สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=14369 out_tok=3109 at=2026-07-25T23:40:27 --> # PIN กำไรสุทธิ Q3/65 พุ่ง 317% รับยอดโอนที่ดินโต-รุกตลาดจีน ## รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวแรง หนุนกำไรโตต่อเนื่อง ขณะที่ต้นทุนทางการเงินยังเป็นปัจจัยกดดัน บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2565 มีกำไรสุทธิ 14.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 317.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการฟื้นตัวของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ประกอบกับการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตา ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ PIN ในไตรมาส 3 ปี 2565 คือ **การฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งเติบโตถึง 115.2% YoY คิดเป็น 97.5 ล้านบาท โดยมีปริมาณการโอนที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 10 ไร่ใน Q3/64 เป็น 22 ไร่ใน Q3/65 ประกอบกับการบุกตลาดจีนที่เริ่มเห็นผล ส่งผลให้กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 160.6% YoY นอกจากนี้ รายได้จากการให้เช่าและบริการ และรายได้ค่าสาธารณูปโภคก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตามจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้น ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การฟื้นตัวของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มีสาเหตุหลักมาจาก **การเปิดประเทศของรัฐบาล** หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ทำให้ลูกค้าต่างชาติกลับมาโอนที่ดินได้มากขึ้น โดยเฉพาะลูกค้าจากประเทศจีนที่บริษัทฯ ได้ทำการตลาดออนไลน์อย่างจริงจังในช่วงที่ผ่านมา นอกจากนี้ การที่บริษัทฯ มีที่ดินรอรับรู้รายได้จำนวนมาก (Backlog 176 ไร่) และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น เช่น การใช้น้ำธรรมชาติในการผลิตน้ำประปา ส่งผลให้กำไรขั้นต้นโดยรวมปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก Backlog ที่รอรับรู้รายได้จำนวนมากถึง 176 ไร่ และแนวโน้มการลงทุนภายในประเทศที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามการสนับสนุนของภาครัฐและนโยบายส่งเสริม 12 อุตสาหกรรมเป้าหมาย (S-curve industries) นอกจากนี้ การขยายธุรกิจพลังงานแสงอาทิตย์ผ่านบริษัทย่อยใหม่ (บริษัท ปิ่นทอง โซลาร์พาวเวอร์ จำกัด) จะช่วยเพิ่มรายได้ประจำ (Recurring income) ในอนาคต อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงินจากการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิ Q3/65 พุ่ง 317.1% YoY** แตะ 14.6 ล้านบาท จาก 3.5 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โต 115.2% YoY** รับอานิสงส์การเปิดประเทศและตลาดจีน * **อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) เพิ่มขึ้น** เป็น 48.6% จาก 36.9% ใน Q3/64 จากสัดส่วนรายได้ขายอสังหาฯ ที่สูงขึ้นและการบริหารต้นทุน * **EBITDA เพิ่มขึ้น 186.1% YoY** แตะ 57.5 ล้านบาท สะท้อนการดำเนินงานที่ดีขึ้น * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นมาก** 13,400% YoY เป็น 27.0 ล้านบาท จากการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อเงินทุนหมุนเวียน * **ที่ดินรอรับรู้รายได้ (Backlog) คงเหลือ 176 ไร่** เป็นปัจจัยหนุนรายได้ในอนาคต ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2565 PIN มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 148.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 58.4% YoY และ 193.1% QoQ โดยมีแรงหนุนหลักจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นถึง 115.2% YoY เป็น 97.5 ล้านบาท จากการโอนที่ดิน 22 ไร่ เทียบกับ 10 ไร่ในปีก่อน และการบุกตลาดจีนที่เริ่มเห็นผล ขณะที่รายได้จากการให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้น 10.0% YoY เป็น 13.2 ล้านบาท และรายได้ค่าสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น 4.1% YoY เป็น 38.2 ล้านบาท กำไรขั้นต้นรวมเพิ่มขึ้น 108.4% YoY เป็น 72.3 ล้านบาท ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 48.6% จาก 36.9% ในปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักจากการเติบโตของสัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น และความสามารถในการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ EBITDA เพิ่มขึ้น 186.1% YoY เป็น 57.5 ล้านบาท และ EBITDA margin อยู่ที่ 36.1% เพิ่มขึ้นจาก 19.3% ในปีก่อน อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินในไตรมาส 3 ปี 2565 พุ่งสูงขึ้นถึง 27.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 13,400% YoY จาก 0.2 ล้านบาทในปีก่อน เนื่องจากมีการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ส่งผลให้กำไรสุทธิ แม้จะเติบโตโดดเด่น 317.1% YoY เป็น 14.6 ล้านบาท แต่อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 9.2% ลดลงจาก 23.9% ในงวด 9 เดือนแรกปี 2564 ซึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น สำหรับงวด 9 เดือนแรกปี 2565 บริษัทฯ มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 565.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41.5% YoY โดยมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 64.4% YoY เป็น 412.4 ล้านบาท (โอน 96 ไร่ เทียบกับ 58 ไร่ปีก่อน) กำไรขั้นต้นรวม 279.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 47.4% YoY และกำไรสุทธิ 109.