สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=9372 out_tok=3011 at=2026-07-25T22:51:58 --> # NVD พลิกฟื้น Q3/2566 รายได้-กำไรโตแรง รับอานิสงส์โอนแนวราบ-ขายที่ดิน ## รายได้-กำไร Q3/2566 ฟื้นตัวชัดเจน หลังการเมืองคลี่คลาย-เปิดโครงการใหม่หนุน ขณะที่ 9 เดือนแรกยังหดตัวจากฐานปีก่อนสูง บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NVD รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน โดยมีรายได้รวม 555 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และกำไรสุทธิส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้นเป็น 31 ล้านบาท จาก 21 ล้านบาทในปีก่อน อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการ 9 เดือนแรกของปี 2566 ยังคงปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากฐานรายได้และกำไรที่สูงผิดปกติจากรายการพิเศษในปี 2565 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ NVD ในไตรมาส 3/2566 คือ **การฟื้นตัวของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง และการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินขนาดใหญ่** ซึ่งส่งผลให้กำไรขั้นต้นปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้น 30% YoY และกำไรสุทธิส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้น 47% YoY ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การฟื้นตัวของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3/2566 มาจากการที่บริษัทสามารถทยอยรับรู้รายได้จาก Backlog ของโครงการที่เปิดขายอยู่เดิม รวมถึงโครงการแนวราบที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2565 โดยเฉพาะโครงการเนอวานา บียอนพระราม 2, เนอวานา ดีฟายน์ศรีนครินทร์-พระราม 9 และโครงการอื่นๆ ที่มีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การขายที่ดินขนาด 2.5 ไร่บริเวณถนนบางนา-ตราด ซึ่งเป็นที่ดินที่ไม่เหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการในระยะอันใกล้ ก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยเสริมรายได้และอัตรากำไรขั้นต้นให้สูงขึ้น โดยอัตรากำไรขั้นต้นรวมปรับเพิ่มขึ้นเป็น 34% จาก 22% ในไตรมาส 3/2565 ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่องในระดับหนึ่ง** โดยฝ่ายจัดการระบุว่ากระบวนการรับรู้รายได้จากยอดขายมีแนวโน้มที่ดีขึ้นหลังความชัดเจนทางการเมือง และการกลับมาเปิดโครงการใหม่ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2565 อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการ 9 เดือนแรกของปี 2566 ยังคงหดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากรายการพิเศษในปี 2565 ที่มีอัตรากำไรสูงกว่าปกติมาก (การขายสินทรัพย์เชิงกลยุทธ์ใน Q1/2565 และการโอน Penthouse Duplex ขนาดใหญ่ใน Q2/2565) ทำให้การเปรียบเทียบกับฐานปีก่อนหน้ายังคงเป็นความท้าทาย นอกจากนี้ สภาวะเศรษฐกิจโลกและไทยที่ยังคงเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยสูงและภาวะเงินเฟ้อ อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความสามารถในการอนุมัติสินเชื่อใหม่ในระยะสั้นถึงกลาง ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q3/2566 พุ่ง 30% YoY สู่ 555 ล้านบาท** จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น และการขายที่ดิน * **กำไรสุทธิส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ Q3/2566 เพิ่ม 47% YoY สู่ 31 ล้านบาท** หนุนโดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นและอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น * **อัตรากำไรขั้นต้นรวม Q3/2566 แตะ 34%** เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 22% ในปีก่อน จากการโอนโครงการแนวราบและที่ดิน * **9 เดือนแรกปี 2566 รายได้รวมลดลง 34% YoY สู่ 1,501 ล้านบาท และกำไรสุทธิลดลง 57% YoY สู่ 83 ล้านบาท** สาเหตุหลักจากฐานปีก่อนที่มีรายการพิเศษกำไรสูง * **เปิดตัว 2 โครงการใหม่ใน Q3/2566:** โครงการ Nirvana COLLECTION (บ้านเดี่ยว Ultra-luxury) และ theMOST (อาคารชุด Affordable High-end) * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 13% จากสิ้นปี 2565 สู่ 9,137 ล้านบาท** ส่วนใหญ่มาจากการออกหุ้นกู้ระยะยาว 950 ล้านบาท และการกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการ * **อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) เพิ่มขึ้นเป็น 1.86x** จาก 1.50x ณ สิ้นปี 2565 ## ภาพรวมผลประกอบการ NVD รายงานรายได้รวมในไตรมาส 3/2566 อยู่ที่ 555 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 40% YoY สู่ 502 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบหลายโครงการ และการรับรู้รายได้จากการขายที่ดิน อย่างไรก็ตาม รายได้จากสัญญาก่อสร้างลดลง 21% YoY สู่ 53 ล้านบาท สำหรับผลประกอบการ 9 เดือนแรกของปี 2566 บริษัทมีรายได้รวม 1,501 ล้านบาท ลดลง 34% YoY และมีกำไรสุทธิส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ 83 ล้านบาท ลดลง 57% YoY เมื่อเทียบกับ 190 ล้านบาทในช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุหลักมาจากการที่ช่วงครึ่งแรกของปี 2565 มีรายการรับรู้รายได้จากสินทรัพย์ที่ให้อัตรากำไรสูงกว่าปกติค่อนข้างมาก อัตรากำไรขั้นต้นรวมในไตรมาส 3/2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเป็น 34% จาก 22% ในไตรมาส 3/2565 และ 31% ในไตรมาส 2/2566 ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม