สรุป OPPDAY

B-WORK สรุปผลงานปี 2567: โอกาสและความท้าทายในตลาดอาคารสำนักงาน

สวัสดีครับ ท่านนักลงทุนทุกท่าน เข้าสู่กิจกรรม Opportunity Day (Oppday) ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ World Office หรือกองทรัสต์ B-WORK ประจำปี 2567 สรุปประเด็นสำคัญดังนี้

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

• ผลกระทบเชิงบวกและเชิงลบ:

  ผลกระทบหลักมาจากการควบรวมกิจการของกลุ่ม True กับ DTAC ในปี 2566 ส่งผลให้ True ซึ่งเป็นผู้เช่าหลักไม่ต่อสัญญาเช่าพื้นที่บางส่วนในอาคาร True Tower 2

  รายได้จาก True Tower 1 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีสัดส่วนประมาณ 70% ของรายได้รวม เพิ่มขึ้นจาก 65%

  ควบคุมรายจ่ายได้ดี โดยเฉพาะต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการ

• ปัจจัยสำคัญ:

  การควบรวมกิจการของ True และ DTAC

  การตัดสินใจไม่ต่อสัญญาเช่าของ True ในพื้นที่บางส่วนของ True Tower 2

• ตัวเลขทางการเงินและสถิติ:

  True Tower 1 มีสัดส่วนรายได้ 70% ของรายได้รวม

  อัตราการเช่าของ True Tower 1 อยู่ที่ 99%

  อัตราค่าเช่าของ True Tower 1 เติบโต 3.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

  รายได้รวมของกองทรัสต์อยู่ที่ 585.9 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 5.2% YoY

  รายจ่ายรวมของกองทรัสต์อยู่ที่ 262 ล้านบาท ลดลง 8% YoY

  Net Investment Income อยู่ที่ 323 ล้านบาท ลดลง 3% YoY

  Net decrease in net asset อยู่ที่ -43 ล้านบาท ดีขึ้น 71% YoY

  NAV ณ สิ้นปีอยู่ที่ 3,358 ล้านบาท คิดเป็น 9.1064 บาทต่อยูนิต

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

• โอกาส:

  การหาผู้เช่าใหม่ทดแทนพื้นที่ที่ True ไม่ต่อสัญญาใน True Tower 2

  การปรับปรุงภูมิทัศน์ของ True Tower 2 เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

• กลยุทธ์:

  การทำงานร่วมกับ property manager และ agent ในการหาผู้เช่าใหม่

  การปรับปรุงอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อดึงดูดผู้เช่า

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

• ความเสี่ยง:

  การแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงาน

  การหมดสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่

• ผลกระทบ:

  อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (ARR) ของ True Tower 2 ลดลงเนื่องจากการหาผู้เช่าใหม่ในราคาตลาด

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

• วิธีการ:

  การควบคุมค่าใช้จ่าย

  การหาผู้เช่าใหม่ทดแทน

  การปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

• แผนการดำเนินการ:

  การปรับปรุงภูมิทัศน์ของ True Tower 2 ให้แล้วเสร็จภายในไตรมาส 1 ของปีนี้

  การติดตามและเจรจากับผู้เช่ารายใหญ่ที่จะหมดสัญญาเช่า

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

• แนวโน้ม:

  การเติบโตของ True Tower 1 ยังคงแข็งแกร่ง

  True Tower 2 มีโอกาสเติบโตจากการหาผู้เช่าใหม่และการปรับปรุงอาคาร

• วิสัยทัศน์และเป้าหมาย:

  การรักษาอัตราการเช่าในระดับสูง

  การเพิ่มรายได้และผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม Q&A นาทีที่ 28:51]