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% YoY ## โอกาส * **การเปิดประเทศและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก:** หนุนการโอนที่ดินจากลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีน * **การบุกตลาดจีน:** การทำการตลาดออนไลน์และประชาสัมพันธ์ในจีนเริ่มเห็นผล ทำให้ได้ลูกค้ารายใหม่เพิ่มขึ้น * **Backlog ที่รอรับรู้รายได้:** มีจำนวน 176 ไร่ ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในอนาคต * **นโยบายภาครัฐสนับสนุนการลงทุน:** การส่งเสริม 12 อุตสาหกรรมเป้าหมาย (S-curve industries) และทำเลที่ตั้งในพื้นที่ EEC เป็นปัจจัยบวก * **การขยายธุรกิจพลังงานทดแทน:** การจัดตั้งบริษัทย่อย "ปิ่นทอง โซลาร์พาวเวอร์" เพื่อเพิ่มรายได้ประจำ (Recurring income) * **โครงการ Logistics Park และการพัฒนาห้องแล็บ:** เป็นการต่อยอดธุรกิจและสร้างรายได้ในอนาคต ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรสุทธิ * **ความผันผวนของเศรษฐกิจโลก:** อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของลูกค้าต่างชาติ * **การแข่งขันในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม:** มีผู้ประกอบการรายอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกัน * **ความล่าช้าในการพัฒนาโครงการ:** เช่น โครงการ Logistics Park, การผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์, หรือห้องแล็บตรวจสอบคุณภาพน้ำ อาจส่งผลต่อการรับรู้รายได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการโอนที่ดินในไตรมาส 4/2565 และปี 2566:** โดยเฉพาะจากลูกค้าต่างชาติและตลาดจีน * **ความคืบหน้าการลงนามสัญญาซื้อขายไฟฟ้า:** สำหรับโครงการผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์ * **การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน:** เพื่อลดผลกระทบต่ออัตรากำไรสุทธิ * **การรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ๆ:** เช่น Logistics Park, โซลาร์พาวเวอร์, และห้องแล็บ * **การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐ:** ที่อาจส่งผลต่อการลงทุนในพื้นที่ EEC ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **การโอนและยอดขาย (Presale):** ไตรมาส 3 ปี 2565 มีการโอนที่ดิน 22 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 10 ไร่ในปีก่อน และ 0 ไร่ในไตรมาสก่อนหน้า (Q2/65) ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างก้าวกระโดด ยอดจอง (Presale) ในไตรมาสนี้อยู่ที่ 33 ไร่ และมีที่ดินรอรับรู้รายได้ (Backlog) คงเหลือ 176 ไร่ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อรายได้ในอนาคต **Backlog:** จำนวน 176 ไร่ เป็นตัวเลขที่สำคัญ แสดงถึงรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ในอนาคต ซึ่งจะช่วยสร้างความมั่นคงให้กับผลประกอบการ **การเปิดโครงการใหม่:** แม้จะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ขนาดใหญ่ในไตรมาสนี้ แต่มีความคืบหน้าในการพัฒนาโครงการ Logistics Park, โครงการผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์ และห้องแล็บตรวจสอบคุณภาพน้ำ ซึ่งจะทยอยสร้างรายได้ในอนาคต **Occupancy/Rental Yield:** ข้อมูลในเอกสารไม่ได้ระบุถึง Rental Yield โดยตรง แต่รายได้จากการให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้น 10.0% YoY เป็น 13.2 ล้านบาท บ่งชี้ถึงการหาผู้เช่าคลังสินค้าใหม่ได้เพิ่มขึ้น 2 ยูนิต **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้มีการระบุถึงต้นทุนก่อสร้างโดยตรงในเอกสาร แต่การบริหารต้นทุนโดยรวมมีประสิทธิภาพมากขึ้น ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวดีขึ้น **D/E Ratio:** ข้อมูล ณ วันที่ 30 ก.ย. 65 อยู่ที่ 1.29 เท่า ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ **กระแสเงินสดจากโครงการ:** ไม่ได้มีการระบุถึงกระแสเงินสดจากโครงการโดยตรง แต่การเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น 215.3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน บ่งชี้ถึงการบริหารสภาพคล่อง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2565 กลุ่มบริษัทมีสินทรัพย์รวม 5,262.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.9% YoY โดยมีเงินจ่ายล่วงหน้าค่าที่ดินเพิ่มขึ้น 200.0 ล้านบาท เพื่อเตรียมการพัฒนาโครงการในอนาคต ขณะที่ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลง 39.3 ล้านบาทจากการโอนขายที่ดิน หนี้สินรวมอยู่ที่ 2,962.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% YoY โดยมีเจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่นเพิ่มขึ้น 151.8 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะสั้นเพิ่มขึ้น 215.3 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน ขณะที่เงินกู้ยืมระยะยาวลดลง 205.2 ล้านบาทจากการชำระคืน ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง 2.9% YoY เป็น 2,299.5 ล้านบาท เนื่องจากการจ่ายเงินปันผล อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.29 เท่า ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ อัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนเร็ว (Quick Ratio) อยู่ที่ 0.27 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียน (Current Ratio) อยู่ที่ 2.99 เท่า อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) อยู่ที่ 0.78% และอัตราผลตอบแทนต่อส่วนผู้ถือหุ้น (ROE) อยู่ที่ 0.62% ## สรุปท้าย PIN ในไตรมาส 3 ปี 2565 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง โดยมีหัวใจกำไรอยู่ที่การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเปิดประเทศและกลยุทธ์การตลาดในจีน ประกอบกับการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ทำให้กำไรสุทธิพุ่งสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ด้วย Backlog ที่มีอยู่และโอกาสจากการลงทุนในพื้นที่ EEC รวมถึงการขยายธุรกิจพลังงานทดแทน คาดว่าบริษัทฯ จะสามารถรักษาโมเมนตัมการเติบโตได้ต่อเนื่อง แต่ต้องบริหารจัดการความเสี่ยงด้านต้นทุนทางการเงินและการแข่งขันอย่างมีประสิทธิภาพ