รวมถึงการขายที่ดิน ## โอกาส * **การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ:** NVD ซึ่งเน้นที่อยู่อาศัยแนวราบมีความได้เปรียบในการปรับเปลี่ยนแผนพัฒนาให้เหมาะสมกับอุปสงค์ได้ง่ายกว่า * **การเปิดตัวโครงการใหม่:** การเปิดตัวโครงการ Nirvana COLLECTION และ theMOST ในไตรมาส 3/2566 เป็นการขยายพอร์ตสินค้าเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดในระดับต่างๆ * **Backlog ที่ทยอยรับรู้:** Backlog จากโครงการที่เปิดใหม่และโครงการเดิมที่ทยอยรับรู้เป็นรายได้ในไตรมาสนี้ได้ดีขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนรายได้ในระยะสั้น * **การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย:** บริษัทมีการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างต่อเนื่อง ซึ่งช่วยรักษาอัตรากำไร ## ความเสี่ยง * **ภาวะเศรษฐกิจโลกและไทยชะลอตัว:** อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงขึ้นทั่วโลกและในไทย ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและความสามารถในการขอสินเชื่อใหม่ * **ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์:** ความขัดแย้งทางการเมืองในตะวันออกกลางอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลกในวงกว้าง * **การแข่งขันในอุตสาหกรรม:** บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเร่งออกโปรโมชั่นลดราคาเพื่อระบายสต็อก ซึ่งอาจกดดันอัตรากำไร * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทเพิ่มขึ้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ:** ความสามารถในการรักษาโมเมนตัมการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการเดิมและโครงการใหม่ * **ยอดขาย (Presale) ของโครงการใหม่:** ประสิทธิภาพในการตอบรับของโครงการ Nirvana COLLECTION และ theMOST * **การบริหารจัดการ Backlog:** ความสามารถในการส่งมอบโครงการและรับรู้รายได้ตามแผน * **ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ย:** การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายและผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและกำลังซื้อ * **แผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2567:** กลยุทธ์การขยายธุรกิจท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **การโอนกรรมสิทธิ์:** รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 40% YoY เป็น 502 ล้านบาท โดยมีโครงการแนวราบเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก เช่น เนอวานา บียอนพระราม 2, เนอวานา ดีฟายน์ศรีนครินทร์-พระราม 9 และโครงการอื่นๆ รวมถึงการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินขนาด 2.5 ไร่ * **รายได้จากสัญญาก่อสร้าง:** ลดลง 21% YoY เป็น 53 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากบ้านเดี่ยวแบบสั่งสร้าง (Turnkey Projects) * **อัตรากำไรขั้นต้น:** ปรับเพิ่มขึ้นเป็น 34% จาก 22% YoY ซึ่งเป็นระดับปกติของบริษัท * **การเปิดโครงการใหม่:** เปิดตัว 2 โครงการใหม่ใน Q3/2566 ได้แก่ Nirvana COLLECTION (บ้านเดี่ยว Ultra-luxury) และ theMOST (อาคารชุด Affordable High-end) ซึ่งคาดว่าจะเป็นโครงการสุดท้ายของปีนี้ * **กลยุทธ์:** ฝ่ายจัดการเน้นกลยุทธ์การสร้างประสิทธิภาพสูงสุดทั้งด้านสินทรัพย์ หนี้สิน ต้นทุน และค่าใช้จ่าย แทนการเร่งเปิดโครงการใหม่ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด * **สินทรัพย์รวม:** ณ 30 ก.ย. 2566 อยู่ที่ 14,056 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (702 ล้านบาท) และสินค้าคงเหลือ (311 ล้านบาท) * **หนี้สินรวม:** ณ 30 ก.ย. 2566 อยู่ที่ 9,137 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากการเสนอขายหุ้นกู้ระยะยาว 2 ชุด มูลค่ารวม 950 ล้านบาท และการเพิ่มขึ้นของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย 754 ล้านบาท จากการกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการและหุ้นกู้ * **ส่วนของเจ้าของ:** ณ 30 ก.ย. 2566 อยู่ที่ 4,919 ล้านบาท ลดลง 9% จากสิ้นปี 2565 เนื่องจากการซื้อหุ้นของบริษัทย่อย Nirvana River เพิ่มเติม 30% ทำให้สัดส่วนความเป็นเจ้าของเพิ่มขึ้นจาก 69.99% เป็น 99.99% ส่งผลให้รับรู้ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมลดลงและส่วนต่ำกว่าทุนจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนเงินลงทุน * **อัตราส่วนสภาพคล่อง:** อยู่ที่ 3.69x เพิ่มขึ้นจาก 2.54x ณ สิ้นปี 2565 เนื่องจากการลดลงของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยที่จะถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี * **อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio):** เพิ่มขึ้นเป็น 1.86x จาก 1.50x ณ สิ้นปี 2565 และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจาก 1.16x เป็น 1.46x ## สรุปท้าย NVD แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่น่าสนใจในไตรมาส 3/2566 ด้วยรายได้และกำไรที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่แข็งแกร่งและการขายที่ดิน อย่างไรก็ตาม ความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูง ซึ่งอาจส่งผลต่อกำลังซื้อและความสามารถในการดำเนินงานในระยะต่อไป การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ตอบโจทย์ตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาโมเมนตัมการเติบโตและรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น