สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=6912 out_tok=2603 at=2026-07-25T07:19:50 --> # B-WORK กำไรจากการลงทุนสุทธิ Q3/66 โต 7.3% YoY รับรายได้ค่าบริการหนุน แต่ NAV ลดฮวบจากรายการบัญชี ## รายได้รวมโตเล็กน้อย YoY แต่กำไรสุทธิจากการลงทุนปรับขึ้น ขณะที่มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากรายการทางบัญชี ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์บัวหลวงออฟฟิศ (B-WORK) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีรายได้รวม 154.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีกำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 80.74 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.3% YoY อย่างไรก็ตาม มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ลดลงอย่างมากจาก 4,116.40 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า เหลือ 3,647.97 ล้านบาท หรือ 9.8914 บาทต่อหน่วย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลจากรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่เป็นรายการทางบัญชี ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิของ B-WORK ในไตรมาส 3 ปี 2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.3% YoY มาอยู่ที่ 80.74 ล้านบาท มาจากการเติบโตของรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 4.3% YoY แม้ว่ารายได้ค่าเช่าจะปรับลดลงเล็กน้อย 1.6% YoY ก็ตาม อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) คือรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนซึ่งเป็นรายการทางบัญชีจำนวน 482.53 ล้านบาท ซึ่งทำให้ NAV ลดลงอย่างมาก ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเพิ่มขึ้นของกำไรจากการลงทุนสุทธิมาจากรายได้ค่าบริการที่เติบโต โดยเฉพาะรายได้จากสัญญาบริการพื้นที่ที่ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น 17.0% YoY ซึ่งสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้น แม้ว่ารายได้ค่าเช่าจะลดลงเล็กน้อยเนื่องจากอัตราการเช่าที่ปรับตัวลดลงและวิธีการรับรู้รายได้แบบเส้นตรง แต่การเติบโตของรายได้ค่าบริการช่วยชดเชยได้ ส่วนรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนจำนวน 482.53 ล้านบาท เกิดจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ใหม่ โดยประเมินจากรายได้ (Income Approach) ซึ่งแตกต่างจากไตรมาส 3 ปี 2565 ที่รับรู้กำไรสุทธิจากเงินลงทุน 90.91 ล้านบาท ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ ปัจจัยที่ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น YoY คือการเติบโตของรายได้ค่าบริการ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปได้หากอัตราการเช่าและปริมาณการใช้บริการยังคงอยู่ในระดับที่ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ทำให้ NAV ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ คือรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนซึ่งเป็นรายการทางบัญชีจากการประเมินมูลค่ายุติธรรม มีลักษณะเป็นรายการที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่า ไม่ใช่กระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจริง จึงอาจไม่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานในระยะยาว แต่การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมนี้มีความผันผวนและขึ้นอยู่กับการประเมินของผู้ประเมินอิสระ ซึ่งต้องติดตามอย่างใกล้ชิดในไตรมาสถัดไป ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโต 2.1% YoY:** อยู่ที่ 154.02 ล้านบาท จาก 150.90 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2565 * **กำไรจากการลงทุนสุทธิเพิ่ม 7.3% YoY:** อยู่ที่ 80.74 ล้านบาท จาก 75.24 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2565 * **NAV ลดลง 11.9% QoQ:** จาก 4,116.40 ล้านบาท เป็น 3,647.97 ล้านบาท หรือ 9.8914 บาทต่อหน่วย * **รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน (บัญชี) 482.53 ล้านบาท:** เป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ NAV ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ * **อัตราการเช่าเฉลี่ย 97.1%:** โดยโครงการทรูทาวเวอร์ 1 อยู่ที่ 99.4% และทรูทาวเวอร์ 2 อยู่ที่ 93.6% * **ค่าเช่าและบริการเฉลี่ย 689 บาท/ตร.ม./เดือน:** เพิ่มขึ้น 2.84% YoY ## ภาพรวมผลประกอบการ B-WORK รายงานรายได้รวมในไตรมาส 3 ปี 2566 เท่ากับ 154.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้จะลดลง 4.