สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=7332 out_tok=2976 at=2026-07-25T07:18:35 --> # ASW กำไรสุทธิ Q3/2566 หดตัว YoY แต่รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์พุ่งแรง ## รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการพุ่ง 98.6% หนุนรายได้รวมโต 90.4% แม้กำไรสุทธิลดลง บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,677.79 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 90.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่กลับลดลง 11.8% มาอยู่ที่ 168.45 ล้านบาท เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกันของผลิตภัณฑ์ที่โอนกรรมสิทธิ์ในงวดนี้ รวมถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ ASW ในไตรมาส 3/2566 คือ **การเติบโตอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 98.6% YoY โดยมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์รวม 1,571.66 ล้านบาท จากการโอน 651 ยูนิต อย่างไรก็ตาม หัวใจที่กดดันผลกำไรสุทธิคือ **การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้นทุนของผลิตภัณฑ์ที่โอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น** ส่งผลให้กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ลดลง 11.8% YoY ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเติบโตของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มาจาก **การโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบรวม 17 โครงการ** โดยมีโครงการหลักที่โอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้ เช่น โครงการโมดิซ ไรห์มฮิลล์, โครงการแอทโมซ ซีรีน ศรีราชา และโครงการแอทโมซ พอร์เทรต ศรีสมาน ซึ่งการที่ลูกค้าตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ได้ดี มาจากการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการและกลยุทธ์การตลาดที่ปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้า รวมถึงการจัดโปรโมชั่นต่างๆ ส่วนที่ส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิลดลงนั้น มาจาก **โครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกันของผลิตภัณฑ์จากแบรนด์ต่างๆ** ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละงวด ซึ่งอาจมีต้นทุนต่อหน่วยที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ **ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น 53.3% YoY** เป็นอีกปัจจัยสำคัญ โดยมีรายการหลักคือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงานที่เพิ่มขึ้นจากการขยายธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางและบริการหลังการขายของห้องชุดที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์ของกลุ่มบริษัท ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่ารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกและส่งมอบโครงการ แต่การที่กำไรสุทธิลดลงจากปัจจัยด้านต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นนั้น เป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด ฝ่ายจัดการระบุว่ากลุ่มบริษัทยังคงรักษาระดับความสามารถในการทำกำไรได้อย่างสม่ำเสมอสำหรับผลิตภัณฑ์ในแบรนด์เดียวกัน เนื่องจากให้ความสำคัญกับการสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะต้นทุนค่าก่อสร้าง ซึ่งหากสามารถบริหารจัดการต้นทุนเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพในโครงการที่จะโอนในอนาคต ก็อาจช่วยหนุนอัตรากำไรให้ดีขึ้นได้ ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการขายและบริการ Q3/2566 พุ่ง 90.4% YoY** แตะ 1,677.79 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ Q3/2566 เติบโต 98.6% YoY** สู่ระดับ 1,571.66 ล้านบาท จากการโอน 651 ยูนิต จาก 17 โครงการ * **กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ Q3/2566 ลดลง 11.8% YoY** อยู่ที่ 168.45 ล้านบาท * **อัตรากำไรขั้นต้น Q3/2566 อยู่ที่ 35.43%** เพิ่มขึ้นจาก 33.30% ใน Q3/2565 * **ต้นทุนในการจัดจำหน่าย Q3/2566 เพิ่มขึ้น 48.8% YoY** จากการเปิดตัวโครงการใหม่ 11 โครงการในช่วงปลายปี 2565 ถึง Q3/2566 * **ค่าใช้จ่ายในการบริหาร Q3/2566 เพิ่มขึ้น 53.3% YoY** จากการขยายธุรกิจและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 ASW มีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,677.79 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 90.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีรายได้หลักมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,571.66 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น 98.6% YoY จากการโอนกรรมสิทธิ์ 651 ยูนิต จาก 17 โครงการ ขณะที่รายได้จากการเช่าและบริการ รวมถึงรายได้จากธุรกิจนายหน้าฝากขายฝากเช่า เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 106.13 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม กำไรขั้นต้นในไตรมาสนี้อยู่ที่ 631.82 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 81.14% YoY คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 35.43% ซึ่งสูงกว่าปีก่อนที่ 33.30% แต่เมื่อพิจารณากำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ กลับลดลง 11.80% YoY มาอยู่ที่ 168.45 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 9.45% โดยมีสาเหตุหลักมาจากโครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกันของผลิตภัณฑ์ที่โอนกรรมสิทธิ์ และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น สำหรับงวด 9 เดือนแรกของปี 2566 รายได้จากการขายและบริการรวมอยู่ที่ 4,539.55 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.81% YoY ขณะที่กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ลดลง 11.78% YoY อยู่ที่ 608.24 ล้านบาท ## โอกาส * **การโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่แข็งแกร่ง:** การที่ ASW สามารถผลักดันการโอนกรรมสิทธิ์โครงการได้เป็นจำนวนมาก สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการโครงการและการขาย * **การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์:** ฝ่ายจัดการระบุว่ามีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างยอดขายและการโอน * **การเปิดตัวโครงการใหม่:** ASW มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงปลายปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 รวม 11 โครงการ ซึ่งจะเป็นแหล่งรายได้ในอนาคต * **การขยายธุรกิจแนวราบ:** การเพิ่มสัดส่วนโครงการแนวราบเข้ามาในพอร์ตโฟลิโอ อาจช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการเติบโต ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงิน:** แม้ฝ่ายจัดการจะระบุว่ามีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ แต่ต้นทุนการก่อสร้างที่ผันผวนและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นยังคงเป็นความเสี่ยงต่ออัตรากำไร * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น:** การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างมีนัยสำคัญ อาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรในระยะยาว หากไม่สามารถควบคุมได้ * **การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้นทุนผลิตภัณฑ์:** ความผันผวนของอัตรากำไรขั้นต้นจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนผลิตภัณฑ์ที่โอนกรรมสิทธิ์ เป็นปัจจัยที่ต้องจับตา * **ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค:** ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายและการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้น:** จับตาว่า ASW จะสามารถรักษาหรือปรับปรุงอัตรากำไรขั้นต้นให้ดีขึ้นได้อย่างไร ท่ามกลางต้นทุนที่ผันผวน * **การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการบริหาร:** ติดตามการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น เพื่อไม่ให้กระทบต่อกำไรสุทธิ * **ยอดขายรอการโอน (Backlog):** ประเมินปริมาณและมูลค่าของ Backlog ที่จะทยอยรับรู้รายได้ในไตรมาสถัดไป * **แผนการเปิดตัวโครงการใหม่:** ติดตามความคืบหน้าและผลตอบรับของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในช่วงที่ผ่านมา * **การบริหารจัดการต้นทุนค่าก่อสร้าง:** ประเมินความสามารถของบริษัทในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์:** ในไตรมาส 3/2566 ASW มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,571.66 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 98.6% YoY โดยมีสัดส่วนมาจากโครงการคอนโดมิเนียม 1,526.98 ล้านบาท (645 ยูนิต) และโครงการแนวราบ 44.68 ล้านบาท (6 ยูนิต) การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสามารถในการส่งมอบโครงการที่สร้างเสร็จแล้วให้แก่ลูกค้า **ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์:** ต้นทุนขายเพิ่มขึ้น 95.6% YoY ตามรายได้จากการขาย โดยประกอบด้วยต้นทุนที่ดิน ค่าพัฒนา ค่าก่อสร้าง ดอกเบี้ยจ่าย และค่าพัฒนาอื่นๆ **กำไรขั้นต้น:** อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวดีขึ้นมาอยู่ที่ 35.43% จาก 33.30% ในปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากโครงสร้างต้นทุนผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกันของแบรนด์ต่างๆ ที่โอนกรรมสิทธิ์ในงวดนี้ **ต้นทุนในการจัดจำหน่าย:** เพิ่มขึ้น 48.8% YoY เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ซึ่งต้องใช้ค่าใช้จ่ายด้านการตลาดและการขายที่สูงขึ้น **ค่าใช้จ่ายในการบริหาร:** เพิ่มขึ้น 53.3% YoY โดยหลักมาจากค่าใช้จ่ายพนักงานที่เพิ่มขึ้นจากการขยายธุรกิจแนวราบ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์ของบริษัท **ส่วนแบ่งกำไร(ขาดทุน)จากเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า:** ในไตรมาสนี้รับรู้ส่วนแบ่งขาดทุน 20.88 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่รับรู้ส่วนแบ่งกำไร 34.97 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากส่วนแบ่งขาดทุนจากโครงการเคฟ โคโค่ บางแสน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 3/2566 ASW มีสินทรัพย์รวม 22,482.55 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 44.71% จากสิ้นปี 2565 โดยส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ (4,230.72 ล้านบาท) และที่ดินรอการพัฒนา (1,214.38 ล้านบาท) รวมถึงการเข้าซื้อบริษัท TITLE หนี้สินรวมอยู่ที่ 15,489.49 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 61.62% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากค่างวดที่ยังไม่รับรู้รายได้ เงินกู้ยืมระยะยาว และหุ้นกู้ที่เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับการพัฒนโครงการใหม่ ส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 6,993.06 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.47% จากสิ้นปี 2565 จากการเพิ่มทุนและการซื้อ TITLE ## สรุปท้าย ASW ในไตรมาส 3/2566 แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการขับเคลื่อนรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด อย่างไรก็ตาม ความสามารถในการทำกำไรสุทธิถูกกดดันจากโครงสร้างต้นทุนผลิตภัณฑ์ที่เปลี่ยนแปลงไป และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในไตรมาสถัดไป ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่และการขยายธุรกิจแนวราบเป็นโอกาสในการเติบโตในอนาคต แต่ก็มาพร้อมกับความเสี่ยงด้านต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่ต้องบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