สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=7295 out_tok=3246 at=2026-07-25T11:01:55 --> # CHEWA Q3/2566 กำไรสุทธิฟื้นตัวแรง YoY รับแรงหนุนรายได้คอนโดฯ - สรุป MD&A ## รายได้คอนโดฯ ฟื้นตัวดันกำไรโตแรง ขณะที่ฝ่ายจัดการเน้นบริหารต้นทุนและ ESG บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) หรือ CHEWA รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีกำไรสุทธิ 14.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 53.95% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ภาพรวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 23.63% ในงวด 9 เดือน แต่การฟื้นตัวของรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมในไตรมาส 3 เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนผลกำไร ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้กำไรสุทธิของ CHEWA ในไตรมาส 3/2566 พลิกฟื้นและเติบโตอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน คือ **การฟื้นตัวของรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม** ซึ่งสามารถชดเชยรายได้ที่ลดลงจากโครงการแนวราบได้ โดยกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 53.95% YoY ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเปลี่ยนแปลงนี้มีสาเหตุหลักมาจาก: * **รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม:** ในไตรมาส 3/2566 รายได้จากคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 349.86 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.45% YoY โดยมีปัจจัยหลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นของโครงการชีวาทัยฮอลล์มาร์คลาดพร้าว - โชคชัย 4 เฟส 2 ซึ่งเป็นโครงการที่สร้างรายได้หลักในไตรมาสนี้ * **รายได้จากโครงการแนวราบ:** แม้จะมีโครงการบ้านเดี่ยวบางโครงการ เช่น ชีวารมย์นครอินทร์ และ ชีวาวัลย์ปิ่นเกล้า-สาธร ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น แต่ภาพรวมรายได้จากโครงการแนวราบยังคงลดลง 27.47% YoY เนื่องจากไม่มีโครงการใหม่เปิดตัว และกำลังซื้อของลูกค้าในระดับกลางถึงล่างได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและหนี้ครัวเรือน * **รายได้จากบ้านมือสอง:** เป็นอีกส่วนที่เติบโตได้ดี โดยมีรายได้เพิ่มขึ้น 71.79% YoY จากการที่บริษัทเริ่มขยายธุรกิจนี้ในปี 2565 และได้รับการตอบรับที่ดี * **อัตรากำไรขั้นต้น:** อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับงวด 9 เดือนอยู่ที่ 28.69% และสำหรับงวด 3 เดือนอยู่ที่ 30.77% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่ดีและมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในไตรมาส 3/2566 เมื่อเทียบกับปีก่อน ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่ารายได้จากคอนโดมิเนียมจะฟื้นตัวในไตรมาส 3 แต่ภาพรวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับงวด 9 เดือนยังคงลดลงอย่างมีนัยสำคัญ (23.63% YoY) โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ฝ่ายจัดการยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่ 2-3 โครงการในปีนี้ ซึ่งหากสามารถดำเนินการได้ตามแผนและรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ได้ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนผลประกอบการในไตรมาสสุดท้ายของปีและปีถัดไป อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นปัจจัยกดดันกำลังซื้อ ยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิ Q3/2566 เติบโต 53.95% YoY** อยู่ที่ 14.02 ล้านบาท จากขาดทุนสุทธิ 9 เดือนที่ลดลง 88.75% YoY เหลือขาดทุนสุทธิ 35.55 ล้านบาท * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ Q3/2566 เพิ่มขึ้น 9.19%** อยู่ที่ 519.63 ล้านบาท แต่ **งวด 9 เดือนลดลง 23.63%** อยู่ที่ 1,263.68 ล้านบาท * **รายได้จากคอนโดมิเนียม Q3/2566 ฟื้นตัว 15.45%** เป็น 349.86 ล้านบาท จากโครงการชีวาทัยฮอลล์มาร์คลาดพร้าว - โชคชัย 4 เฟส 2 * **รายได้จากบ้านมือสองเติบโตโดดเด่น 71.79%** ในงวด 9 เดือน และ 100% ในไตรมาส 3 * **อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ Q3/2566 อยู่ที่ 30.77%** เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน * **หนี้สินรวมลดลง 2.36%** ณ สิ้นไตรมาส 3/2566 จากการชำระคืนเงินกู้และหุ้นกู้ * **อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) ลดลง** จาก 2.17 เท่า เป็น 2.16 เท่า ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 CHEWA มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวม 519.63 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.19% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีแรงหนุนหลักจากรายได้โครงการคอนโดมิเนียมที่เติบโต 15.45% และรายได้จากบ้านมือสองที่เพิ่มขึ้นถึง 100% อย่างไรก็ตาม รายได้จากโครงการแนวราบยังคงลดลง 27.47% เนื่องจากปัจจัยด้านกำลังซื้อและไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวมากนัก ในส่วนของงวด 9 เดือนแรกของปี 2566 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ที่ 1,263.68 ล้านบาท ลดลง 23.63% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยรายได้จากคอนโดมิเนียมลดลง 20.40% และรายได้จากโครงการแนวราบลดลง 38.56% ด้านกำไรสุทธิในไตรมาส 3/2566 อยู่ที่ 14.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 53.95% เมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะที่ผลการดำเนินงาน 9 เดือนแรกของปี 2566 ขาดทุนสุทธิลดลงอย่างมากถึง 88.75% เหลือขาดทุนสุทธิ 35.55 ล้านบาท อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับงวด 9 เดือนอยู่ที่ 28.69% และสำหรับไตรมาส 3 อยู่ที่ 30.77% ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนของโครงการ ## โอกาส * **นโยบายภาครัฐกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์:** มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท และการลดภาษีที่ดินฯ ยังคงเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นตลาด * **การเปิดโครงการใหม่:** บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ 2-3 โครงการในปีนี้ ซึ่งหากดำเนินการได้ตามแผน จะเป็นแหล่งรายได้สำคัญในอนาคต * **การเติบโตของธุรกิจบ้านมือสอง:** การขยายธุรกิจบ้านมือสองได้รับการตอบรับที่ดี และมีศักยภาพในการสร้างรายได้ต่อเนื่อง * **การตลาดออนไลน์:** การมุ่งเน้นการตลาดออนไลน์ในทุกแพลตฟอร์ม เพื่อเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายและปรับตัวตามพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ## ความเสี่ยง * **อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของ กนง. ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของลูกค้าสูงขึ้น กระทบต่อความสามารถในการขอสินเชื่อและกำลังซื้อ * **ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น:** ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นตามการประเมินราชการรอบใหม่ และการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ส่งผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น * **กำลังซื้อของลูกค้า:** ภาวะหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้าในระดับกลางและล่าง โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องขอสินเชื่อ * **การรับรู้รายได้จากโครงการ:** ความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์โครงการ หรือการเปิดโครงการใหม่ที่ต่ำกว่าเป้า อาจส่งผลกระทบต่อรายได้และผลประกอบการ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ความคืบหน้าการเปิดโครงการใหม่:** จำนวนโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2566 และแผนการเปิดโครงการในปี 2567 * **ยอดขาย (Presale) และ Backlog:** มูลค่า Presale ที่ทำได้ และ Backlog ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในอนาคต * **การโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียม:** การรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดมิเนียมที่สำคัญ เช่น ชีวาทัยฮอลล์มาร์คลาดพร้าว - โชคชัย 4 เฟส 2 และโครงการใหม่ๆ * **ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย:** การติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและผลกระทบต่อกำลังซื้อของลูกค้า * **การบริหารต้นทุน:** ความสามารถในการควบคุมต้นทุนการพัฒนาโครงการและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์:** ในไตรมาส 3/2566 รายได้รวมอยู่ที่ 519.63 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.19% YoY โดยมีสัดส่วนรายได้จากคอนโดมิเนียม 67.33% (349.86 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 15.45% YoY จากโครงการชีวาทัยฮอลล์มาร์คลาดพร้าว - โชคชัย 4 เฟส 2 รายได้จากโครงการแนวราบอยู่ที่ 135.55 ล้านบาท คิดเป็น 26.08% ของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งลดลงจากปีก่อน โดยทาวน์โฮม/อาคารพาณิชย์ลดลง 46.93% จากโครงการชีวาโฮม กรุงเทพ-ปทุม แต่บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 105.40% จากโครงการชีวารมย์นครอินทร์ และ ชีวาวัลย์ปิ่นเกล้า-สาธร รายได้จากบ้านมือสองเพิ่มขึ้น 100% เป็น 17.00 ล้านบาท * **ต้นทุนขายและกำไรขั้นต้น:** ต้นทุนขายสำหรับงวด 9 เดือนอยู่ที่ 870.30 ล้านบาท ลดลง 19.52% YoY อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับงวด 9 เดือนอยู่ที่ 28.69% และสำหรับไตรมาส 3 อยู่ที่ 30.77% * **ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A):** สำหรับงวด 9 เดือนอยู่ที่ 135.56 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.58% YoY และสำหรับงวด 3 เดือนเพิ่มขึ้น 13.70% YoY * **ส่วนแบ่งกำไร (ขาดทุน) จากเงินลงทุน:** รับรู้ส่วนแบ่งขาดทุนจาก CWH และ CWI จำนวน 5.25 ล้านบาท และขาดทุนจากบริษัทกมลา ซีเนียร์ลิฟวิ่ง 0.25 ล้านบาท ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 6,172.56 ล้านบาท ลดลง 2.22% จากสิ้นปี 2565 โดยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงจากการซื้อที่ดินเพื่อแผนขยายโครงการใหม่ และการจ่ายชำระเงินกู้ยืม หนี้สินรวมอยู่ที่ 4,219.40 ล้านบาท ลดลง 2.36% จากสิ้นปี 2565 เนื่องจากการคืนเงินกู้ยืมระยะยาวและชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนด อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) อยู่ที่ 2.16 เท่า ลดลงเล็กน้อยจาก 2.17 เท่า ณ สิ้นปี 2565 โดยบริษัทยังคงปฏิบัติตามเงื่อนไขทางการเงินตามสัญญาเงินกู้ ส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 1,953.15 ล้านบาท ลดลง 1.89% จากสิ้นปี 2565 เนื่องจากผลขาดทุนจากการดำเนินงานในไตรมาส 3/2566 ## สรุปท้าย CHEWA ในไตรมาส 3/2566 สามารถพลิกฟื้นกำไรสุทธิให้เติบโตได้อย่างน่าประทับใจ 53.95% YoY โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากการฟื้นตัวของรายได้จากโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการชีวาทัยฮอลล์มาร์คลาดพร้าว - โชคชัย 4 เฟส 2 และการเติบโตที่โดดเด่นของธุรกิจบ้านมือสอง แม้ภาพรวมรายได้ 9 เดือนจะยังคงลดลงจากปีก่อน โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อและต้นทุนที่สูงขึ้น ฝ่ายจัดการยังคงมุ่งเน้นการบริหารต้นทุน ควบคู่ไปกับการนำหลักการ ESG มาปรับใช้ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น และความผันผวนของกำลังซื้อ ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะความสามารถในการเปิดโครงการใหม่ให้เป็นไปตามแผนและสร้างยอดขาย รวมถึงการรับรู้รายได้จาก Backlog ที่มีอยู่ จะเป็นกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนผลประกอบการในระยะต่อไป