สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=9310 out_tok=2204 at=2026-08-11T23:59:15 --> # B-WORK กำไรสุทธิ Q2/2569 โต 2.1% YoY รับแรงหนุนจากกำไรจากการลงทุนสุทธิที่เพิ่มขึ้น ## รายได้รวมทรงตัว YoY แต่กำไรสุทธิเติบโตเล็กน้อย หลังรายการขาดทุนจากมูลค่าเงินลงทุนลดลง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวง ออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2569 มีรายได้รวม 137.65 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 77.13 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% YoY โดยมีปัจจัยหลักมาจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าเงินลงทุนที่ส่งผลให้รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนกำไรจากการลงทุนสุทธิของ B-WORK ในไตรมาส 2 ปี 2569 คือ **การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน** ซึ่งเป็นรายการทางบัญชีที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยในไตรมาส 2 ปี 2569 มีการรับรู้รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนเพียง 11.34 ล้านบาท ลดลงถึง 63.9% เมื่อเทียบกับ 31.43 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2568 แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย 1.6% YoY แต่การลดลงของรายการขาดทุนนี้ได้ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโตขึ้น 2.1% YoY ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเปลี่ยนแปลงในมูลค่าเงินลงทุนนี้เกิดจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระด้วยวิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) ในไตรมาส 2 ปี 2568 มีการรับรู้รายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากถึง 31.44 ล้านบาท ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลประกอบการอย่างมีนัยสำคัญ ในขณะที่ในไตรมาส 2 ปี 2569 สถานการณ์ดังกล่าวได้คลี่คลายลง โดยมีการรับรู้รายการขาดทุนเพียง 11.35 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงการประเมินมูลค่าที่เปลี่ยนแปลงไป ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** โดยมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่องน้อยลง เนื่องจากรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนนี้เป็นรายการที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม ซึ่งเป็นรายการทางบัญชีที่อาจผันผวนตามปัจจัยการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในแต่ละช่วงเวลา การที่รายการขาดทุนลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ อาจเป็นผลจากการปรับปรุงการประเมินมูลค่าให้สะท้อนสถานการณ์ปัจจุบันมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่าในอนาคตยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภายนอกและวิธีการประเมินของที่ปรึกษา ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าได้อีกในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโต 2.1% YoY:** อยู่ที่ 77.13 ล้านบาท แม้รายได้รวมลดลงเล็กน้อย * **รายได้รวมลดลง 1.6% YoY:** อยู่ที่ 137.65 ล้านบาท โดยรายได้ค่าเช่าลดลง 2.7% YoY และรายได้ค่าบริการลดลง 0.3% YoY * **รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนลดลง 63.9% YoY:** เหลือ 11.34 ล้านบาท จาก 31.43 ล้านบาทในปีก่อน * **อัตราการเช่าเฉลี่ยทรงตัว:** อยู่ที่ 91.8% ขณะที่ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 687 บาท/ตร.ม./เดือน * **มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้น:** อยู่ที่ 3,385.65 ล้านบาท หรือ 9.1801 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นไตรมาส ## ภาพรวมผลประกอบการ B-WORK รายงานรายได้รวมในไตรมาส 2 ปี 2569 อยู่ที่ 137.65 ล้านบาท ลดลง 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยรายได้ค่าเช่าอยู่ที่ 49.22 ล้านบาท ลดลง 2.7% YoY และ 3.5% QoQ ส่วนรายได้ค่าบริการอยู่ที่ 84.63 ล้านบาท ลดลง 0.3% YoY แต่เพิ่มขึ้น 1.1% QoQ กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 77.13 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% YoY แต่ลดลง 1.4% QoQ ## โอกาส * **การปรับปรุงค่าเช่าและบริการ:** ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยรวมปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 686 บาท/ตร.ม./เดือน ในไตรมาสก่อนหน้าเป็น 687 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งอาจเป็นสัญญาณบวกต่อรายได้ในอนาคต * **การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าที่จอดรถ:** เพิ่มขึ้น 33.8% YoY และ 12.6% QoQ สะท้อนถึงการกลับมาใช้บริการอาคารที่เพิ่มขึ้น ## ความเสี่ยง * **การลดลงของรายได้ค่าเช่า:** รายได้ค่าเช่าลดลง YoY และ QoQ โดยเฉพาะจากโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 ซึ่งอาจเกิดจากปัจจัยด้านอัตราการเช่าหรือการปรับปรุงรายได้ * **ความผันผวนของมูลค่าเงินลงทุน:** รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มรายได้ค่าเช่าและค่าบริการในไตรมาสถัดไป โดยเฉพาะจากโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 * การประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ และผลกระทบต่อรายการกำไร (ขาดทุน) สุทธิจากเงินลงทุน * การบริหารจัดการต้นทุนการเช่าและบริการ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทรัสต์ * การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยที่อาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินและดอกเบี้ยรับ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **อัตราการเช่า:** อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมยังคงทรงตัวอยู่ที่ 91.8% ในไตรมาส 2 ปี 2569 โดยโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 มีอัตราการเช่าสูงถึง 99.6% ขณะที่โครงการทรู ทาวเวอร์ 2 อยู่ที่ 78.9% * **ค่าเช่าและบริการเฉลี่ย:** ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยรวมอยู่ที่ 687 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 686 บาท/ตร.ม./เดือน ในไตรมาสก่อนหน้า โดยโครงการทรู ทาวเวอร์ 1 อยู่ที่ 780 บาท/ตร.ม./เดือน และโครงการทรู ทาวเวอร์ 2 อยู่ที่ 492 บาท/ตร.ม./เดือน * **ต้นทุนการเช่าและบริการ:** ลดลง 6.1% YoY แต่เพิ่มขึ้น 2.7% QoQ โดยมีสาเหตุหลักจากการเปลี่ยนแปลงของค่าบริการจัดการทรัพย์สิน ค่าสาธารณูปโภค และค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา * **ค่าใช้จ่ายในการบริหาร:** ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 33.4% YoY และ 37.2% QoQ เนื่องจากการลดลงของค่าธรรมเนียมการต่อสัญญาฉบับใหม่ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 สินทรัพย์รวมของ B-WORK อยู่ที่ 4,243.82 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่า 3,837.44 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 858.17 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว 662.30 ล้านบาท สินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 3,385.65 ล้านบาท หรือ 9.1801 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 9.1330 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2568 ## สรุปท้าย B-WORK ในไตรมาส 2 ปี 2569 สามารถรักษาการเติบโตของกำไรจากการลงทุนสุทธิได้ 2.1% YoY แม้รายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย ปัจจัยขับเคลื่อนหลักมาจากรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นผลจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินที่เปลี่ยนแปลงไป แม้ว่าอัตราการเช่าจะทรงตัว แต่การปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยของค่าเช่าและบริการเฉลี่ย รวมถึงการเติบโตของรายได้ค่าที่จอดรถเป็นสัญญาณบวก อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มรายได้ค่าเช่าและผลกระทบจากความผันผวนของการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอนาคตอย่างใกล้ชิด