สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=14406 out_tok=2902 at=2026-07-25T23:56:10 --> # PIN กำไรสุทธิ Q2/65 พลิกขาดทุน 43.1 ล้านบาท หลังไร้โอนที่ดิน ## รายได้ Q2/65 ดิ่ง 68.3% YoY เหตุยอดโอนที่ดินหาย แต่ Backlog 48 ไร่ รอรับรู้ครึ่งปีหลัง บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2565 พลิกขาดทุนสุทธิ 43.1 ล้านบาท จากที่เคยมีกำไร 57.3 ล้านบาทในปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทฯ ไม่มียอดโอนที่ดินในระหว่างงวด อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ยังมียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 48 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะทยอยโอนและรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หัวใจหลักที่ส่งผลให้ผลประกอบการของ PIN ในไตรมาส 2 ปี 2565 เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ คือ **การขาดหายไปของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งเป็นรายได้หลักของบริษัทฯ ส่งผลให้รายได้จากการดำเนินงานรวมลดลงถึง 68.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า และทำให้บริษัทฯ พลิกกลับมาขาดทุนสุทธิ 43.1 ล้านบาท จากเดิมที่เคยมีกำไร 57.3 ล้านบาท กลไกที่ทำให้เกิดผลกระทบนี้ เริ่มต้นจากการที่ **ไม่มีการโอนที่ดินให้กับลูกค้าในไตรมาส 2 ปี 2565** ซึ่งแตกต่างจากไตรมาส 2 ปี 2564 ที่มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 112.6 ล้านบาท การขาดหายไปของรายได้ก้อนใหญ่นี้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังกำไรขั้นต้นที่ลดลงอย่างมากจาก 84.4 ล้านบาท เหลือเพียง 9.9 ล้านบาท และยังส่งผลให้ค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการบริหาร เมื่อเทียบกับรายได้รวม มีสัดส่วนที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ (จาก 18.7% เป็น 59.0%) ประกอบกับต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการหยุดบันทึกดอกเบี้ยจ่ายเข้าต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้บริษัทฯ ขาดทุนสุทธิในที่สุด สำหรับแนวโน้มในอนาคต **มีโอกาสต่อเนื่องในแง่ของการรับรู้รายได้ที่ลดลงในไตรมาสนี้ แต่มีสัญญาณบวกจากยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog)** ที่มีจำนวน 48 ไร่ ซึ่งฝ่ายจัดการคาดว่าจะทยอยโอนและรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 อย่างไรก็ตาม การที่ไม่มีการโอนที่ดินในไตรมาสนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขึ้นอยู่กับจังหวะการโอนของลูกค้า ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในแต่ละไตรมาสได้ ## Highlight สำคัญ * **ขาดทุนสุทธิ 43.1 ล้านบาท:** พลิกจากกำไร 57.3 ล้านบาทใน Q2/64 เนื่องจากไม่มีการโอนที่ดิน * **รายได้จากการดำเนินงานลดลง 68.3% YoY:** เหลือเพียง 50.8 ล้านบาท สาเหตุหลักจากการไม่มีการโอนที่ดิน * **ยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) 48 ไร่:** คาดทยอยโอนและรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 * **กำไรขั้นต้นลดลง 88.3% YoY:** เหลือ 9.9 ล้านบาท ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 52.7% เหลือ 19.5% * **EBITDA ติดลบ 3.5 ล้านบาท:** ลดลงจาก 85.1 ล้านบาทใน Q2/64 * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 25.6 ล้านบาท YoY:** จากการปรับปรุงการบันทึกดอกเบี้ยจ่าย ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2565 บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 50.8 ล้านบาท ลดลง 68.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2564 ซึ่งอยู่ที่ 160.3 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทฯ ไม่มียอดโอนที่ดินระหว่างงวด อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ มียอดจอง (Pre-sale) จำนวน 92 ไร่ และมียอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) จำนวน 48 ไร่ ที่จะทยอยโอนในช่วงครึ่งปีหลัง ในส่วนของกำไรขั้นต้น ลดลง 88.3% YoY อยู่ที่ 9.9 ล้านบาท ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 52.7% เหลือ 19.5% โดยมีปัจจัยหลักจากกำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างมาก แม้ว่ากำไรขั้นต้นจากการให้เช่าและบริการจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่กำไรขั้นต้นจากค่าสาธารณูปโภคลดลงจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา EBITDA ในไตรมาส 2 ปี 2565 ติดลบ 3.5 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 85.1 ล้านบาทในปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผลประกอบการงวด 6 เดือนแรกปี 2565 บริษัทฯ มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 416.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.3% YoY โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นตามปริมาณการโอนที่ดินของลูกค้าต่างประเทศจากการเปิดประเทศ ในขณะที่กำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้น 33.7% YoY อยู่ที่ 207.1 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 95.0 ล้านบาท ลดลง 4.5% YoY โดยมีปัจจัยหลักจากต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น ## โอกาส * **การเติบโตของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม:** ได้รับปัจจัยหนุนจากดัชนีการลงทุนทางตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ฟื้นตัว การปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทานของผู้ประกอบการทั่วโลก และนโยบายสนับสนุนจากภาครัฐ เช่น โครงการ EEC * **การขยายพื้นที่นิคมฯ ปิ่นทอง 5 เฟส 2:** ได้รับอนุมัติขยายพื้นที่เพิ่ม 67 ไร่ รวมเป็น 1,517 ไร่ และมียอดขายที่ดินแล้วประมาณ 75% ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้จากการขายที่ดิน * **โครงการ Logistics Park:** การพัฒนาพื้นที่ 290 ไร่ ใกล้ทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 และท่าเรือแหลมฉบัง เพื่อพัฒนาเป็นเขตปลอดอากรและเขตอุตสาหกรรมทั่วไป พร้อมโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า 200,000 ตร.ม. จะสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) * **โครงการผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์:** จัดตั้งบริษัทย่อย "ปิ่นทอง โซลาร์" เพื่อพัฒนาโครงการ คาดแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้ และรับรู้รายได้ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ซึ่งจะสร้างรายได้ประจำเช่นกัน * **การขยายธุรกิจรับตรวจสอบและวิเคราะห์คุณภาพน้ำ:** ดำเนินการภายใต้บริษัทย่อย PURE เพื่อเพิ่มรายได้ประจำ * **การปรับเปลี่ยนชื่อบริษัทย่อย:** เพื่อรองรับการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์และธุรกิจสาธารณูปโภคอื่นๆ ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์:** ขึ้นอยู่กับจังหวะการโอนที่ดินของลูกค้า ซึ่งอาจส่งผลให้รายได้และกำไรในแต่ละไตรมาสมีความไม่แน่นอน * **ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น:** ส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น:** จากค่าจัดทำรายงาน EIA โครงการปิ่นทอง 6 และค่าภาษีโรงเรือนที่กลับมาคิดอัตราปกติ * **การแข่งขันในธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม:** แม้ว่าประเทศไทยจะเป็นที่น่าสนใจในการลงทุน แต่ก็ยังมีการแข่งขันจากนิคมอุตสาหกรรมอื่นๆ ทั้งในและต่างประเทศ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **การโอนที่ดินและรับรู้รายได้จาก Backlog 48 ไร่:** ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลประกอบการ * **ความคืบหน้าของโครงการ Logistics Park:** การพัฒนาและการหาผู้เช่าจะเป็นตัวขับเคลื่อนรายได้ประจำในอนาคต * **ความคืบหน้าของโครงการผลิตไฟฟ้าจากแสงอาทิตย์:** การปิดสัญญากับลูกค้าและการเริ่มรับรู้รายได้ตั้งแต่ปี 2566 * **การลงทุนในธุรกิจใหม่ๆ:** เช่น ธุรกิจวิเคราะห์คุณภาพน้ำ และการขยายสู่พลังงานหมุนเวียน จะเป็นแหล่งรายได้เสริมในอนาคต * **การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน:** เพื่อลดผลกระทบต่อกำไรสุทธิ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **ยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog):** ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวน 48 ไร่ ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทยอยรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลัง * **ที่ดินคงเหลือ:** บริษัทฯ ยังมีที่ดินคงเหลือจำนวนมากในนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 3-6 รวม 1,603 ไร่ ซึ่งเป็นโอกาสในการสร้างรายได้จากการขายที่ดินในอนาคต * **การพัฒนาโครงการใหม่:** โครงการ Logistics Park และโครงการ Solar Farm จะเป็นแหล่งรายได้ประจำ (Recurring Income) ที่สำคัญในระยะยาว * **การขยายพื้นที่นิคมฯ:** การขยายพื้นที่นิคมฯ ปิ่นทอง 5 เฟส 2 อีก 67 ไร่ จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการรองรับนักลงทุน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2565 กลุ่มบริษัทมีสินทรัพย์รวม 5,130.0 ล้านบาท ลดลง 0.7% จากสิ้นปี 2564 โดยมีสาเหตุหลักจากการตัดจำหน่ายที่ดินคงเหลือสำหรับการพัฒนาลดลง หนี้สินรวมอยู่ที่ 2,842.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.7% จากสิ้นปี 2564 โดยมีการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน และเจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่นที่เพิ่มขึ้นจากงานระหว่างพัฒนาโครงการปิ่นทอง 6 ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 2,287.7 ล้านบาท ลดลง 3.4% จากสิ้นปี 2564 เป็นผลมาจากการจ่ายเงินปันผล อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.24 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 1.06 เท่า ณ สิ้นปี 2564 ซึ่งยังอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ อัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนเร็วอยู่ที่ 0.45 เท่า และอัตราส่วนเงินทุนหมุนเวียนอยู่ที่ 3.78 เท่า แสดงถึงสภาพคล่องที่เพียงพอ อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA) ติดลบ 0.36% และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE) ติดลบ 1.86% ในไตรมาส 2 ปี 2565 สะท้อนถึงผลขาดทุนสุทธิในไตรมาสนี้ ## สรุปท้าย ผลประกอบการของ PIN ในไตรมาส 2 ปี 2565 ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการที่ไม่มีการโอนที่ดิน ซึ่งเป็นรายได้หลัก ส่งผลให้บริษัทฯ พลิกขาดทุนสุทธิ 43.1 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมี Backlog 48 ไร่ ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในช่วงครึ่งปีหลัง ประกอบกับความคืบหน้าของโครงการใหม่ๆ เช่น Logistics Park และ Solar Farm ที่จะสร้างรายได้ประจำในอนาคต นักลงทุนควรจับตาการโอนที่ดินในช่วงครึ่งปีหลัง และความสำเร็จในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อไป