สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5765 out_tok=2309 at=2026-07-25T10:45:13 --> # B-WORK กำไรสุทธิ Q2/2565 โต 10.5% รับแรงหนุนรายได้ค่าเช่า-บริการปรับขึ้น ## รายได้รวมโต 4.5% YoY ขณะที่ต้นทุนการเช่าและบริการลดลง หนุนกำไรจากการลงทุนสุทธิพุ่ง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2565 มีรายได้รวม 150.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 87.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% YoY โดยมีปัจจัยหลักมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา รวมถึงต้นทุนการเช่าและบริการที่ลดลง ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนกำไรจากการลงทุนสุทธิของ B-WORK ในไตรมาส 2 ปี 2565 คือ **การปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาเช่าดำเนินงานด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง ประกอบกับต้นทุนการเช่าและบริการที่ลดลง** ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโต 10.5% YoY แตะระดับ 87.02 ล้านบาท ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ฝ่ายจัดการระบุว่า รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3.9% YoY และรายได้ค่าบริการเพิ่มขึ้น 4.9% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาเช่าที่อัตราร้อยละ 3.25 ด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง นอกจากนี้ ยังมีการปรับปรุงรายได้ค้างรับภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงาน ซึ่งเกิดจากส่วนต่างของรายได้ที่รับรู้ด้วยวิธีเส้นตรงและรายได้ที่รับรู้ตามสัญญาในไตรมาส 2 ปี 2564 ในส่วนของต้นทุนการเช่าและบริการลดลง 4.5% YoY ซึ่งเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าก็ตาม การที่รายได้เติบโตในขณะที่ต้นทุนการเช่าและบริการลดลง ส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของกำไรจากการลงทุนสุทธิ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยอิงจากข้อมูลที่ระบุว่ามีการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง ซึ่งเป็นกลไกที่ทำให้รายได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอตามสัญญา นอกจากนี้ อัตราการเช่าของโครงการทั้งสองแห่งยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 100% ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนรายได้ค่าเช่าและบริการในระยะยาว อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามผลกระทบจากค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่อาจผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจและราคาพลังงาน ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโตต่อเนื่อง:** ไตรมาส 2 ปี 2565 มีรายได้รวม 150.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% YoY และ 2.1% QoQ * **กำไรจากการลงทุนสุทธิพุ่ง:** อยู่ที่ 87.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% YoY และ 1.3% QoQ * **อัตราการเช่าเต็ม 100%:** โครงการ True Tower 1 และ 2 ยังคงรักษาอัตราการเช่าเต็ม 100% * **ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยทรงตัว:** อยู่ที่ 670 บาท/ตร.ม./เดือน * **ต้นทุนการเช่าและบริการลดลง:** ลดลง 4.5% YoY เป็นปัจจัยหนุนกำไร * **มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้น:** อยู่ที่ 3,965.85 ล้านบาท หรือ 10.7534 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน ## ภาพรวมผลประกอบการ B-WORK รายงานรายได้รวมสำหรับไตรมาส 2 ปี 2565 อยู่ที่ 150.91 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) การเติบโตของรายได้รวมมาจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 3.9% YoY และรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 4.9% YoY โดยมีปัจจัยหลักจากการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง และการปรับปรุงรายได้ค้างรับภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงาน ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 2.7% YoY แต่เพิ่มขึ้น 3.3% QoQ โดยต้นทุนการเช่าและบริการลดลง 4.5% YoY ซึ่งเป็นผลดีต่อกำไรจากการลงทุนสุทธิที่เพิ่มขึ้น 10.5% YoY มาอยู่ที่ 87.02 ล้านบาท ## โอกาส * **การปรับขึ้นค่าเช่าตามสัญญา:** กลไกการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาเช่าดำเนินงานด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง 3.25% ต่อปี เป็นปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของรายได้ในระยะยาว * **อัตราการเช่าเต็ม:** การรักษาอัตราการเช่า 100% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด สะท้อนถึงความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานที่ยังคงแข็งแกร่ง และสร้างรายได้ที่มั่นคงให้กับกองทรัสต์ * **การบริหารจัดการต้นทุน:** การควบคุมและบริหารจัดการต้นทุนการเช่าและบริการให้ลดลง YoY เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มอัตรากำไรและกำไรจากการลงทุนสุทธิ ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภค:** แม้ว่าต้นทุนการเช่าและบริการจะลดลง YoY แต่ค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น QoQ อาจเป็นปัจจัยที่ต้องจับตา หากราคาพลังงานยังคงปรับตัวสูงขึ้น * **รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน:** การรับรู้รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน 0.18 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรสุทธิในบางช่วงเวลา * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม:** การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ที่อ้างอิงจากรายได้ค้างรับภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงาน อาจส่งผลให้เกิดกำไรหรือขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (Unrealized Gain/Loss) ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการในสัญญาฉบับต่อไป:** เพื่อประเมินการเติบโตของรายได้ในระยะยาว * **การบริหารจัดการต้นทุนค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภค:** โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่ราคาพลังงานมีความผันผวน * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** เพื่อประเมินผลกระทบต่อผลประกอบการในแต่ละไตรมาส * **การชำระคืนเงินต้นของวงเงินกู้:** เพื่อประเมินผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินในอนาคต ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) B-WORK ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน มีจุดเด่นอยู่ที่การบริหารจัดการพื้นที่เช่าให้มีอัตราการเช่าเต็ม 100% อย่างต่อเนื่อง สะท้อนถึงคุณภาพของทรัพย์สินและการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง โดยรายได้หลักมาจากค่าเช่าและค่าบริการ ซึ่งมีการปรับขึ้นตามสัญญาเช่าดำเนินงานด้วยวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรงที่ 3.25% ต่อปี ซึ่งเป็นกลไกที่สร้างรายได้ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ ฝ่ายจัดการมีการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะต้นทุนการเช่าและบริการที่ลดลง YoY ในไตรมาสนี้ ซึ่งช่วยหนุนผลกำไรให้เติบโตได้ดี ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2565 สินทรัพย์รวมของ B-WORK อยู่ที่ 5,110.10 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรมเป็นสัดส่วนหลักที่ 4,629.30 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 1,144.25 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว 894.70 ล้านบาท ทำให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์รวม (D/E Ratio) อยู่ที่ประมาณ 0.22 เท่า (คำนวณจาก 1,144.25 / 5,110.10) ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ สินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 3,965.85 ล้านบาท หรือ 10.7534 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า ## สรุปท้าย B-WORK โชว์ผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2565 ที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรจากการลงทุนสุทธิที่เติบโต 10.5% YoY เป็นผลมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญา ประกอบกับการบริหารจัดการต้นทุนการเช่าและบริการที่ลดลง ขณะที่อัตราการเช่าเต็ม 100% ยังคงเป็นปัจจัยหนุนรายได้ที่มั่นคง แม้จะมีความเสี่ยงจากความผันผวนของค่าใช้จ่ายสำธารณูปโภคและรายการขาดทุนจากเงินลงทุน แต่แนวโน้มการเติบโตของรายได้จากกลไกสัญญาเช่าและการรักษาอัตราการเช่าเต็ม ทำให้ B-WORK ยังคงมีโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ต่อเนื่องในอนาคต