สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5804 out_tok=2468 at=2026-07-25T10:49:44 --> # B-WORK Q1/2566: รายได้รวมโต 6.8% รับแรงหนุนค่าบริการ-ดอกเบี้ยรับ แม้กำไรสุทธิทรงตัว ## รายได้รวมไตรมาสแรกปี 2566 เติบโตต่อเนื่อง แต่ต้นทุนที่สูงขึ้นกดดันกำไรสุทธิให้ทรงตัว ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 โดยมีรายได้รวมอยู่ที่ 157.82 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 86.60 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงแรงกดดันจากต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนการเช่าและบริการ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง เลนส์ sector: รายได้ค่าเช่า, อัตราการเช่า, รายได้ค่าบริการ, ต้นทุนการเช่าและบริการ, ต้นทุนทางการเงิน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ B-WORK ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **การเติบโตของรายได้รวมที่แข็งแกร่ง** โดยเฉพาะจาก **รายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** และ **ดอกเบี้ยรับที่ปรับตัวสูงขึ้น** อย่างไรก็ตาม การเติบโตของกำไรจากการลงทุนสุทธิที่ค่อนข้างทรงตัว (เพิ่มขึ้นเพียง 0.8% YoY) เป็นผลมาจาก **ต้นทุนการเช่าและบริการที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก** และ **ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น** ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น * **รายได้รวมเติบโต:** * **รายได้ค่าบริการ:** เพิ่มขึ้น 10.2% YoY เป็น 96.13 ล้านบาท โดยมีแรงหนุนหลักจากรายได้จากสัญญาบริการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น 1.5% YoY และรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่พุ่งสูงถึง 39.3% YoY ซึ่งสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน นอกจากนี้ รายได้ค่าที่จอดรถยังเติบโตถึง 143.4% YoY * **รายได้ค่าเช่า:** เพิ่มขึ้น 1.2% YoY เป็น 58.28 ล้านบาท แม้ว่าอัตราการเช่าจะลดลงเล็กน้อย แต่การปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญาด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรงช่วยหนุนรายได้ * **ดอกเบี้ยรับ:** เพิ่มขึ้นถึง 153.6% YoY เป็น 0.70 ล้านบาท เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย * **ต้นทุนที่สูงขึ้นกดดันกำไร:** * **ต้นทุนการเช่าและบริการ:** เพิ่มขึ้นถึง 30.2% YoY เป็น 40.75 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักจากต้นทุนค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น * **ต้นทุนทางการเงิน:** เพิ่มขึ้น 19.5% YoY เป็น 11.41 ล้านบาท เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเช่นกัน * **รายการพิเศษ:** กองทรัสต์รับรู้ขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนจำนวน 0.72 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการลดลงของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมจากการปรับปรุงรายได้ค้างรับ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่าฝ่ายจัดการจะระบุว่ามีการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาด้วยวิธีการรับรู้รายได้ด้วยวิธีเส้นตรง ซึ่งอาจช่วยหนุนรายได้ในระยะต่อไป แต่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและต้นทุนทางการเงินที่เกิดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดว่าจะมีแนวโน้มปรับลดลงหรือไม่ในไตรมาสถัดไป นอกจากนี้ อัตราการเช่าที่ลดลงเล็กน้อย YoY อาจเป็นสัญญาณที่ต้องเฝ้าระวังในภาวะตลาดสำนักงานให้เช่าที่ยังชะลอตัว ## Highlight สำคัญ * รายได้รวมไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่ 157.82 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.8% YoY * กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 86.60 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8% YoY * อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 97.4% ซึ่งยังคงอยู่ในระดับสูง แม้ตลาดสำนักงานให้เช่าจะชะลอตัว * ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 3.44% YoY อยู่ที่ 692 บาท/ตร.ม./เดือน * ต้นทุนการเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 30.2% YoY และต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 19.5% YoY * มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ณ 31 มี.ค. 66 อยู่ที่ 4,099.51 ล้านบาท หรือ 11.1158 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 65 ## ภาพรวมผลประกอบการ B-WORK รายงานรายได้รวมในไตรมาส 1 ปี 2566 ที่ 157.82 ล้านบาท เติบโต 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเติบโต 1.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนหลักจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 10.2% YoY และดอกเบี้ยรับที่เพิ่มขึ้น 153.6% YoY อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 86.60 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.8% YoY เนื่องจากค่าใช้จ่ายรวมที่ปรับตัวสูงขึ้น 15.2% YoY โดยเฉพาะต้นทุนการเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น 30.2% YoY และต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 19.5% YoY ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงเล็กน้อย 0.5% YoY ## โอกาส * **การปรับขึ้นค่าเช่าและบริการ:** การรับรู้รายได้ด้วยวิธีเส้นตรงตามสัญญาเช่าและบริการที่ปรับปรุงแล้ว ช่วยหนุนรายได้ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง * **อัตราการเช่าที่สูง:** แม้ตลาดจะชะลอตัว แต่อัตราการเช่าเฉลี่ยยังคงสูงถึง 97.4% แสดงถึงความสามารถในการรักษาฐานผู้เช่า * **อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น:** ส่งผลดีต่อรายได้ดอกเบี้ยรับของกองทรัสต์ ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** โดยเฉพาะต้นทุนค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรในระยะยาว * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ซึ่งกระทบต่อกำไรสุทธิ * **ภาวะตลาดสำนักงานให้เช่าชะลอตัว:** แม้ B-WORK จะรักษาอัตราการเช่าได้ดี แต่ภาพรวมตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อาจเป็นแรงกดดันต่อการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต * **การรับรู้ขาดทุนจากเงินลงทุน:** การปรับปรุงมูลค่าเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม อาจส่งผลให้เกิดรายการขาดทุนได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอื่นๆ * ทิศทางอัตราดอกเบี้ยและผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงิน * ความสามารถในการรักษาอัตราการเช่าและปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาฉบับต่อไป * การเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม * แผนการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) B-WORK ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ยังคงรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยที่สูงถึง 97.4% ในไตรมาส 1 ปี 2566 ซึ่งถือเป็นจุดแข็งท่ามกลางภาวะตลาดสำนักงานให้เช่าที่ยังคงชะลอตัว โดยมีโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นสินทรัพย์หลัก การปรับขึ้นค่าเช่าและบริการตามสัญญาด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรงช่วยหนุนรายได้ค่าเช่าและค่าบริการให้เติบโตได้เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของต้นทุนค่าสาธารณูปโภคส่งผลให้ต้นทุนการเช่าและบริการโดยรวมเพิ่มขึ้นกว่า 30% YoY ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไร ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 สินทรัพย์รวมของ B-WORK อยู่ที่ 5,163.24 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจาก 5,180.78 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมเป็นสัดส่วนหลักที่ 4,721.72 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 1,063.73 ล้านบาท ลดลงจาก 1,101.85 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาวเป็นส่วนประกอบหลักที่ 844.10 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 4,099.51 ล้านบาท หรือ 11.1158 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 11.0600 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2565 ## สรุปท้าย B-WORK ในไตรมาส 1 ปี 2566 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการรักษาอัตราการเช่าที่สูงและปรับขึ้นค่าเช่าได้ตามสัญญา แม้ตลาดโดยรวมจะชะลอตัว รายได้รวมจึงเติบโตได้ดีจากค่าบริการและดอกเบี้ยรับที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าสาธารณูปโภคและต้นทุนทางการเงิน เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กำไรสุทธิเติบโตในอัตราที่จำกัด นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มต้นทุนและทิศทางอัตราดอกเบี้ย รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนเพื่อรักษาอัตรากำไรในระยะต่อไป