สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=9355 out_tok=3492 at=2026-07-25T23:03:26 --> # NVD Q1/66 กำไรวูบ 77% เหตุฐานปีก่อนสูงจากรายการพิเศษ – รายได้ฟื้นตัว QoQ ## รายได้จากการโอนโครงการใหม่หนุนผลงานไตรมาสแรกฟื้นตัวต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ฐานปีก่อนสูงจากรายการขายสินทรัพย์ บริษัท เนอวานา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ NVD รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้รวม 486 ล้านบาท ลดลง 55% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 65% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่ อยู่ที่ 35 ล้านบาท ลดลง 77% จาก 156 ล้านบาทในปีก่อนหน้า แต่ดีขึ้นจาก 11 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นผลมาจากรายการพิเศษในปีก่อนหน้า ประกอบกับการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วงปลายปี 2565 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจหลักของผลประกอบการ NVD ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของกำไรสุทธิเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากฐานกำไรที่สูงผิดปกติในไตรมาส 1 ปี 2565 จากรายการพิเศษจากการปรับโครงสร้างสินทรัพย์และการขายที่ดิน** ในขณะที่ผลประกอบการเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าแสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นจากการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** ในไตรมาส 1 ปี 2565 บริษัทมีรายการพิเศษจากการปรับโครงสร้างสินทรัพย์และหนี้สิน ซึ่งรวมถึงการขายที่ดินรอการพัฒนาบริเวณกรุงเทพกรีฑาบางส่วน รายการดังกล่าวได้สร้างรายได้และกำไรที่สูงเป็นพิเศษให้กับบริษัทในปีนั้น ทำให้เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2566 ซึ่งเป็นรายได้จากการดำเนินงานปกติ จึงเห็นการปรับตัวลดลงอย่างมากของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (ลดลง 56% YoY) และส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่ลดลง 77% YoY จาก 156 ล้านบาท เหลือ 35 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 1 ปี 2566 บริษัทเริ่มทยอยรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่เปิดขายอย่างไม่เป็นทางการในช่วงปลายปี 2565 เช่น โครงการเนอวานา ดีฟายน์ เอกมัย-รามอินทรา และเนอวานา แอบโซลูท เอกมัย-รามอินทรา รวมถึงโครงการอาคารชุดบันยันทรี เรสซิเดนท์ริเวอร์ไซด์ และเดอะ โมสอิสรภาพ ทำให้รายได้รวมปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 65% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และกำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 11 ล้านบาท เป็น 35 ล้านบาท **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ลักษณะครั้งคราว** สำหรับการลดลงของกำไรสุทธิเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากเป็นผลมาจากรายการพิเศษจากการขายที่ดินในปี 2565 ซึ่งเป็นเหตุการณ์ครั้งเดียว อย่างไรก็ตาม สัญญาณการฟื้นตัวของรายได้และกำไรเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า **มีโอกาสต่อเนื่อง** เนื่องจากมาจากการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เปิดขาย และแผนการเปิดโครงการใหม่อีก 9 โครงการในปี 2566 มูลค่ารวม 21,100 ล้านบาท ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้ในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 486 ล้านบาท:** ลดลง 55% YoY แต่เพิ่มขึ้น 65% QoQ * **กำไรสุทธิ 35 ล้านบาท:** ลดลง 77% YoY แต่เพิ่มขึ้น 218% QoQ * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 446 ล้านบาท:** ลดลง 56% YoY แต่เพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและแนวสูงใหม่ * **อัตรากำไรขั้นต้น 34%:** ลดลงจาก 40% ใน Q1/65 แต่เพิ่มขึ้นจาก 26% ใน Q4/65 * **แผนเปิด 9 โครงการใหม่ปี 2566:** มูลค่ารวม 21,100 ล้านบาท เน้นโครงการแนวราบ 7 โครงการ และคอนโดมิเนียม 2 โครงการ ## ภาพรวมผลประกอบการ NVD รายงานรายได้รวมในไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ 486 ล้านบาท ลดลง 55% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีรายได้รวม 1,080 ล้านบาท แต่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 65% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีรายได้รวม 294 ล้านบาท การลดลง YoY เป็นผลมาจากรายการพิเศษจากการปรับโครงสร้างสินทรัพย์และการขายที่ดินในไตรมาส 1 ปี 2565 ในขณะที่การเพิ่มขึ้น QoQ มาจากการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วงปลายปี 2565 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 446 ล้านบาท ลดลง 56% YoY เนื่องจากในปีก่อนมีรายการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวน 23 ไร่บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา แต่ในไตรมาส 1 ปี 2566 เป็นรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและแนวสูงที่เปิดขายใหม่ รายได้จากสัญญาก่อสร้างอยู่ที่ 40 ล้านบาท ลดลง 41% YoY เนื่องจากบริษัทลดสัดส่วนสัญญาก่อสร้างกับลูกค้าองค์กรภายนอกลง และหันมาใช้ความสามารถในการผลิตแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปเพื่อพัฒนาโครงการภายในบริษัทเป็นหลัก ต้นทุนขายรวมอยู่ที่ 319 ล้านบาท ลดลง 51% YoY สอดคล้องกับรายได้ที่ลดลง อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมอยู่ที่ 34% ลดลงจาก 40% ใน Q1/65 แต่เพิ่มขึ้นจาก 26% ใน Q4/65 โดยอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงใน Q1/65 มาจากรายการขายที่ดินขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายในการจัดจำหน่ายลดลง 26% YoY ตามทิศทางรายได้ แต่มีสัดส่วนที่น้อยกว่าเนื่องจากมีกิจกรรมทางการตลาดสำหรับโครงการใหม่ที่จะเปิดในไตรมาส 2 ปี 2566 ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลง 32% YoY และ 1% QoQ สาเหตุหลักมาจากการตั้งสำรองมูลค่าสุทธิที่คาดว่าจะได้รับของวัตถุดิบและสินค้าคงเหลือที่ลงทุนในงานก่อสร้างโรงแรมที่มัลดีฟส์ซึ่งชะลอตัว ต้นทุนทางการเงินลดลง 74% YoY และ 12% QoQ เนื่องจากดอกเบี้ยถูกบันทึกเป็นต้นทุนทางการเงินในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กำไรเบ็ดเสร็จรวมอยู่ที่ 46 ล้านบาท ลดลงจาก 161 ล้านบาทใน Q1/65 แต่เพิ่มขึ้นจาก 9 ล้านบาทใน Q4/65 ## โอกาส * **แผนเปิดโครงการใหม่ 9 โครงการ มูลค่า 21,100 ล้านบาท:** ในปี 2566 บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่รวม 9 โครงการ แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 7 โครงการ (บ้านเดี่ยว 3, ทาวน์โฮม 1, โฮมออฟฟิศ 3) ในทำเลกรุงเทพกรีฑา และเอกมัย-รามอินทรา และโครงการคอนโดมิเนียม 2 โครงการในย่านสุขุมวิท ใจกลางเมือง และรัตนาธิเบศร์ ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้และกำไรในอนาคต * **การพัฒนาโครงการในรูปแบบ Township Development:** การพัฒนาโครงการในบริเวณกรุงเทพกรีฑาเป็นรูปแบบ "ชุมชนเมือง" (Township Development) โดยมีคอมมูนิตี้มอลล์ "Nirvana PORCH" เป็นศูนย์กลาง ซึ่งมีกำหนดเปิดปลายปี 2566 จะช่วยเพิ่มมูลค่าและดึงดูดลูกค้า * **การขยายฐานลูกค้าด้วยผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย:** การเพิ่มผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยว 3 ชั้นแบรนด์ "Nirvana ABSOLUTE" และแบบบ้านทาวน์โฮม "Nirvana DEFINE" รุ่นใหม่ รวมถึงแบรนด์คอนโดมิเนียม "theMOST" ที่เน้นความคุ้มค่าในราคาที่จับต้องได้ จะช่วยขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มใหม่ๆ และตอบสนองพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป * **กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง:** โครงการระดับ "Ultra-Luxury" และ "Super-Luxury" เช่น Nirvana COLLECTION, Banyan Tree Residences Riverside และ Nirvana BEYOND จะเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจน้อย * **ที่ดินรอพัฒนาคงเหลือ:** บริเวณกรุงเทพกรีฑายังคงมีที่ดินรอพัฒนาคงเหลือประมาณ 200 ไร่ ซึ่งเป็นมูลค่าที่ซ่อนอยู่และมีโอกาสในการสร้างมูลค่าในอนาคต ## ความเสี่ยง * **สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังเปราะบาง:** แผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 อาจมีความท้าทายจากความไม่แน่นอนของสภาวะเศรษฐกิจโลก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค * **อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยสูง:** สภาวะปัจจุบันที่มีอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยสูง อาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินและต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคในบางกลุ่ม * **การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์:** ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันสูง บริษัทต้องรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ * **ความล่าช้าในการพัฒนาโครงการ:** แผนการพัฒนาโครงการอาจล่าช้ากว่ากำหนดจากปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจ หรือการขออนุญาตต่างๆ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ยอดขาย (Presales) และยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfers) ของโครงการใหม่:** ติดตามความคืบหน้าของยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2565 และโครงการที่จะเปิดในปี 2566 * **ความสำเร็จของการเปิดโครงการใหม่ 9 โครงการ:** ประเมินผลตอบรับของโครงการใหม่ทั้ง 9 โครงการที่วางแผนเปิดในปี 2566 ว่าจะสามารถสร้างยอดขายและรายได้ได้ตามเป้าหมายหรือไม่ * **การบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง:** จับตาแนวโน้มต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรขั้นต้น * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** ติดตามการเปลี่ยนแปลงของอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) และภาระต้นทุนทางการเงิน * **ความคืบหน้าการพัฒนา Township Development:** ติดตามการก่อสร้างและเปิดให้บริการ Nirvana PORCH รวมถึงการพัฒนาโครงการในพื้นที่กรุงเทพกรีฑา ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **การโอนกรรมสิทธิ์:** รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1/2566 มาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบ ได้แก่ เนอวานา บียอนพระราม 2, เนอวานา ดีฟายน์ศรีนครินทร์-พระราม 9, เนอวานา แอดเวิร์คลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์, เนอวานา เอเลเม้นท์บางนา และจาก 2 โครงการใหม่ ได้แก่ เนอวานา ดีฟายน์ เอกมัย-รามอินทรา และเนอวานา แอบโซลูท เอกมัย-รามอินทรา รวมถึงการรับรู้รายได้จากโครงการอาคารชุดบันยันทรี เรสซิเดนท์ริเวอร์ไซด์ และเดอะ โมสอิสรภาพ * **Backlog:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล Backlog โดยตรง แต่การทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เปิดขายปลายปี 2565 บ่งชี้ถึงการมี Backlog ที่จะทยอยรับรู้ * **การเปิดโครงการใหม่:** มีแผนเปิด 9 โครงการใหม่ มูลค่า 21,100 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ในอนาคต * **อัตรากำไรโครงการ:** อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมอยู่ที่ 34% ซึ่งฝ่ายจัดการระบุว่าเป็นระดับปกติของบริษัท * **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้ระบุรายละเอียดต้นทุนก่อสร้างโดยตรง แต่มีการกล่าวถึงการตั้งสำรองมูลค่าสุทธิของวัตถุดิบและสินค้าคงเหลือที่ลงทุนในงานก่อสร้างโรงแรมที่มัลดีฟส์ ซึ่งอาจสะท้อนถึงความผันผวนของต้นทุน * **D/E Ratio:** อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 1.75x เพิ่มขึ้นจาก 1.50x ในสิ้นปี 2565 ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 13,656 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ 362 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 8,692 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% จากสิ้นปี 2565 ส่วนใหญ่มาจากการเสนอขายหุ้นกู้ระยะยาว 2 ชุด มูลค่ารวม 950 ล้านบาท ส่วนของเจ้าของรวมอยู่ที่ 4,965 ล้านบาท ลดลง 8% จากสิ้นปี 2565 เนื่องจากการซื้อหุ้นในบริษัทย่อย Nirvana River เพิ่มเติม ทำให้บริษัทรับรู้ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมลดลง และส่วนต่ำกว่าทุนจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนเงินลงทุนในบริษัทย่อยเพิ่มขึ้น อัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ที่ 4.06x เพิ่มขึ้นจาก 2.54x เนื่องจากหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยที่จะถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีลดลง อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.75x เพิ่มขึ้นจาก 1.50x และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (สุทธิ) ต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 1.16 เท่า เป็น 1.33 เท่า ซึ่งเป็นผลมาจากการลดลงของส่วนของเจ้าของ ## สรุปท้าย NVD ในไตรมาส 1 ปี 2566 เผชิญกับแรงกดดันจากฐานกำไรที่สูงผิดปกติในปีก่อนหน้าจากการขายที่ดิน แต่ผลประกอบการเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า จากการทยอยรับรู้รายได้ของโครงการใหม่ที่เปิดขายไปแล้ว ประกอบกับแผนการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในปีนี้ ซึ่งเป็นโอกาสในการสร้างการเติบโตในอนาคต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังเปราะบาง และความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและหนี้สินของบริษัท --- ---