สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5837 out_tok=2323 at=2026-07-25T02:28:16 --> # B-WORK กำไรสุทธิ Q2/2566 ลดลงเล็กน้อย YoY รับต้นทุน-ค่าธรรมเนียมพุ่ง ## รายได้รวมยังเติบโต แต่ต้นทุนและค่าใช้จ่ายบริหารกดดันกำไรสุทธิ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีรายได้รวม 161.89 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้รายได้รวมจะเติบโต แต่กำไรจากการลงทุนสุทธิกลับลดลง 3.0% YoY อยู่ที่ 84.42 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากต้นทุนการเช่าและบริการที่สูงขึ้น รวมถึงค่าธรรมเนียมการบริหารที่เพิ่มขึ้น ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิของ B-WORK ในไตรมาส 2 ปี 2566 ปรับตัวลดลง 3.0% YoY อยู่ที่ 84.42 ล้านบาท (จาก 87.02 ล้านบาทในปีก่อน) มาจาก **การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการเช่าและบริการ และค่าธรรมเนียมการบริหารที่สูงขึ้น** แม้รายได้รวมจะเติบโต 7.3% YoY ก็ตาม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น * **ต้นทุนการเช่าและบริการ:** เพิ่มขึ้น 23.5% YoY เป็น 42.31 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าสาธารณูปโภคที่สอดคล้องกับรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้นเช่นกัน * **ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทรัสต์และอสังหาริมทรัพย์:** เพิ่มขึ้น 15.7% YoY เป็น 22.42 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักจากค่าธรรมเนียมการบริการเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการที่เพิ่มขึ้น * **ต้นทุนทางการเงิน:** เพิ่มขึ้น 26.4% YoY เป็น 11.98 ล้านบาท เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้นถึง 21.2% YoY ขณะที่รายได้รวมเพิ่มขึ้นเพียง 7.3% YoY ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิถูกกดดันให้ลดลง ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัด ต้องติดตาม** แม้ว่าต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอาจมีแนวโน้มต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย แต่ค่าธรรมเนียมการบริการที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการนั้น อาจมีความผันผวนขึ้นอยู่กับปริมาณการทำสัญญาใหม่ๆ ในแต่ละช่วงเวลา ฝ่ายจัดการไม่ได้ระบุชัดเจนว่าการเพิ่มขึ้นของค่าธรรมเนียมนี้เป็นลักษณะครั้งคราวหรือถาวร จึงจำเป็นต้องติดตามผลประกอบการในไตรมาสถัดไปเพื่อประเมินแนวโน้มที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโต 7.3% YoY:** อยู่ที่ 161.89 ล้านบาท โดยมีแรงหนุนจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 10.4% YoY * **กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 3.0% YoY:** อยู่ที่ 84.42 ล้านบาท เนื่องจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายบริหารที่สูงขึ้น * **อัตราการเช่าเฉลี่ยยังสูง:** อยู่ที่ 97.1% แม้ตลาดสำนักงานให้เช่าจะชะลอตัว * **ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 3.29% YoY:** อยู่ที่ 691 บาท/ตร.ม./เดือน * **มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้น:** อยู่ที่ 4,116.40 ล้านบาท หรือ 11.1615 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นไตรมาส ## ภาพรวมผลประกอบการ B-WORK รายงานรายได้รวมสำหรับไตรมาส 2 ปี 2566 ที่ 161.89 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยรายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2.0% YoY เป็น 59.60 ล้านบาท และรายได้ค่าบริการเพิ่มขึ้น 10.4% YoY เป็น 98.95 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากรายได้จากสัญญาบริการพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น 4.1% YoY และรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น 29.8% YoY อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมปรับเพิ่มขึ้นถึง 21.2% YoY เป็น 77.46 ล้านบาท โดยมีต้นทุนการเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 23.5% YoY และค่าธรรมเนียมการบริหารเพิ่มขึ้น 15.7% YoY รวมถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 26.4% YoY ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 3.0% YoY อยู่ที่ 84.42 ล้านบาท และการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 3.8% YoY อยู่ที่ 83.52 ล้านบาท ## โอกาส * **อัตราการเช่าที่ยังคงสูง:** แม้ตลาดสำนักงานให้เช่าจะชะลอตัว แต่ B-WORK ยังคงรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยไว้ได้ในระดับสูงถึง 97.1% ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจของทำเลที่ตั้งและคุณภาพของอาคาร * **การปรับขึ้นค่าเช่าและบริการ:** ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยต่อตารางเมตรปรับเพิ่มขึ้น 3.29% YoY เป็น 691 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งช่วยหนุนรายได้ * **การเติบโตของรายได้ค่าบริการ:** โดยเฉพาะรายได้จากสัญญาบริการพื้นที่และรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและต้นทุนการเช่าและบริการที่ปรับตัวสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรในระยะยาวหากไม่สามารถผลักภาระไปยังผู้เช่าได้ทั้งหมด * **ค่าธรรมเนียมการบริหารที่สูงขึ้น:** ค่าธรรมเนียมการบริการที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยกดดันกำไรจากการลงทุนสุทธิ * **ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น:** การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น ซึ่งกระทบต่อผลกำไรโดยตรง * **ภาวะตลาดสำนักงานให้เช่าชะลอตัว:** แม้ B-WORK จะรักษาอัตราการเช่าได้ดี แต่ภาพรวมตลาดที่ยังชะลอตัวอาจส่งผลต่อการต่อสัญญาเช่าหรือการหาผู้เช่ารายใหม่ในอนาคต ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มการปรับขึ้นค่าเช่าและบริการในสัญญาเช่าฉบับใหม่ * การบริหารจัดการต้นทุนค่าสาธารณูปโภคและต้นทุนการดำเนินงานอื่นๆ * การเปลี่ยนแปลงของค่าธรรมเนียมการบริหารที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญา * ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูงต่อต้นทุนทางการเงิน * การเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าในไตรมาสถัดไป ท่ามกลางภาวะตลาดที่ยังท้าทาย ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) B-WORK ในฐานะทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงาน ยังคงแสดงความแข็งแกร่งในด้านการบริหารจัดการพื้นที่เช่า โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 97.1% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดที่อาจได้รับผลกระทบจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นและการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการทำงาน การปรับขึ้นค่าเช่าและบริการเฉลี่ย 3.29% YoY เป็นสัญญาณที่ดีว่ากองทรัสต์สามารถส่งผ่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้เช่าได้ในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการดำเนินงาน โดยเฉพาะค่าสาธารณูปโภค และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น เป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรในระยะยาว ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2566 B-WORK มีสินทรัพย์รวม 5,196.30 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม 4,720.67 ล้านบาท และมีลูกหนี้รายได้ค่าเช่าและบริการค้างรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเป็น 139.54 ล้านบาท ซึ่งฝ่ายจัดการระบุว่าเกิดจากการควบรวมกิจการของผู้เช่าหลัก หนี้สินรวมอยู่ที่ 1,079.90 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว 844.10 ล้านบาท ทำให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อสินทรัพย์ (D/E ratio โดยประมาณจากตัวเลขที่มี) อยู่ที่ประมาณ 0.21 เท่า ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ สินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 4,116.40 ล้านบาท หรือ 11.1615 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย ## สรุปท้าย B-WORK ในไตรมาส 2 ปี 2566 เผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนการดำเนินงานและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น แม้จะสามารถรักษาอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งและปรับขึ้นค่าเช่าได้ แต่กำไรจากการลงทุนสุทธิกลับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน ปัจจัยที่ต้องจับตาต่อไปคือความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้มของค่าธรรมเนียมการบริหารที่อาจส่งผลต่อกำไรในอนาคต ขณะที่ฐานะการเงินยังคงแข็งแกร่งและ NAV มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง