายได้ต่อห้องพัก (REVPAR):** โรงแรมในไทยมี REVPAR ลดลงอย่างมาก สะท้อนถึงผลกระทบจากโควิด-19 โดย ดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต อยู่ที่ 175 บาท (ลดลง 2,421 บาท YoY), ดุสิตธานี หัวหิน อยู่ที่ 494 บาท (ลดลง 521 บาท YoY), ดุสิตดีทู เชียงใหม่ อยู่ที่ 114 บาท (ลดลง 529 บาท YoY) ส่วน ดุสิตธานี มัลดีฟส์ อยู่ที่ 336 ดอลลาร์สหรัฐฯ (เพิ่มขึ้น 118 ดอลลาร์สหรัฐฯ YoY) * **ผลการดำเนินงานโรงแรม:** โรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต ขาดทุน EBITDA 28.88 ล้านบาท, ดุสิตธานี หัวหิน ขาดทุน EBITDA 20.45 ล้านบาท, ดุสิตดีทู เชียงใหม่ ขาดทุน EBITDA 9.09 ล้านบาท ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดโดยตรงในส่วนนี้ มีเพียงการกล่าวถึง "รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนจำนวน 112.99 ล้านบาท" ซึ่งประกอบด้วย "รายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 110.42 ล้านบาท" ที่ส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ## สรุปท้าย DREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 สามารถรักษาการเติบโตของกำไรจากการลงทุนสุทธิได้เล็กน้อย 2.66% จากการรับรู้รายได้ค่าเช่าแปรผันจากโครงการดุสิตธานี มัลดีฟส์ ที่มีผลการดำเนินงานดีขึ้น อย่างไรก็ตาม ภาพรวมยังคงถูกกดดันจากโรงแรมในประเทศไทยที่ยังคงเผชิญกับภาวะซบเซาจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้อัตราการเข้าพักและรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนที่ส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ การฟื้นตัวในระยะต่อไปจึงขึ้นอยู่กับสถานการณ์การแพร่ระบาดทั่วโลก และความสามารถในการกลับมาของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและรายได้ของโรงแรมในพอร์ตโฟลิโอ