สรุป Opportunity Day

สรุป Oppday B-WORK ปี 2568 ไตรมาส 1: วิเคราะห์ผลกระทบ, โอกาส, และความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

สวัสดีครับ/ค่ะ ท่านนักลงทุนทุกท่าน ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ของ B-WORK สำหรับการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ WLOFFICE

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา B-WORK ยังคงสามารถรักษา (maintain) รายได้ไว้ได้ แม้จะมีการปรับลดลงเล็กน้อย 0.6% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Year-on-Year) และลดลง 7.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (Quarter-on-Quarter)

• ปัจจัยหลัก: อัตราการเช่าของ True Tower 2 และอัตราค่าเช่าที่ลดลง


• ด้านรายจ่าย: สามารถควบคุมรายจ่ายได้ดี ลดลง 1.6% (Year-on-Year) และ 1.5% (Quarter-on-Quarter)


• True Tower 1: รักษาอัตราการเช่าที่ 99% และมีอัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3.2% เมื่อเทียบกับปี 2567


• True Tower 2: อัตราการเช่าเฉลี่ยลดลงจาก 82% เหลือ 80% ในไตรมาส 1 อัตราค่าเช่าต้องปรับลดลงเพื่อให้สามารถแข่งขันได้

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทกำลังมองหาโอกาสในการเพิ่มทรัพย์สินใหม่เข้าสู่กองทุน แม้ว่าในขณะนี้การหาทรัพย์สินที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจยังเป็นเรื่องท้าทาย

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

บริษัทเผชิญกับความเสี่ยงด้านการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาด ทำให้ต้องปรับลดอัตราค่าเช่าเพื่อดึงดูดผู้เช่า

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมีการปรับลดอัตราค่าเช่าของ True Tower 2 เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ และเพิ่มอัตราการเช่า

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทคาดการณ์ว่าผลประกอบการในปี 2568 จะไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ หากไม่มีเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 24:24]

1. 
   

   รายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

   
   

   คำถาม: สามารถดูรายงานจากผู้ประเมินเพื่อดูสมมติฐานในการคำนวณมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 3,800 ล้านบาท ได้จากที่ไหน?

   
   

   คำตอบ: สามารถดูได้ในเว็บไซต์ของกองทรัสต์ (bworkreit.com) ในหัวข้อ "นักลงทุนสัมพันธ์" และเลือก "รายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สิน"

   
   


2. 
   

   รายละเอียดเงินกู้ระยะยาว

   
   

   คำถาม: เงินกู้ระยะยาว 742.9 ล้านบาท มาจากที่ใด, กู้จากแหล่งใด, ใช้วัตถุประสงค์อะไร, และมีกำหนดชำระคืนเมื่อไหร่?

   
   

   คำตอบ: เงินกู้ยืมนี้กู้มาตั้งแต่จัดตั้งกองทรัสต์ในปี 2561 เป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างทางการเงิน จำนวนเงินกู้ยืมตอนแรก 920 ล้านบาท กู้มาจากสถาบันทางการเงิน ใช้วัตถุประสงค์เพื่อการเข้าลงทุนในทรัพย์สินเริ่มต้นของกองทรัสต์ คือ โครงการ True Tower 1 และ True Tower 2 มีการทยอยชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย โดยเริ่มทยอยจ่ายมาแล้วประมาณ 7 งวด งวดละ 25.3 ล้านบาท ที่เหลือจะจ่ายในปี 2568, 2569, 2570 และเป็น Bullet Payment ในปี 2571

   
   


3. 
   

   แผนการนำทรัพย์สินอื่นเข้ามาในกองทุน

   
   

   คำถาม: มีแผนนำทรัพย์สินอื่นเข้ามาในกองทุนเพิ่มเติมหรือไม่?

   
   

   คำตอบ: มีการศึกษาอยู่ตลอด และเคยมีการเสนอราคาเข้าลงทุนในโครงการหนึ่ง แต่ผลตอบแทนที่นักลงทุนคาดหวังและอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของทรัพย์สินต้องการขายยังไม่สอดคล้องกัน

   
   


4. 
   

   สาเหตุการจ่ายเงินปันผลลดลงปี 2567

   
   

   คำถาม: สาเหตุที่จ่ายเงินปันผลลดลงสำหรับรอบผลประกอบการปี 2567?

   
   

   คำตอบ: ปีที่ผ่านมาไม่ได้มีการจ่ายเงินปันผล แต่เป็นการจ่ายเงินลดทุนทั้งหมด เงินที่กองทรัสต์เอามาจ่ายให้ผู้ถือหน่วย คือ เงินค่าเช่าที่มาจากการทำมาหาได้ เพียงแต่ว่าเรื่องนโยบายบัญชีและมาตรฐานการสอบบัญชีเป็นตัวกำหนดว่าจะจ่ายในลักษณะของเงินปันผลหรือเงินลดทุน

   
   


5. 
   

   หลักเกณฑ์การจ่ายปันผล

   
   

   คำถาม: หลักเกณฑ์หรือแนวทางในการจ่ายปันผลคืออะไร?

   
   

   คำตอบ: ต้องดูงบการเงินและ Cash ที่กองมีอยู่จากการทำมาหาได้ จากงบกำไรขาดทุนที่เห็น 75.25 ล้านบาท ยังไม่ได้มีการหักเงินสดในส่วนที่เป็นเงินต้นเงินกู้ยืมที่ต้องจ่ายคืนธนาคาร การจ่ายเงินปันผลหรือเงินลดทุนต้องมีการปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับสถานะเงินสด ผู้จัดการกองทรัสต์พยายามปรุงรายการดังกล่าวให้ smooth คือ เกลี่ยให้มันเท่ากัน

   
   


6. 
   

   ความถี่ในการจ่ายปันผล

   
   

   คำถาม: ทำไมบางปีจ่ายปันผล 4 ครั้ง บางปี 3 ครั้ง หรือ 2 ครั้ง สำหรับรอบดำเนินงานปี 2568 คาดว่าจะจ่ายปันผลกี่ครั้ง และมีการคาดการณ์หรือไม่ว่าเงินปันผลจะอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่?

   
   

   คำตอบ: การจ่ายเงินปันผลหรือเงินลดทุน ต้องดูตัวเลขการเงินของกองทรัสต์ว่ามีกำไรสะสมอยู่เท่าไหร่ สอดคล้องกับเงินสดที่กองทรัสต์มีจากการทำมาหาได้หรือไม่ จะเป็นตัวกำหนดว่าเงินที่จ่ายออกเป็นเงินปันผลหรือเงินลดทุน สำหรับปีนี้ต้องดูรายงานประเมินมูลค่าทรัพย์สินของไตรมาส 2 ก่อนว่าจะส่งผลกระทบอย่างไร แต่โดยทั่วไปผู้จัดการกองทรัสต์มีความพยายามที่จะจ่ายเงินปันผลหรือเงินลดทุนทุกไตรมาสให้ผู้ลงทุนอยู่แล้ว การคาดการณ์จำนวนเงินปันผลไม่สามารถบอกเป็นตัวเลขคาดการณ์ได้ แต่คาดว่าผลประกอบการปีนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ

   
   

ณ ปัจจุบันนี้ คงสิ้นสุดการตอบคำถามเพียงเท่านี้ หากนักลงทุนมีคำถามเพิ่มเติม สามารถโทรติดต่อเข้ามาที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมบัวหลวงได้ตลอดเวลา ขอขอบคุณนักลงทุนทุกท่านที่สละเวลาให้ความสนใจ และมาเข้าร่วมกิจกรรม Oppday ของ B-WORK ในวันนี้ ขอบคุณและสวัสดีครับ/ค่ะ