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยรายได้ค่าเช่าปรับลดลง 1.6% YoY และ 4.2% QoQ เนื่องจากอัตราการเช่าที่ลดลงและการรับรู้รายได้ตามวิธีเส้นตรง ในขณะที่รายได้ค่าบริการเพิ่มขึ้น 4.3% YoY แต่ลดลง 5.3% QoQ โดยมีรายได้จากสัญญาบริการพื้นที่ใกล้เคียงปีก่อน และรายได้ค่าสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น 17.0% YoY อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.3% YoY มาอยู่ที่ 80.74 ล้านบาท แต่ลดลง 4.4% QoQ เนื่องจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ปรับตัวลดลงในไตรมาสก่อนหน้า ## โอกาส * **การเติบโตของรายได้ค่าบริการ:** โดยเฉพาะรายได้จากค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น YoY และใกล้เคียง QoQ ซึ่งสะท้อนถึงการใช้งานพื้นที่ที่ยังคงมีอยู่ * **อัตราการเช่าที่ยังคงสูง:** โดยรวมอยู่ที่ 97.1% และโครงการทรูทาวเวอร์ 1 ยังคงรักษาอัตราการเช่าได้ถึง 99.4% * **การปรับขึ้นของค่าเช่าและบริการเฉลี่ย:** เพิ่มขึ้น 2.84% YoY บ่งชี้ถึงความสามารถในการปรับราคาค่าเช่าตามสภาวะตลาด ## ความเสี่ยง * **การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าหลักและผลการต่อสัญญาเช่า:** โครงการทรูทาวเวอร์ 2 มีผู้เช่าแจ้งความประสงค์ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ 7,861 ตร.ม. (31.4% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด) ซึ่งจะสิ้นสุดภายในปลายปี 2566 และมีผู้เช่าอีกจำนวนมากที่จะครบกำหนดสัญญาในปี 2567 (11,941 ตร.ม. หรือ 47.7%) ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าในอนาคต * **รายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุน (ทางบัญชี):** การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ส่งผลให้ NAV ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งอาจสร้างความกังวลต่อนักลงทุน แม้จะไม่กระทบกระแสเงินสดโดยตรง * **ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น:** ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 29.6% YoY และ 3.0% QoQ เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **การบริหารจัดการพื้นที่เช่าที่ว่างลง:** โดยเฉพาะในโครงการทรูทาวเวอร์ 2 ที่มีผู้เช่าหลักไม่ต่อสัญญาเช่าจำนวนมาก * **ความคืบหน้าในการหาผู้เช่ารายใหม่:** เพื่อทดแทนพื้นที่ที่จะว่างลง และรักษาระดับอัตราการเช่า * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** ผลกระทบต่อ NAV ในไตรมาสถัดไป * **แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:** ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **การปรับปรุงพื้นที่เช่า:** ที่ส่งผลต่อพื้นที่เช่าสุทธิ (เช่น โครงการทรูทาวเวอร์ 1) ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในไตรมาส 3 ปี 2566 B-WORK ยังคงรักษาอัตราการเช่าโดยรวมไว้ได้ในระดับสูงที่ 97.1% โดยโครงการทรูทาวเวอร์ 1 มีอัตราการเช่าสูงถึง 99.4% และโครงการทรูทาวเวอร์ 2 อยู่ที่ 93.6% ค่าเช่าและบริการเฉลี่ยอยู่ที่ 689 บาท/ตร.ม./เดือน เพิ่มขึ้น 2.84% YoY ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าหลักในโครงการทรูทาวเวอร์ 2 เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากมีพื้นที่เช่าจำนวนมากที่จะสิ้นสุดสัญญาในช่วงปลายปี 2566 และตลอดปี 2567 ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าในอนาคต การบริหารจัดการพื้นที่ว่างและการหาผู้เช่ารายใหม่จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาผลประกอบการ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 สินทรัพย์รวมของ B-WORK อยู่ที่ 4,700.50 ล้านบาท ลดลงจาก 5,196.30 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม 4,238.86 ล้านบาท และเงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝากสถาบันการเงิน 267.88 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 1,052.53 ล้านบาท ลดลงจาก 1,079.90 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว 818.80 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 3,647.97 ล้านบาท หรือ 9.8914 บาทต่อหน่วย ลดลงจาก 4,116.40 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า การลดลงของ NAV ส่วนใหญ่มาจากรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่เป็นรายการทางบัญชี ไม่ใช่การเปลี่ยนแปลงของกระแสเงินสดจากการดำเนินงานโดยตรง ## สรุปท้าย B-WORK ในไตรมาส 3 ปี 2566 สามารถบริหารจัดการให้กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโตได้เล็กน้อย YoY จากการสนับสนุนของรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าหลักในโครงการทรูทาวเวอร์ 2 และผลกระทบจากรายการขาดทุนสุทธิจากเงินลงทุนที่เป็นรายการทางบัญชี ซึ่งส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นักลงทุนควรติดตามความคืบหน้าในการบริหารจัดการพื้นที่เช่าที่ว่างลง และการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ในไตรมาสถัดไป เพื่อประเมินแนวโน้มผลประกอบการและมูลค่าของกองทรัสต์ในระยะยาว