สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=21472 out_tok=3373 at=2026-07-25T14:30:44 --> CPN กำไรสุทธิ Q3/64 ดิ่ง 90.8% รับผลกระทบปิดห้างฯ-มาตรการล็อกดาวน์ รายได้และกำไรสุทธิของ CPN ในไตรมาส 3 ปี 2564 ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยรายได้รวมอยู่ที่ 5,103 ล้านบาท ลดลง 32.9% และกำไรสุทธิอยู่ที่ 229 ล้านบาท ลดลง 90.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจัยหลักมาจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวในพื้นที่เสี่ยงสูงตามมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ค่าเช่าและบริการ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการของ CPN ในไตรมาส 3 ปี 2564 ปรับตัวลดลงอย่างมาก คือ **ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกที่ 4 และมาตรการควบคุมที่เข้มงวดของภาครัฐ** ซึ่งนำไปสู่การปิดศูนย์การค้าชั่วคราวในหลายพื้นที่เป็นเวลานาน ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการ ซึ่งเป็นรายได้หลักของบริษัทฯ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2564 ทวีความรุนแรงขึ้น ทำให้ภาครัฐประกาศมาตรการจำกัดพื้นที่ควบคุมต่างๆ เพื่อลดการแพร่ระบาด บริษัทฯ จึงจำเป็นต้องปิดศูนย์การค้าเป็นการชั่วคราวในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดควบคุมสูงสุด ตั้งแต่วันที่ 12 กรกฎาคม ถึง 31 สิงหาคม 2564 โดยเปิดให้บริการเฉพาะส่วนที่จำเป็น เช่น ซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายยา และพื้นที่ฉีดวัคซีนเท่านั้น ร้านอาหารไม่ได้รับอนุญาตให้นั่งรับประทานในร้าน และบริการ Delivery/Takeaway ก็ได้รับผลกระทบจากมาตรการที่เข้มงวด การปิดศูนย์การค้าชั่วคราวนี้ส่งผลโดยตรงต่อ **รายได้ค่าเช่าและบริการ** ซึ่งเป็นรายได้หลักของ CPN โดยเฉพาะอย่างยิ่งในศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังได้ให้ความช่วยเหลือผู้เช่าด้วยการ **ยกเว้นค่าเช่า** ในช่วงที่ปิดกิจการ และ **ให้ส่วนลดค่าเช่า** หลังผ่อนคลายมาตรการ เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบ ซึ่งส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ศูนย์การค้าเปิดให้บริการตามปกติและฟื้นตัวจากสถานการณ์ COVID-19 รอบแรกได้ค่อนข้างดี **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ลักษณะครั้งคราว** โดยมีแนวโน้มฟื้นตัว จากเอกสารระบุว่าเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2564 ภาครัฐได้ประกาศผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ ทำให้ศูนย์การค้าสามารถกลับมาเปิดดำเนินการได้อีกครั้ง โดยมีการจำกัดเวลาเปิดให้บริการและให้รับประทานอาหารในร้านได้จำกัดจำนวนที่นั่ง บริษัทฯ เห็นการฟื้นตัวที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นลำดับ และคาดการณ์ว่าผลการดำเนินงานจะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่งในช่วงท้ายของปี 2564 และต่อเนื่องไปถึงปี 2565 จากแนวโน้มผู้ติดเชื้อที่ลดลง ความคืบหน้าการฉีดวัคซีน และการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q3/64 อยู่ที่ 5,103 ล้านบาท ลดลง 32.9% YoY** และ **กำไรสุทธิอยู่ที่ 229 ล้านบาท ลดลง 90.8% YoY** โดยหากไม่รวมรายการที่ไม่ได้เกิดขึ้นประจำและผลกระทบจากมาตรฐานรายงานทางการเงิน บริษัทฯ มีรายได้รวม 4,808 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ 199 ล้านบาท * **รายได้ค่าเช่าและบริการได้รับผลกระทบหนัก** จากมาตรการล็อกดาวน์และการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวในพื้นที่เสี่ยงสูงเป็นเวลาเกือบ 2 เดือน * **บริษัทฯ ยังคงให้ความช่วยเหลือร้านค้า ผู้เช่า และพันธมิตรทางธุรกิจอย่างต่อเนื่อง** ผ่านการให้ส่วนลดค่าเช่า และเปิดโอกาสให้เข้าถึงช่องทางการขายแบบ Omnichannel * **มีการควบคุมค่าใช้จ่ายและต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ** เพื่อรักษาอัตราการทำกำไรและกระแสเงินสดให้สอดคล้องกับรายได้ที่ลดลง * **การเข้าลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (SF)** แล้วเสร็จ ส่งผลให้บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 33,474 ล้านบาท และหนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 8,044 ล้านบาท ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2564 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN รายงานผลประกอบการที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกที่ 4 และมาตรการควบคุมที่เข้มงวดของภาครัฐ โดยมีรายได้รวม 5,103 ล้านบาท ลดลง 32.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรสุทธิเพียง 229 ล้านบาท ลดลงถึง 90.8% หากพิจารณาเฉพาะผลการดำเนินงานหลัก (ไม่รวมรายการที่ไม่ได้เกิดขึ้นประจำและผลกระทบจากมาตรฐานรายงานทางการเงิน) บริษัทฯ มีรายได้รวม 4,808 ล้านบาท และขาดทุนสุทธิ 199 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดควบคุมสูงสุดเป็นเวลาเกือบ 2 เดือน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ค่าเช่าและบริการ ซึ่งเป็นรายได้หลักของบริษัทฯ นอกจากนี้ ยังมีการงดจัดกิจกรรมและอีเว้นท์ต่างๆ ในศูนย์การค้าที่ปิดให้บริการชั่วคราว ทำให้รายได้จากการจัดกิจกรรมทางการตลาดลดลงตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ดำเนินการลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายการบริหารอย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง เพื่อบรรเทาผลกระทบต่อผลการดำเนินงานให้ได้มากที่สุด และรักษาผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทุกกลุ่ม สำหรับงวดเก้าเดือนแรกปี 2564 บริษัทฯ มีรายได้รวม 20,995 ล้านบาท ลดลง 11.6% และกำไรสุทธิ 5,332 ล้านบาท ลดลง 29.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หากไม่รวมรายการที่ไม่ได้เกิดขึ้นประจำและผลกระทบจากมาตรฐานรายงานทางการเงิน บริษัทฯ มีรายได้รวม 17,389 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 1,687 ล้านบาท ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการผ่อนคลายมาตรการ:** เมื่อสถานการณ์ COVID-19 เริ่มคลี่คลาย การฉีดวัคซีนครอบคลุมมากขึ้น และภาครัฐผ่อนคลายมาตรการต่างๆ จะส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว โดยเฉพาะการบริโภคของภาคเอกชนและการท่องเที่ยว * **การเปิดตัวโครงการใหม่:** CPN มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่หลายแห่ง เช่น เซ็นทรัลอยุธยา (เปิดปลาย พ.ย. 64) และเซ็นทรัลศรีราชา (เปิด ต.ค. 64) ซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่เช่าและสร้างรายได้ในอนาคต * **การพัฒนาโครงการ Mixed-use:** กลยุทธ์การพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use development) ทั้งศูนย์การค้า ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม จะช่วยสร้างการเติบโตของรายได้ที่หลากหลายและยั่งยืน * **การเข้าซื้อกิจการ (M&A):** บริษัทฯ ศึกษาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการที่มีศักยภาพเติบโตสูงในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพื่อขยายธุรกิจและสร้างผลตอบแทนในระยะยาว * **การปรับปรุงสินทรัพย์เดิม:** การปรับปรุงพื้นที่เดิม เช่น ห้างสรรพสินค้า ISETAN และเซ็นทรัลพระราม 2 จะช่วยเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์และดึงดูดลูกค้า ## ความเสี่ยง * **ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ COVID-19:** การระบาดระลอกใหม่หรือการกลายพันธุ์ของไวรัสอาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค * **กำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ:** แม้มาตรการจะผ่อนคลาย แต่กำลังซื้อของประชาชนอาจยังคงอ่อนแอจากการได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจเป็นเวลานาน * **การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก:** การแข่งขันที่รุนแรงในอุตสาหกรรมค้าปลีก โดยเฉพาะจากแพลตฟอร์มออนไลน์ อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายของผู้เช่าและรายได้ค่าเช่าของ CPN * **ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น:** ต้นทุนค่าสาธารณูปโภค ค่าแรง และต้นทุนการก่อสร้างที่อาจปรับตัวสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรของบริษัทฯ * **ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน:** การลงทุนในต่างประเทศอาจมีความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของ Traffic และยอดขายในศูนย์การค้า:** การกลับมาของจำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่าจะเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินการฟื้นตัวของ CPN * **ความคืบหน้าการเปิดโครงการใหม่:** การเปิดตัวและการตอบรับของโครงการใหม่ เช่น เซ็นทรัลอยุธยา และเซ็นทรัลศรีราชา จะส่งผลต่อการเติบโตของรายได้ในอนาคต * **ผลกระทบจากการรวมกิจการ SF:** การบริหารจัดการและการสร้าง Synergy จากการเข้าซื้อกิจการ SF จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างมูลค่าเพิ่ม * **การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย:** ความสามารถในการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อจะเป็นสิ่งสำคัญ * **การปรับตัวต่อพฤติกรรมผู้บริโภคยุค New Normal:** การพัฒนาบริการและประสบการณ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภค ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use development):** CPN ยังคงเดินหน้ากลยุทธ์การพัฒนาโครงการ Mixed-use โดยเน้นโครงการคอนโดมิเนียมใกล้ศูนย์การค้า และโครงการแนวราบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุค New Normal ในทำเลที่ดีและใกล้ศูนย์การค้า ปัจจุบันมีโครงการที่พักอาศัยที่พัฒนาและเปิดจองแล้ว 19 โครงการ โดยโครงการนีรติดอนเมืองเริ่มทยอยโอนได้ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2564 และมีแผนเปิดตัวอีก 3 โครงการในช่วงปลายปี 2564 **การเข้าลงทุนใน SF:** การเข้าซื้อหุ้นสามัญของ SF แล้วเสร็จ ทำให้ CPN มีสัดส่วนถือครองหุ้น SF รวม 96.24% ซึ่งจะช่วยขยายศักยภาพการดำเนินธุรกิจไปสู่รูปแบบ Small retail format และ Regional mall ในระยะยาว เพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน **การปรับปรุงสินทรัพย์เดิม:** พื้นที่เดิมของห้าง ISETAN กำลังอยู่ในช่วงปรับปรุงเป็น Multi-destination zone คาดว่าจะเปิดให้บริการบางส่วนปลายปี 2564 ส่วนเซ็นทรัลพระราม 2 มีการปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่เพื่อทำเป็น Destination Concept **อัตราการเช่าพื้นที่:** ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2564 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าในประเทศเฉลี่ยอยู่ที่ 91% ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน **รายได้จากการเช่าและบริการ (Same store rental revenue growth):** ลดลงประมาณ 32.1% YoY เนื่องจากผลกระทบจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราว การยกเว้นและปรับลดค่าเช่า รวมถึงการงดจัดกิจกรรม ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2564 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 65,928 ล้านบาท จาก 45,535 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของภาระหนี้เงินกู้ยืมระยะยาว การออกหุ้นกู้ และหนี้สินระยะสั้น รวมถึงภาระหนี้สินจากการรวมงบการเงินของ SF อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 1.80% ต่อปี ลดลงจากสิ้นปีก่อน และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.65 เท่า ซึ่งยังคงอยู่ต่ำกว่านโยบายของบริษัทฯ ที่ 1 เท่า และต่ำกว่าเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ที่ 1.75 เท่า บริษัทฯ ยังคงบริหารจัดการสภาพคล่องอย่างรอบคอบและรัดกุม สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 16% เป็น 257,872 ล้านบาท โดยมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 18% ส่วนใหญ่มาจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 16% เป็น 167,352 ล้านบาท โดยหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้น 26% และหนี้สินไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 13% ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมเพิ่มขึ้น 17% เป็น 90,519 ล้านบาท ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการของ CPN ในไตรมาส 3 ปี 2564 ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คือ **ผลกระทบโดยตรงจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และมาตรการควบคุมที่เข้มงวดของภาครัฐ** ซึ่งนำไปสู่การปิดศูนย์การค้าชั่วคราว ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการ ซึ่งเป็นรายได้หลัก ลดลงอย่างมาก แม้ว่าบริษัทฯ จะพยายามบริหารจัดการต้นทุนและให้ความช่วยเหลือผู้เช่าอย่างเต็มที่ แต่ก็ไม่สามารถชดเชยผลกระทบที่เกิดขึ้นได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ด้วยแนวโน้มการผ่อนคลายมาตรการ การฉีดวัคซีนที่ครอบคลุม และการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ CPN คาดว่าผลการดำเนินงานจะเริ่มฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงปลายปี 2564 และต่อเนื่องไปถึงปี 2565 ความเสี่ยงหลักยังคงอยู่ที่ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ COVID-19 และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อ่อนแอ แต่โอกาสในการเติบโตจากการพัฒนาโครงการ Mixed-use และการเข้าซื้อกิจการยังคงมีอยู่ ซึ่งต้องจับตาดูการบริหารจัดการและการสร้าง Synergy จากการลงทุนใหม่ๆ ต่อไป