สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=11953 out_tok=3017 at=2026-07-26T00:03:19 --> # PIN Q1/2566 กำไรสุทธิโต 13.6% รับแรงหนุนโอนที่ดินลูกค้าต่างชาติ ## รายได้-กำไร Q1/66 เติบโต YoY จากการเปิดประเทศ-ย้ายฐานการผลิต ขณะที่ QoQ ชะลอตัวตามยอดโอน บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 478.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรสุทธิ 156.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.6% โดยปัจจัยหลักมาจากการเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตามปริมาณการโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้นทั้งลูกค้าในประเทศและต่างประเทศ ซึ่งได้รับอานิสงส์จากการผ่อนคลายมาตรการโควิด-19 และการย้ายฐานการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า รายได้และกำไรสุทธิปรับตัวลดลง 11.1% และ 27.1% ตามลำดับ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ PIN ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **การเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)** ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** ปัจจัยหลักที่สนับสนุนการเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 ปี 2566 มาจากปริมาณการโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากลูกค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศ สาเหตุสำคัญมาจาก 3 ปัจจัยหลักที่ฝ่ายจัดการระบุไว้ คือ 1. **การผ่อนปรนมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 และการเปิดประเทศ:** ทำให้การเดินทางและการดำเนินธุรกิจของนักลงทุนต่างชาติสะดวกขึ้น 2. **การย้ายฐานการลงทุนของนักลงทุนต่างประเทศ:** โดยเฉพาะจากผลกระทบของสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ทำให้เกิดการกระจายการลงทุนไปยังประเทศอื่น รวมถึงไทย 3. **การเพิ่มขึ้นของผู้เช่ารายใหม่และจำนวนลูกค้าในนิคมอุตสาหกรรม:** สะท้อนถึงความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมที่ยังคงมีอยู่ นอกจากนี้ ฝ่ายจัดการยังระบุถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งช่วยสนับสนุนอัตรากำไรขั้นต้นให้อยู่ในระดับที่ดี แม้จะมีการปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก: * **Backlog ที่รอรับรู้รายได้:** ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 บริษัทฯ มียอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 175 ไร่ ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ภายในปี 2566 * **ความสนใจในที่ดิน PIN 6 ที่เติบโตต่อเนื่อง:** โดยเฉพาะจากลูกค้ากลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ที่เพิ่มขึ้นตามกระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV) ซึ่งบริษัทฯ มีการเซ็นสัญญาเพิ่ม 70 ไร่ และอยู่ระหว่างเจรจาอีกประมาณ 500 ไร่ * **การมองหาโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง:** ฝ่ายจัดการมีแผนมองหาที่ดินแห่งใหม่สำหรับการขยายนิคมอุตสาหกรรมโครงการใหม่ รวมถึงการมองหาธุรกิจอื่นจากฐานลูกค้าที่มีอยู่และลูกค้ารายใหม่ อย่างไรก็ตาม การเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบว่ารายได้และกำไรสุทธิลดลง ซึ่งฝ่ายจัดการระบุว่ามีปัจจัยหลักมาจากการลดลงของปริมาณยอดโอนที่ดิน และการไม่ได้รับสิทธิประโยชน์จากบัตรส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 5 ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามว่าจะมีผลกระทบต่อแนวโน้มในระยะต่อไปหรือไม่ ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการดำเนินงาน Q1/66 เติบโต 30.9% YoY** แตะ 478.5 ล้านบาท จากการโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้น * **กำไรสุทธิ Q1/66 เพิ่มขึ้น 13.6% YoY** เป็น 156.9 ล้านบาท * **ยอดโอนที่ดิน Q1/66 อยู่ที่ 94.0 ไร่** เพิ่มขึ้นจาก 73.9 ไร่ใน Q1/65 * **Backlog ณ สิ้น Q1/66 อยู่ที่ 175 ไร่** คาดทยอยรับรู้รายได้ในปี 2566 * **อัตรากำไรขั้นต้น Q1/66 อยู่ที่ 52.2%** ลดลงเล็กน้อย YoY และ QoQ * **ความสนใจในที่ดิน PIN 6 เติบโตต่อเนื่อง** โดยเฉพาะจากกลุ่มอุตสาหกรรม EV ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2566 บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 478.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 แต่ลดลง 11.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2565 โดยรายได้หลักมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 422.2 ล้านบาท (86.2% ของรายได้รวม) เพิ่มขึ้น 34.1% YoY แต่ลดลง 12.9% QoQ กำไรขั้นต้นอยู่ที่ 250.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.7% YoY แต่ลดลง 17.9% QoQ อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 52.2% ลดลงเล็กน้อย YoY และ QoQ กำไรสุทธิของกลุ่มบริษัทอยู่ที่ 156.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.6% YoY แต่ลดลง 27.1% QoQ อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 32.0% ลดลง YoY เนื่องจากไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีจาก BOI ในโครงการปิ่นทอง 5 และลดลง QoQ เนื่องจากรายได้รวมที่ลดลง ## โอกาส * **การย้ายฐานการผลิตและการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ:** เป็นปัจจัยหนุนต่อเนื่องจากความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ * **กระแสรถยนต์ไฟฟ้า (EV):** ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่อุตสาหกรรมในกลุ่มยานยนต์และชิ้นส่วนยานยนต์เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในโครงการ PIN 6 * **การขยายธุรกิจสู่พลังงานหมุนเวียน:** โครงการผลิตไฟฟ้าจากพลังงานแสงอาทิตย์ที่เริ่มรับรู้รายได้เชิงพาณิชย์ในเดือนกรกฎาคม 2566 และมีโอกาสขยายฐานลูกค้า * **การมองหาที่ดินใหม่และธุรกิจอื่น:** ฝ่ายจัดการมีแผนขยายการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมใหม่และมองหาโอกาสทางธุรกิจอื่นเพื่อสร้างการเติบโตในอนาคต ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของปริมาณการโอนที่ดิน:** รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนตามปริมาณการโอนที่ดิน ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ * **การแข่งขันในอุตสาหกรรมนิคมอุตสาหกรรม:** การแข่งขันจากผู้ประกอบการรายอื่นอาจส่งผลต่อราคาและการหาลูกค้าใหม่ * **ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** เช่น ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคและค่าไฟฟ้าที่ปรับตัวสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไร * **การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐ:** การเปลี่ยนแปลงนโยบายส่งเสริมการลงทุนหรือกฎระเบียบต่างๆ อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของลูกค้า ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ความคืบหน้าการรับรู้รายได้จาก Backlog 175 ไร่:** จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อรายได้ในช่วงที่เหลือของปี 2566 * **การเจรจาพื้นที่เช่าในโครงการ PIN 6:** โดยเฉพาะการขยายฐานลูกค้ากลุ่ม EV * **การพัฒนาโครงการปิ่นทอง 5 ส่วนขยาย:** การได้รับอนุมัติ EIA และการเริ่มรับรู้รายได้ต้นปี 2568 * **การรับรู้รายได้จากโครงการผลิตไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์:** การติดตั้งและเริ่มรับรู้รายได้เชิงพาณิชย์ในเดือนกรกฎาคม 2566 * **ผลกระทบจากการไม่ได้รับสิทธิประโยชน์ BOI ในโครงการปิ่นทอง 5:** ต่ออัตรากำไรสุทธิในระยะต่อไป ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **การขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม:** เป็นรายได้หลักของบริษัทฯ คิดเป็น 86.2% ของรายได้รวม ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้ 422.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.1% YoY จากปริมาณการโอนที่ดิน 94.0 ไร่ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเปิดประเทศและการย้ายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและสหรัฐฯ อย่างไรก็ตาม รายได้ลดลง 12.9% QoQ เนื่องจากปริมาณการโอนที่ดินลดลงเหลือ 94.0 ไร่ จาก 113.7 ไร่ในไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังมี Backlog 175 ไร่ที่รอรับรู้รายได้ **การให้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้า:** มีสัดส่วน 3.5% ของรายได้รวม ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้ 16.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.5% YoY และ 12.4% QoQ จากการหาผู้เช่ารายใหม่เพิ่มขึ้น และมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 68.6% **การให้บริการพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภค:** มีสัดส่วน 8.0% ของรายได้รวม ในไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้ 39.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.5% YoY และ 3.1% QoQ จากยอดขายน้ำประปาที่เพิ่มขึ้น และการเริ่มรับรู้รายได้ค่าบริการ Fiber Optic **การบริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม:** มีสัดส่วน 2.3% ของรายได้รวม (จัดอยู่ในรายได้อื่น) **การพัฒนาโครงการใหม่:** โครงการปิ่นทอง 5 ส่วนขยาย (1,155 ไร่) อยู่ระหว่างจัดทำ EIA คาดเริ่มรับรู้รายได้ต้นปี 2568 ส่วนโครงการ Logistics Park (ถนนและระบบสาธารณูปโภค) คาดแล้วเสร็จมิถุนายน 2566 ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 กลุ่มบริษัทมีสินทรัพย์รวม 6,436.2 ล้านบาท ลดลง 1.3% จากสิ้นปี 2565 โดยมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้นจากการรับชำระเงินมัดจำและจากการขายที่ดินพร้อมโรงงาน หนี้สินรวมอยู่ที่ 3,764.5 ล้านบาท ลดลง 6.0% จากสิ้นปี 2565 โดยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินลดลงจากการชำระคืนเงินกู้ยืม ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 2,671.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1% จากสิ้นปี 2565 จากผลประกอบการ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.41 เท่า ลดลงจาก 1.59 เท่า ณ สิ้นปี 2565 แสดงถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่ดีขึ้น อัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนเร็วอยู่ที่ 0.13 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนอยู่ที่ 3.45 เท่า อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (ROA) อยู่ที่ 3.28% และอัตราผลตอบแทนต่อส่วนผู้ถือหุ้น (ROE) อยู่ที่ 6.05% ## สรุปท้าย PIN ในไตรมาส 1 ปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีหัวใจกำไรมาจากการโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการเปิดประเทศและการย้ายฐานการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ แม้ว่าผลประกอบการเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าจะชะลอตัวลง แต่ด้วย Backlog ที่มีอยู่และความสนใจที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม EV รวมถึงแผนการขยายธุรกิจสู่พลังงานหมุนเวียน ทำให้ PIN ยังคงมีโอกาสในการเติบโตต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาความเสี่ยงจากการแข่งขัน ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และความผันผวนของปริมาณการโอนที่ดิน รวมถึงผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐ.