สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=16698 out_tok=2493 at=2026-07-25T04:13:00 --> # CPN กำไรสุทธิ Q2/66 พุ่ง 34% รับเศรษฐกิจฟื้น-รายได้หลักโต ## รายได้รวม-กำไรสุทธิโตเด่นกว่าช่วงก่อนโควิด ฝ่ายจัดการชี้ปัจจัยหลักจากการดำเนินงานปกติ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีรายได้จากการดำเนินงานรวม 11,133 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีก่อน และมีกำไรสุทธิ 3,678 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% โดยผลประกอบการในไตรมาสนี้ได้ฟื้นตัวเหนือระดับก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 แล้ว โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้น 21% และกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 53% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2563 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ CPN ในไตรมาส 2 ปี 2566 คือการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งของรายได้จากการดำเนินงานหลัก โดยเฉพาะธุรกิจให้เช่าและบริการ ซึ่งสะท้อนถึงการกลับมาของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการบริโภคภายในประเทศ รวมถึงการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง **1) หัวใจคืออะไร** หัวใจหลักที่ทำให้ผลประกอบการของ CPN เติบโตอย่างโดดเด่นในไตรมาส 2 ปี 2566 คือ **การฟื้นตัวของรายได้จากการดำเนินงานหลัก โดยเฉพาะธุรกิจให้เช่าและบริการ ที่เติบโตขึ้น 22% เมื่อเทียบกับปีก่อน และรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นถึง 54%** เมื่อพิจารณาจากกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว (ไม่รวมผลกระทบทางบัญชี TFRS16) พบว่าเพิ่มขึ้นถึง 54% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการกลับมาของธุรกิจหลักที่แข็งแกร่ง **2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น** การฟื้นตัวของรายได้มาจากหลายปัจจัยสนับสนุนประการแรกคือ **การกลับสู่ภาวะปกติของส่วนลดค่าเช่า** ซึ่งเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ประกอบกับการปรับขึ้นค่าบริการส่วนกลางใหม่ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2566 ทำให้รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการเติบโต 22% นอกจากนี้ การฟื้นตัวของจำนวนนักท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศยังส่งผลดีต่อธุรกิจบริการศูนย์อาหารที่เติบโต 57% และธุรกิจโรงแรมที่เติบโต 81% ในส่วนของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 54% มาจากการโอนโครงการที่พักอาศัย เช่น โครงการเอสเซ็นท์ โคราช และเอสเซ็นท์ อยุธยา **3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่** **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยฝ่ายจัดการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะเติบโต 3-4% ในปี 2566 โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนจากการท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ CPN ยังมีแผนขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งเป้าหมายรายได้เติบโตเฉลี่ย 14-16% ต่อปีในช่วง 5 ปีข้างหน้า (2566-2570) ผ่านการเพิ่มพื้นที่เช่าเฉลี่ย 100,000 ตร.ม. ต่อปี และการพัฒนาโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ ซึ่งจะช่วยสนับสนุนการเติบโตในระยะยาว ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 11,133 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% YoY** และ **กำไรสุทธิ 3,678 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% YoY** * ผลประกอบการ **สูงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 แล้ว** โดยรายได้รวมเพิ่มขึ้น 21% และกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 53% เมื่อเทียบกับ Q2/2563 * **ธุรกิจให้เช่าและบริการ** เป็นรายได้หลัก เติบโต 22% YoY จากการกลับสู่ภาวะปกติของส่วนลดค่าเช่าและการปรับขึ้นค่าบริการส่วนกลาง * **ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย** มีรายได้เติบโต 54% YoY จากการโอนโครงการใหม่ * **อัตรากำไรขั้นต้น** อยู่ที่ 51% เพิ่มขึ้นจาก 49% ใน Q2/2565 แต่ลดลงเล็กน้อยจาก 52% ใน Q1/2566 * **อัตรากำไรจากการดำเนินงาน** อยู่ที่ 38% เพิ่มขึ้นจาก 33% ใน Q2/2565 * **อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนผู้ถือหุ้น (D/E)** อยู่ที่ 0.85 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.79 เท่าใน Q1/2566 * บริษัทฯ มีแผนขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง ตั้งเป้า **รายได้เติบโตเฉลี่ย 14-16% ต่อปี** ในช่วง 5 ปีข้างหน้า (2566-2570) ## ภาพรวมผลประกอบการ CPN รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 ที่แข็งแกร่ง โดยมีรายได้รวมจากการดำเนินงาน 11,133 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่เท่ากับ 3,678 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 13% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หากพิจารณาผลการดำเนินงานหลัก (ไม่รวมผลกระทบจาก TFRS16) กำไรสุทธิเพิ่มขึ้นถึง 54% เมื่อเทียบกับปีก่อน ## โอกาส * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศ** เป็นปัจจัยบวกหลักต่อธุรกิจให้เช่าและบริการ รวมถึงธุรกิจโรงแรมและศูนย์อาหาร * **การเปิดโครงการใหม่** ทั้งศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม และโครงการที่อยู่อาศัย จะช่วยเพิ่มรายได้และกระจายความเสี่ยง * **แผนการขยายธุรกิจระยะยาว** ที่ตั้งเป้าการเติบโตของรายได้เฉลี่ย 14-16% ต่อปี และการพัฒนาโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ จะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตในอนาคต * **การร่วมมือกับการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.)** ในโครงการ Sustainable Tourism Goals (STGs) เพื่อผลักดันเมืองรองและกระจายรายได้สู่ท้องถิ่น ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและอัตราดอกเบี้ย** อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและต้นทุนทางการเงิน * **การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีก** ที่ยังคงมีอยู่สูง * **ความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและต้นทุน** ที่อาจผันผวนตามราคาวัสดุและแรงงาน * **การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค** ที่อาจส่งผลต่อรูปแบบการใช้ชีวิตและการจับจ่าย ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * ความคืบหน้าในการเปิดโครงการใหม่ตามแผน โดยเฉพาะศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์วิลล์ (พ.ย. 2566) และโครงการในจังหวัดนครสวรรค์ นครปฐม และกระบี่ ในปี 2567 * ผลการดำเนินงานของโรงแรมที่เปิดใหม่ และอัตราการเข้าพักโดยรวมของธุรกิจโรงแรม * ความคืบหน้าในการโอนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ และยอดขายรอโอน (Backlog) * การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน ท่ามกลางแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น * ความคืบหน้าในการดำเนินการตามข้อตกลงกับ CPNREIT เกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่าและการลงทุนในหน่วยทรัสต์ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **ธุรกิจให้เช่าและบริการ:** มีรายได้ 9,230 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% YoY จากการกลับสู่ภาวะปกติของส่วนลดค่าเช่า และการปรับขึ้นค่าบริการส่วนกลางใหม่ อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าอยู่ที่ 91% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 90% ในไตรมาสก่อนหน้า * **ธุรกิจอาคารสำนักงาน:** มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 87% ลดลงจาก 89% ในไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีผู้เช่าบางรายคืนพื้นที่ แต่บริษัทฯ ได้รับค่าชดเชยและกำลังหาผู้เช่ารายใหม่ * **ธุรกิจโรงแรม:** มีรายได้ 368 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% YoY โดยอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 61% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าเนื่องจากเป็นช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว * **ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย:** มีรายได้ 1,023 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 54% YoY จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เช่น เอสเซ็นท์ โคราช และเอสเซ็นท์ อยุธยา บริษัทฯ มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 6 โครงการ มูลค่ากว่า 8.5 พันล้านบาทในปีนี้ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย 82,077 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีอัตราส่วนหนี้สินรวมที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนผู้ถือหุ้น (Net Interest-Bearing Debt to Equity Ratio) อยู่ที่ 0.85 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.79 เท่าในไตรมาส 1 ปี 2566 อย่างไรก็ตาม สถานะทางการเงินยังคงแข็งแกร่ง ด้วยความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยอยู่ที่ 9.64 เท่า ## สรุปท้าย CPN โชว์ผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 แข็งแกร่งเกินคาด ด้วยกำไรสุทธิที่เติบโต 34% YoY ซึ่งเป็นผลมาจากการฟื้นตัวอย่างชัดเจนของธุรกิจหลัก โดยเฉพาะการให้เช่าและบริการ รวมถึงการขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย การกลับสู่ภาวะปกติของส่วนลดค่าเช่าและการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวเป็นปัจจัยสำคัญที่หนุนรายได้ ในขณะที่แผนการขยายธุรกิจในอนาคตและการพัฒนาโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ จะเป็นแรงขับเคลื่อนการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจและความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย แต่การบริหารจัดการที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์การเติบโตที่ชัดเจน ทำให้ CPN ยังคงเป็นหุ้นที่น่าสนใจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์