สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=10693 out_tok=2976 at=2026-07-25T22:56:26 --> # PEACE กำไร Q3/66 ดิ่ง 95% สวนทางรายได้โต เหตุโอนโครงการเก่าหมด-รับรู้โครงการใหม่ล่าช้า ## รายได้รวม Q3/66 พุ่ง 167 ลบ. แต่กำไรสุทธิวูบ 95% เหลือ 5.51 ลบ. หลังโอนโครงการเก่าสิ้นสุด ขณะที่โครงการใหม่เริ่มรับรู้รายได้ล่าช้า บริษัท พีซแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ PEACE รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีรายได้รวม 166.41 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิกลับลดลงอย่างมากถึง 94.94% มาอยู่ที่ 5.51 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาริมทรัพย์เดิมที่สิ้นสุดลง ประกอบกับการรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ที่เริ่มล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่อธิบายการเปลี่ยนแปลงผลประกอบการของ PEACE ในไตรมาส 3 ปี 2566 คือ **การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่ลดลงถึง 94.94% จาก 108.87 ล้านบาทในปีก่อน เหลือเพียง 5.51 ล้านบาทในไตรมาสนี้ แม้ว่ารายได้รวมจะยังคงเติบโตได้ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น สาเหตุหลักของการลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ มาจากการ **โอนกรรมสิทธิ์ช่วงท้ายของโครงการเดิมที่สิ้นสุดลง** โดยเฉพาะโครงการ เณอสุขสวัสดิ์ - พุทธบูชา, โครงการ เณอบางขุนนนท์ และโครงการที่จะปิดในไตรมาส 4 ปี 2566 ได้แก่ โครงการ เณองามวงศ์วาน - ประชาชื่น และโครงการคอร์ดิซ แอทอุดมสุข นอกจากนี้ ยังมีการปิดโครงการ ดิ แกลมเมอร์ เอกมัย - ประดิษฐ์มนูธรรม ในไตรมาส 1 ปี 2566 และโครงการ เณอวัชรพล ในไตรมาส 2 ปี 2566 ทำให้ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์โดยรวมลดลงอย่างมาก ในทางกลับกัน แม้ว่าจะมีโครงการใหม่ 2 โครงการ คือ เณอรีนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า (เริ่มโอน มิ.ย. 66) และ เณอเรียวิชินิตี้ ราชพฤกษ์-เจษฎาบดินทร์ (เปิดโครงการ มิ.ย. 66) รวมถึงโครงการ เณอราชพฤกษ์-พระราม 5 (เปิดโครงการ ก.ค. 66) ที่เริ่มรับรู้รายได้ แต่ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการใหม่ยังไม่สามารถชดเชยการลดลงของโครงการเดิมได้ทันท่วงที ส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์โดยรวมลดลงอย่างมาก อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยจาก 41.89% เป็น 40.86% ในไตรมาสนี้ ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีปัจจัยจากการที่บริษัทฯ ใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายในโครงการเปิดใหม่ ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** โดยมีแนวโน้มดีขึ้นในอนาคตอันใกล้ ฝ่ายจัดการระบุว่าโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 จะส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2566 เพิ่มขึ้น ซึ่งบ่งชี้ว่าการลดลงของรายได้ในไตรมาสนี้เป็นผลกระทบจากการเปลี่ยนผ่านระหว่างโครงการเก่าที่สิ้นสุดและโครงการใหม่ที่เริ่มรับรู้รายได้ ซึ่งคาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวของรายได้และกำไรในไตรมาสถัดไปเมื่อโครงการใหม่เริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q3/66 เติบโต 166.41 ล้านบาท** แต่ **กำไรสุทธิลดลง 94.94% เหลือ 5.51 ล้านบาท** * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 64.98%** เป็นผลจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเดิมสิ้นสุดลง * **อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อย** จาก 41.89% เป็น 40.86% เนื่องจากกลยุทธ์ราคาในโครงการใหม่ * **ค่าใช้จ่ายในการขายลดลง 10.96%** จากการลดลงของภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอนฯ * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 6.89%** จากการเพิ่มจำนวนบุคลากรเพื่อรองรับการเติบโต * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 130.06%** เป็น 478.29 ล้านบาท จากการกู้ยืมเงินระยะยาวเพิ่มขึ้น ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2566 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 166.41 ล้านบาท ลดลง 308.76 ล้านบาท หรือ 64.98% เมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ช่วงท้ายของโครงการเดิมที่สิ้นสุดลง ประกอบกับการปิดโครงการต่างๆ ในช่วงต้นปี ขณะที่โครงการใหม่เริ่มมีการโอนกรรมสิทธิ์แต่ยังไม่สามารถชดเชยปริมาณการโอนฯ ที่ลดลงได้ทัน ทำให้กำไรขั้นต้นลดลง 65.84% เป็น 68.00 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 40.86% ค่าใช้จ่ายในการขายลดลง 10.96% เนื่องจากภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอนฯ ลดลงตามปริมาณการขาย แต่ค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 6.89% จากการเพิ่มบุคลากรเพื่อรองรับการเติบโต ส่งผลให้กำไรสุทธิสำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2566 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 94.94% มาอยู่ที่ 5.51 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 3.30% สำหรับงวดเก้าเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2566 รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 806.43 ล้านบาท ลดลง 43.33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุคล้ายคลึงกับไตรมาส 3 คือการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเดิมสิ้นสุดลง และการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการใหม่ กำไรขั้นต้นอยู่ที่ 342.01 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 42.41% ซึ่งปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากอัตรากำไรจากโครงการที่ขายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้น กำไรสุทธิสำหรับงวดเก้าเดือนลดลง 57.70% มาอยู่ที่ 134.14 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 16.56% ## โอกาส * **การเปิดตัวโครงการใหม่:** บริษัทฯ ได้เปิดโครงการใหม่ 2 โครงการในไตรมาส 3 ปี 2566 คือ โครงการเณอเรียวิชินิตี้ ราชพฤกษ์-เจษฎาบดินทร์ และโครงการ เณอราชพฤกษ์-พระราม 5 ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้และผลักดันการเติบโตในอนาคต * **การรับรู้รายได้จากโครงการใหม่:** โครงการ เณอรีนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2566 และโครงการใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาส 3 จะเริ่มสร้างรายได้และผลักดันผลประกอบการให้ดีขึ้นในปี 2566 และปีถัดไป ## ความเสี่ยง * **การชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์:** บริษัทฯ ระบุว่ามีการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายในโครงการเปิดใหม่ ท่ามกลางภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรในระยะยาว * **การแข่งขันในตลาด:** การเปิดโครงการใหม่หลายโครงการอาจเผชิญกับการแข่งขันที่สูงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ * **การบริหารต้นทุน:** แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะยังอยู่ในระดับสูง แต่การบริหารต้นทุนการพัฒนาโครงการและการก่อสร้างยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์โครงการใหม่:** ติดตามการรับรู้รายได้จากโครงการ เณอรีนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า, เณอเรียวิชินิตี้ ราชพฤกษ์-เจษฎาบดินทร์ และ เณอราชพฤกษ์-พระราม 5 ว่าจะสามารถชดเชยการลดลงของโครงการเดิมได้มากน้อยเพียงใด * **ยอดขายรอโอน (Backlog):** ตรวจสอบมูลค่า Backlog ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในไตรมาสถัดไป * **แผนการเปิดโครงการใหม่:** ติดตามแผนการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมในปี 2567 เพื่อสร้างการเติบโตในระยะยาว * **การบริหารกระแสเงินสด:** ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด รวมถึงการบริหารหนี้สินระยะสั้นและระยะยาว ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **การโอนกรรมสิทธิ์:** รายได้หลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในไตรมาส 3 ปี 2566 มีการลดลงอย่างมากเนื่องจากการสิ้นสุดของโครงการเดิม การบริหารจัดการการเปลี่ยนผ่านระหว่างโครงการเก่าและโครงการใหม่จึงเป็นประเด็นสำคัญ * **โครงการใหม่:** การเปิดตัวโครงการใหม่ 3 โครงการในช่วงปลายปี 2565 ถึงกลางปี 2566 เป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ในอนาคต โดยเฉพาะโครงการ เณอรีนกรุงเทพกรีฑา-ร่มเกล้า ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์แล้ว * **อัตรากำไรขั้นต้น:** ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 40% สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารต้นทุนและตั้งราคาขายได้ดี แม้จะมีการใช้กลยุทธ์ราคาเพื่อกระตุ้นยอดขายในโครงการใหม่ * **ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร:** ค่าใช้จ่ายในการขายลดลงตามปริมาณการโอนฯ แต่ค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มบุคลากรเพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 สินทรัพย์รวมของบริษัทฯ เพิ่มขึ้น 11.57% เป็น 2,686.09 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำค่าซื้อที่ดินสำหรับโครงการใหม่ และต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่เพิ่มขึ้นจากการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับโครงการใหม่ หนี้สินรวมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 130.06% เป็น 478.29 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการกู้ยืมเงินระยะยาวจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 301.44 ล้านบาท ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E) เพิ่มขึ้นจาก 0.09 เท่า เป็น 0.22 เท่า ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.37% เป็น 2,207.80 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของกำไรสะสม กระแสเงินสดจากการดำเนินงานลดลง 559.02 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับกำไรสุทธิที่ลดลง ## สรุปท้าย PEACE เผชิญกับความท้าทายในไตรมาส 3 ปี 2566 จากการสิ้นสุดของโครงการอสังหาริมทรัพย์เดิม ทำให้รายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ส่งผลให้กำไรสุทธิวูบลงถึง 95% แม้ว่าจะมีโครงการใหม่ที่เริ่มทยอยรับรู้รายได้ แต่ยังไม่สามารถชดเชยปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงได้ทัน อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการใหม่หลายโครงการในช่วงที่ผ่านมาเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับโอกาสในการเติบโตในอนาคต โดยต้องจับตาการรับรู้รายได้จากโครงการเหล่านี้และการบริหารจัดการต้นทุนท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังคงมีการแข่งขันสูง รวมถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมระยะยาว