สรุป OPPDAY

เจาะลึกผลประกอบการ ชีวาทัย ปี 2567: กลยุทธ์ฝ่าวิกฤต อสังหาฯ สู่การเติบโตที่ยั่งยืน

สวัสดีครับ/ค่ะ พบกับการประชุม Oppday ของ ชีวาทัย จำกัด มหาชน นำโดยคุณภูเบศ สำราญเรืองจิตร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายประชาสัมพันธ์ และคุณกรรัศมี กรรณสูตมัย รวิวรรณ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายการเงินและบัญชี ซึ่งจะมาสรุปผลประกอบการปี 2567 และอัปเดตข้อมูลสำคัญต่างๆ โดยใช้ระบบ AI ในการรายงานผลประกอบการ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

• รายได้และการขาดทุน:
1. บริษัทมีรายได้หลักจากการขายอสังหาริมทรัพย์รวม 1,815 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 2.1% จากปีก่อนหน้า
2. มีรายได้อื่น ๆ เพิ่มขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
3. ขาดทุนจากการปรับมูลค่าลดลงของสินค้าคงเหลือ 282 ล้านบาท และเงินกู้ระหว่างกัน 20 ล้านบาท
4. ขาดทุนสุทธิ 356 ล้านบาท และอัตรากำไรสุทธิ -18.49%
• รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (แยกตามประเภทโครงการ):
1. โครงการแนวราบ (บ้านและทาวน์โฮม) มียอดโอน 549 ล้านบาท ลดลง 12.31%
2. โครงการคอนโด มียอดโอน 1,236 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.57%
3. โครงการบ้าน คอนโดมือสอง (ชีวานีวิว) มียอดโอน 53 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.62%
• สินทรัพย์และหนี้สิน:
1. สินทรัพย์รวม 4,648.12 ล้านบาท
2. หนี้สินรวม 3,104.33 ล้านบาท
3. ส่วนของผู้ถือหุ้น 1,543.68 ล้านบาท
4. อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) อยู่ที่ 2.01
• รายได้รวมปี 2567: 1,903 ล้านบาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

• เป้าหมายรายได้ปี 2568: ตั้งเป้าไว้ที่ 2,000 ล้านบาท
• แผนการซื้อที่ดิน: มีแผนซื้อที่ดิน 4 แปลงสำหรับโครงการแนวสูง (คอนโด Low Rise 8 ชั้น) มูลค่าโครงการรวม 2,395 ล้านบาท
• การ Takeover: อยู่ระหว่างการพิจารณา Takeover โครงการคอนโดมิเนียม 8 ชั้น จำนวน 1-2 โครงการ
• โครงการร่วมทุน:
  1. โครงการ Artium ภูเก็ต (ชีวาทัยถือหุ้น 25%) มูลค่าโครงการ 4,408 ล้านบาท
  2. โครงการ ชีวาฮาร์ท สุขุมวิท 62/1 (ชีวาทัยถือหุ้น 70%) มูลค่าโครงการ 178 ล้านบาท
  3. โครงการ ชีวาฮาร์ท สุขุมวิท 36 (ชีวาทัยถือหุ้น 70%) มูลค่าโครงการ 355 ล้านบาท
  4. โครงการร่วมทุนกับ NSKRE ของญี่ปุ่น มูลค่า 1,014 ล้านบาท (คอนโด Low Rise 8 ชั้น) ได้รับ EIA แล้ว คาดว่าจะสร้างเสร็จและโอนยูนิตแรกได้ในไตรมาส 4 ปี 2568 (มียอด Pre-sales กว่า 40%)
  5. โครงการโรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ระยอง ร่วมกับ UWork999 มูลค่า 210 ล้านบาท คาดว่าจะสร้างเสร็จปลายปี 2568

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงหดตัวตามสภาวะเศรษฐกิจ
• สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
• อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ยังสูงส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

