สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=7499 out_tok=3034 at=2026-07-25T07:48:45 --> # B-WORK Q4/2565: รายได้-กำไรโตตามการปรับขึ้นค่าเช่า-บริการ ขณะที่ค่าใช้จ่ายบริหารลดลง ## อัตราการเช่าสูงต่อเนื่องหนุนรายได้รวม 7.5% YoY แม้ต้นทุนบริการเพิ่ม ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 4 ปี 2565 มีรายได้รวม 155.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 84.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.1% YoY โดยปัจจัยหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่ปรับตัวสูงขึ้นตามสัญญา ประกอบกับการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่ลดลงในบางรายการ ซึ่งจะวิเคราะห์เจาะลึกในส่วนต่อไป ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ B-WORK ในไตรมาส 4 ปี 2565 คือ **การเติบโตของรายได้รวมที่ 7.5% YoY** ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ประกอบกับการที่ **ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงอย่างมีนัยสำคัญ** เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งช่วยหนุนให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโตได้ 5.1% YoY แม้ว่าต้นทุนการเช่าและบริการจะปรับเพิ่มขึ้นก็ตาม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น * **รายได้รวมเติบโต:** * **รายได้ค่าเช่า:** เพิ่มขึ้น 3.4% YoY เป็น 58.25 ล้านบาท และ 0.3% QoQ โดยมีสาเหตุหลักมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาเช่าที่อัตราร้อยละ 3.25 ด้วยวิธีการรับรู้รายได้ด้วยวิธีเส้นตรง * **รายได้ค่าบริการ:** เพิ่มขึ้น 9.7% YoY เป็น 94.30 ล้านบาท และ 5.0% QoQ โดยมีรายละเอียดดังนี้ * รายได้จากสัญญาบริการพื้นที่ เพิ่มขึ้น 3.2% YoY และ 0.2% QoQ จากการปรับขึ้นค่าบริการตามสัญญาที่อัตราร้อยละ 3.25 * รายได้ค่าสำธารณูปโภค เพิ่มขึ้น 29.8% YoY และ 19.9% QoQ สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น * รายได้ค่าที่จอดรถ เพิ่มขึ้น 76.8% YoY และ 12.4% QoQ เนื่องจากผู้เช่ากลับมาใช้พื้นที่สำนักงานมากขึ้น * **ดอกเบี้ยรับ:** เพิ่มขึ้น 4.8% YoY และ 5.7% QoQ จากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น * **รายได้อื่น:** เพิ่มขึ้น 23.2% YoY และ 5.6% QoQ จากกำไรจากการตัดจำหน่ายส่วนต่ำจากเงินลงทุนในหลักทรัพย์ (พันธบัตร) และการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย * **ค่าใช้จ่ายที่เปลี่ยนแปลง:** * **ต้นทุนการเช่าและบริการ:** เพิ่มขึ้น 15.9% YoY และ 12.9% QoQ โดยมีสาเหตุหลักจากค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น * **ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทรัสต์และอสังหาริมทรัพย์:** เพิ่มขึ้น 3.3% YoY แต่ลดลง 5.1% QoQ จากต้นทุนค่าธรรมเนียมการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง * **ค่าใช้จ่ายในการบริหาร:** ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ QoQ เนื่องจากคำขอเสนอขายหน่วยทรัสต์สำหรับการเพิ่มทุนครั้งที่ 1 ได้สิ้นสุดลงในไตรมาส 3 ปี 2565 ทำให้ไม่ต้องรับรู้ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องในไตรมาส 4 ปี 2565 * **ต้นทุนทางการเงิน:** เพิ่มขึ้น 4.3% YoY และ 8.1% QoQ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น * **รายการพิเศษ:** ขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน 7.30 ล้านบาท เกิดจากค่าใช้จ่ายฝ่ายทุน (Capital Expenditures) ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 4 ปี 2565 ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยเฉพาะในส่วนของรายได้ค่าเช่าและบริการที่ปรับขึ้นตามสัญญา ซึ่งจะส่งผลต่อเนื่องไปในอนาคตตามรอบการปรับขึ้นของสัญญาเช่า นอกจากนี้ อัตราการเช่าที่ยังคงอยู่ในระดับสูงมากถึง 99.4% ในไตรมาส 4 ปี 2565 บ่งชี้ถึงความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานที่ยังคงแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสำธารณูปโภคและต้นทุนทางการเงินอาจเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาดูในระยะต่อไป ส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ลดลง QoQ นั้น เป็นผลจากรายการพิเศษที่สิ้นสุดลง จึงอาจไม่ต่อเนื่องในลักษณะเดียวกัน ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q4/2565 เติบโต 7.5% YoY** แตะ 155.73 ล้านบาท * **กำไรจากการลงทุนสุทธิ Q4/2565 เพิ่มขึ้น 5.1% YoY** อยู่ที่ 84.85 ล้านบาท * **อัตราการเช่าเฉลี่ยสูงถึง 99.4%** ในไตรมาส 4 ปี 2565 * **ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 3.38% YoY** อยู่ที่ 672 บาท/ตร.ม./เดือน * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงอย่างมีนัยสำคัญ QoQ** เนื่องจากสิ้นสุดรายการเพิ่มทุน * **มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ณ 31 ธ.ค. 65 อยู่ที่ 4,078.93 ล้านบาท** หรือ 11.0600 บาทต่อหน่วย ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาส 4 ปี 2565 B-WORK มีรายได้รวม 155.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 3.4% YoY และรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 9.7% YoY ซึ่งสะท้อนถึงการปรับขึ้นค่าเช่าและบริการตามสัญญา รวมถึงการกลับมาใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าที่มากขึ้น ในส่วนของค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 70.88 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% YoY แต่ลดลง 6.3% QoQ โดยต้นทุนการเช่าและบริการปรับเพิ่มขึ้น 15.9% YoY ตามค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่สูงขึ้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงอย่างมาก QoQ เนื่องจากรายการที่เกี่ยวข้องกับการเพิ่มทุนได้สิ้นสุดลงแล้ว ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิในไตรมาส 4 ปี 2565 อยู่ที่ 84.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.1% YoY และ 12.8% QoQ สำหรับภาพรวมทั้งปี 2565 รายได้รวมอยู่ที่ 605.31 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.4% YoY และกำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 333.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7% YoY ## โอกาส * **อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานที่สูงต่อเนื่อง:** สะท้อนถึงความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานที่ยังคงแข็งแกร่ง และความสามารถในการรักษาผู้เช่าของ B-WORK * **การปรับขึ้นค่าเช่าและบริการตามสัญญา:** เป็นกลไกสำคัญในการเพิ่มรายได้และรักษาอัตรากำไรในระยะยาว * **การกลับมาใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่า:** ส่งผลดีต่อรายได้ค่าที่จอดรถและบริการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง * **การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย:** ส่งผลดีต่อรายได้ดอกเบี้ยรับ ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น:** เป็นปัจจัยกดดันต้นทุนการเช่าและบริการ * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** จากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **รายการกำไร (ขาดทุน) สุทธิจากเงินลงทุน:** การรับรู้ขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนในไตรมาส 4 ปี 2565 จากค่าใช้จ่ายฝ่ายทุน (Capital Expenditures) อาจเกิดขึ้นได้หากมีการลงทุนเพิ่มเติม * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** มีผลต่อรายการ "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งอาจผันผวนได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ย:** ในไตรมาสถัดไป เพื่อประเมินความต่อเนื่องของรายได้ * **การบริหารจัดการต้นทุนสำธารณูปโภคและต้นทุนทางการเงิน:** เพื่อประเมินผลกระทบต่ออัตรากำไร * **แผนการใช้จ่ายฝ่ายทุน (Capital Expenditures):** และผลกระทบต่อรายการกำไร/ขาดทุนจากเงินลงทุน * **การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย:** และผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและรายได้ดอกเบี้ย * **นโยบายการบริหารจัดการกองทรัสต์:** ในการรักษาอัตราการเช่าและเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) B-WORK ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ยังคงรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยในระดับสูงมากถึง 99.4% ในไตรมาส 4 ปี 2565 ซึ่งเป็นจุดแข็งสำคัญของธุรกิจนี้ การที่ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 3.38% YoY เป็นสัญญาณที่ดีของการบริหารจัดการที่สามารถปรับราคาให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและสัญญาเช่าได้ การเติบโตของรายได้ค่าบริการ โดยเฉพาะรายได้ค่าสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น 29.8% YoY นั้น สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องปกติของการดำเนินงานอาคารสำนักงาน การที่รายได้ค่าที่จอดรถเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนถึงการกลับมาทำงานที่ออฟฟิศของพนักงาน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ดีต่ออุตสาหกรรมอาคารสำนักงาน ในด้านค่าใช้จ่าย การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการเช่าและบริการตามค่าสำธารณูปโภคเป็นสิ่งที่ต้องติดตาม แต่การลดลงของค่าใช้จ่ายในการบริหาร QoQ เป็นปัจจัยบวกที่ช่วยหนุนกำไรในไตรมาสนี้ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 สินทรัพย์รวมของ B-WORK อยู่ที่ 5,180.78 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมเป็นสัดส่วนหลัก 4,722.36 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 1,101.85 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว 869.40 ล้านบาท ทำให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์สุทธิ (D/E ratio) อยู่ที่ประมาณ 0.27 เท่า (คำนวณจาก 1,101.85 / 4,078.93) ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ณ สิ้นไตรมาส 4 ปี 2565 อยู่ที่ 4,078.93 ล้านบาท หรือ 11.0600 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน และการจัดหาเงินโดยตรง แต่จากข้อมูลการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 77.55 ล้านบาทในไตรมาส 4 ปี 2565 (เพิ่มขึ้น 5.0% YoY แต่ลดลง 53.3% QoQ) แสดงให้เห็นถึงการสร้างกระแสเงินสดจากการดำเนินงานได้ดี โดยการลดลง QoQ เป็นผลจากการรับรู้รายการกำไรสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในไตรมาส 3 ปี 2565 ที่สูงกว่า ## สรุปท้าย B-WORK ในไตรมาส 4 ปี 2565 แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง โดยมีรายได้รวมเติบโตจากการปรับขึ้นค่าเช่าและบริการตามสัญญา ประกอบกับการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโตได้ แม้ต้นทุนบริการจะสูงขึ้น อัตราการเช่าที่สูงต่อเนื่องเป็นปัจจัยหนุนสำคัญที่คาดว่าจะส่งผลดีต่อผลประกอบการในระยะต่อไป อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มต้นทุนสำธารณูปโภค ต้นทุนทางการเงิน และการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายฝ่ายทุนอย่างใกล้ชิด