1. เหตุใดต้องรอราคาประเมินก่อนจ่ายปันผล?
   • คำถาม: เหตุใดเวลาปีที่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยผู้ประเมินราคาอิสระใหม่ ต้องรอราคาประเมินให้เสร็จก่อนจึงคำนวณปันผลได้ และถ้ามีการประเมินราคาใหม่จะเกิดเหตุการณ์แบบเดิมอีกหรือไม่?
   • คำตอบ: ในอดีตยังไม่มีความชัดเจนในเรื่องเกณฑ์การประเมิน แต่ปัจจุบันกองทรัสต์ B-WORK ได้คำตอบที่ชัดเจนแล้วว่า การประเมินมูลค่าใหม่จะไม่มีผลต่อการพิจารณาว่าจะต้องรอสิ้นปีก่อนจ่ายเงินปันผล แต่จะมีผลในลักษณะที่รูปแบบการจ่ายมากกว่า ว่าจะจ่ายเป็นรูปแบบของเงินปันผลหรือเงินลดทุน
2. แผนการ Refinance หนี้สินระยะยาว?
   • คำถาม: หนี้สินระยะยาวที่จะครบกำหนดในอีก 5 ปี อายุคงเหลือของกองทรัสต์ประมาณ 20 ปี มีแผน Refinance ยืดอายุชำระหนี้ออกไปเพื่อให้จ่ายผลประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยได้มากขึ้นหรือไม่?
   • คำตอบ: ตามสัญญากู้ยืมเงิน ในอีก 3 ปีข้างหน้า (รวมปีนี้) จะมีการจ่ายคืนเงินต้น 50.6 ล้านบาท และ Bullet Payment ในปี 2568 ซึ่งผู้จัดการกองทรัสต์มีแผนที่จะ Refinance กับสถาบันทางการเงินอยู่แล้ว โดยทั่วไปจะมีการพูดคุยกับสถาบันการเงินประมาณ 1-2 ปีก่อนหมดสัญญา เพื่อ Refinance และยืดหนี้ออกไป และจะมีการทยอยคืนเงินต้นบางส่วนทุกปีเพื่อให้มีผลกระทบกับนักลงทุนน้อยที่สุด
3. สัญญาเช่าส่วนที่ต่อสัญญาของกลุ่ม True ใน True Tower 2 ปี 2567 เป็นผู้เช่ากลุ่มใด?
   • คำถาม: สัญญาเช่าส่วนที่ต่อสัญญาของกลุ่ม True ใน True Tower 2 ในปี 2567 เป็นผู้เช่ากลุ่มใด และคาดว่ากลุ่ม True จะยังเช่าพื้นที่ดังกล่าวต่อไปหรือไม่?
   • คำตอบ: ส่วนที่ต่อสัญญาประมาณ 20% ส่วนใหญ่เกือบทั้งหมดเป็นกลุ่ม True มี CP บ้างบางส่วน และคาดว่ากลุ่ม True จะยังเช่าพื้นที่ดังกล่าวต่อไปหรือไม่นั้น ต้องติดตามดูว่าการใช้งานปัจจุบันของกลุ่ม True เหมาะสมกับธุรกิจหรือไม่ หรืออาจจะมีการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมในอนาคต
4. True Tower 2 ปัจจุบันมีสัดส่วนผู้เช่ากลุ่มใดบ้าง?
   • ข้อมูลเพิ่มเติม: True Tower 2 ปัจจุบันมีผู้เช่า 80% สัดส่วนผู้เช่าในตึกประมาณ 15% เป็นกลุ่ม True, 30% เป็นกลุ่ม CP และอีก 30% เป็นผู้เช่าภายนอกที่ไม่เกี่ยวข้องกัน
5. True Tower 2 ยังมีผู้เช่าใหม่ที่รอเซ็นสัญญาเข้ามาเพิ่มเติมอีกหรือไม่?
   • คำถาม: True Tower 2 ยังมีผู้เช่าใหม่ที่รอเซ็นสัญญาเข้ามาเพิ่มเติมอีกหรือไม่?
   • คำตอบ: มีอยู่ประมาณ 2-3 รายที่กำลังพูดคุยอยู่ แต่ยังไม่ได้มีการวางเงินประกันกัน
6. มีแผนปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ภายใน 5 ปีนี้ไหม?
   • คำถาม: มีแผนปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ภายใน 5 ปีนี้ไหม?
   • คำตอบ: ทางผู้จัดการกองทรัสต์และ Property Manager ได้หารือกันแล้ว True Tower 2 ปีนี้มีแผนปรับปรุงครั้งใหญ่อยู่ อาจจะปรับปรุงในส่วนของภูมิทัศน์มากกว่า ส่วนการปรับปรุงใหญ่ใน 5 ปีต้องมาดูกันอีกที แต่ใน 1-3 ปีนี้จะมีการปรับปรุงในส่วนของ True Tower 2 ที่กำลังปรับปรุงภูมิทัศน์อยู่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในปลายไตรมาส 1 ปีนี้ และน่าจะช่วยส่งเสริมให้ภาพลักษณ์ของ True Tower 2 ดีขึ้น
7. กลุ่ม True ที่เช่าพื้นที่ True Tower 2 ทำธุรกิจอะไร?
   • คำถาม: กลุ่ม True ที่เช่าพื้นที่ True Tower 2 ทำธุรกิจอะไร เหตุใดถึงไม่ย้ายตามส่วนใหญ่ไป?
   • คำตอบ: เดิม True Tower 2 ส่วนใหญ่ที่ย้ายออกเป็น Call Center ของกลุ่ม True เดิม และพอมีการควบรวมอาจจะมีการปรับเปลี่ยนแผนงานภายใน จึงลดคืนพื้นที่เช่าในส่วนที่เป็น Call Center เดิมกลับมา
8. True Tower 2 ปล่อยพื้นที่ราคาค่าเช่าประมาณเท่าไหร่?
   • คำถาม: ปัจจุบัน True Tower 2 ปล่อยพื้นที่ราคาค่าเช่าประมาณเท่าไหร่?
   • คำตอบ: ปัจจุบันปล่อยพื้นที่ในเรทราคาตลาด โดยมีการคุยกับทางนายหน้าอยู่
9. เงินสดและเงินลงทุนในตราสารหนี้ประมาณ 400 ล้าน มีแผนทำอะไรบ้างในอนาคต?
   • คำถาม: เงินสดและเงินลงทุนในตราสารหนี้ประมาณ 400 ล้านบาท มีแผนทำอะไรบ้างในอนาคต?
   • คำตอบ: เงินสด 400 ล้านยังไม่ได้หักตัวที่จะประกาศจ่ายเงินลดทุน และต้องดูตัวส่วนหนี้สินของกองด้วย ซึ่งมีเงินมัดจำจากผู้เช่าปนอยู่ข้างในด้วย และมีหนี้สินอื่น ๆ ซึ่งกองทรัสต์ต้องจ่ายออกในอนาคต ดังนั้นสภาพคล่องส่วนเกินจริง ๆ มันไม่ได้เยอะเหมือนตัวเลขตัวนั้น และตอนนี้เอาไปบริหารสภาพคล่องลงทุนในพวกตราสารหนี้อยู่ และมีการศึกษาแผนการเพิ่มทุน แต่สถานการณ์ตลาด Office ค่อนข้างท้าทาย ในการที่กองจะเข้าลงทุนหรือเพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้ามา ต้องการผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง

โดยสรุป กองทรัสต์ B-WORK เผชิญกับความท้าทายจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างธุรกิจของผู้เช่าหลัก แต่ยังคงมีความสามารถในการปรับตัวและสร้างโอกาสในการเติบโตในอนาคต นักลงทุนสามารถติดต่อผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ ขอบคุณครับ