• 6 กลยุทธ์ขับเคลื่อนธุรกิจในปี 2568:
  1. แสวงหาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการและการร่วมทุน
  2. ผลักดันยอดขายและจัดการสต็อกสินค้าคงเหลือเพื่อลดภาระหนี้
  3. คืนและลดการออกหุ้นกู้
  4. รักษาภาพลักษณ์ของแบรนด์
  5. ดำเนินการให้คำปรึกษาทางการเงินแก่ลูกค้า
• การลดจำนวนหุ้นกู้: ลดจำนวนหุ้นกู้ลง 250 ล้านบาท (9.7%) เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2566
• โครงการ "อยากซื้อต้องได้ซื้อ": สนับสนุนลูกค้าที่สนใจแต่ไม่แน่ใจเรื่องกำลังซื้อ โดยมีทีม Financial Consultant ให้คำปรึกษา

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

• บริษัทมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์หลัก (ชีวาทัย ฮอลมาร์ค และ Residence)
• ลดหนี้อย่างต่อเนื่อง (ลดไป 200 กว่าล้านบาท หรือเกือบ 10% ในปีล่าสุด)
• รอคอยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐเพื่อฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์
• ปรับภาพลักษณ์และการสื่อสารของแบรนด์

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้นในนาทีที่ 27:44

• แผนการซื้อที่ดินและการพัฒนาโครงการ:
1. คำถาม: แผนการซื้อที่ดิน 4 แปลง จะใช้สำหรับ 4 โครงการที่จะขึ้นในปีนี้หรือไม่?
2. คำตอบ: มีแผนซื้อที่ดิน 4 แปลง แต่ต้องใช้เวลาในการทำ EIA อาจไม่ได้เปิดตัวทั้ง 4 โครงการในปีนี้ โซนที่สนใจ ได้แก่ แจ้งวัฒนะ, พหลโยธิน, เส้นรามอินทรา, บางนา และเขตใจกลางเมือง
• สถานะหุ้นกู้และหนี้สินของชีวาทัย:
1. คำถาม: หุ้นกู้และหนี้สินของชีวาทัยเป็นอย่างไรบ้าง?
2. คำตอบ: หุ้นกู้ล็อตล่าสุดขายเต็มจำนวน (280 ล้านบาท) มีการใช้กระแสเงินสดของบริษัทจ่ายเอง 20 ล้านบาท และจะมีการคืนหุ้นกู้ก่อนกำหนด 100 ล้านบาทในวันที่ 3 มีนาคมนี้
• Backlog ปัจจุบันของบริษัท:
1. คำถาม: Backlog ปัจจุบันมีเท่าไหร่?
2. คำตอบ: Backlog สิ้นไตรมาส 4 มี 949 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโด 792 ล้านบาท และบ้านแนวราบ 157 ล้านบาท
• ความคิดเห็นเกี่ยวกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์:
1. คำถาม: ผู้บริหารมีความคิดเห็นอย่างไรเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และ 2 ของปีนี้?
2. คำตอบ: ตลาดมีความท้าทายและยากลำบาก แต่ชีวาทัยจะมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์หลัก (ชีวาทัย ฮอลมาร์ค และ Residence) และลดหนี้อย่างต่อเนื่อง รอคอยนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากภาครัฐ นอกจากนี้ ชีวาทัยไม่สนับสนุนการปล่อยเช่ารายวัน
• นโยบายเกี่ยวกับ Airbnb:
1. คำถาม: คิดอย่างไรกับ Airbnb ที่เป็นกระแสในขณะนี้?
2. คำตอบ: ชีวาทัยไม่สนับสนุนการปล่อยเช่ารายวัน เน้นขายให้กลุ่มลูกค้าคนไทยที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และมีนโยบายในการป้องกันและดูแลคอนโดไม่ให้มีการปล่อยเช่ารายวัน

• ชื่อหัวข้อที่ถามและคำตอบที่ผู้บริหารตอบ:
1. แผนการซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการ
2. สถานะหุ้นกู้และหนี้สิน
3. Backlog ปัจจุบัน
4. สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์
5. นโยบาย Airbnb

โดยสรุป, แม้ว่าชีวาทัยจะเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวและสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย แต่บริษัทก็มีกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการรับมือกับความเสี่ยงและคว้าโอกาสทางธุรกิจ โดยมุ่งเน้นไปที่ผลิตภัณฑ์หลัก การลดหนี้ การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าและพันธมิตรทางธุรกิจ นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่ยั่งยืนและกิจกรรมเพื่อสังคม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของความมุ่งมั่นในการสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว