สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5391 out_tok=2982 at=2026-07-25T11:19:11 --> # ASW Q1/2565 กำไรสุทธิหดตัว 24% เหตุต้นทุนโอนโครงการสูงขึ้น แม้รายได้ค่าเช่าเติบโต ## รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 8.7% ขณะที่รายได้อื่นพุ่ง 105% จากกำไรขายเงินลงทุน บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2565 มีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,118.09 ล้านบาท ลดลง 4.74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีกำไรสุทธิ 255.13 ล้านบาท ลดลง 24% ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่มีต้นทุนหลากหลายแบรนด์มากขึ้น ขณะที่รายได้อื่นปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุน ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่อธิบายการเปลี่ยนแปลงของผลประกอบการ ASW ในไตรมาส 1/2565 คือ **การปรับตัวลดลงของกำไรขั้นต้นและกำไรสุทธิ** แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีสัดส่วนหลัก แต่การเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างต้นทุนโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตรากำไรขั้นต้น **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** ในไตรมาส 1/2565 กลุ่มบริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 1,050.19 ล้านบาท ลดลง 8.72% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยการโอนกรรมสิทธิ์มาจาก 19 โครงการ ซึ่งมีทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการแนวราบจากหลากหลายแบรนด์ เช่น Kave, Modiz, Atmoz และ Puri Puri ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องจากปีก่อน รวมถึงโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนไตรมาส อย่างไรก็ตาม ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์กลับเพิ่มขึ้น 8.21% เป็น 642.41 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากสัดส่วนโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้มีความหลากหลายของแบรนด์มากขึ้น โดยมีโครงการแบรนด์ Kave, Modiz, Atmoz และ Puri Puri เป็นสัดส่วนหลัก ซึ่งบางแบรนด์มีต้นทุนสูงกว่าโครงการอย่าง Kave Town Space และ Kave Town Shift ที่เคยเป็นสัดส่วนหลักในปี 2564 การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้นทุนนี้ส่งผลให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 45.67% ในปีก่อน เหลือ 36.06% ในไตรมาสนี้ นอกจากนี้ รายได้อื่นเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 105.87% เป็น 150.52 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อยและกำไรจากการวัดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน จำนวน 145.23 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ช่วยชดเชยผลกระทบจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงได้บางส่วน **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ลักษณะครั้งคราว** โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรขั้นต้นคือ "โครงสร้างต้นทุนขายที่แตกต่างกันของโครงการคอนโดมิเนียม และโครงการแนวราบแบรนด์ต่างๆที่โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละงวด" ซึ่งเป็นลักษณะของการดำเนินงานปกติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องบริหารจัดการต้นทุนและสัดส่วนการโอนโครงการในแต่ละช่วงเวลา ส่วนกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนเป็นรายการพิเศษที่เกิดขึ้นครั้งคราว ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิลดลง 24%:** กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 225.90 ล้านบาท ลดลง 94.40 ล้านบาท หรือ 29.4% จาก 320.30 ล้านบาทในไตรมาส 1/2564 * **อัตรากำไรขั้นต้นหดตัว:** อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 45.67% ในไตรมาส 1/2564 เหลือ 36.06% ในไตรมาส 1/2565 * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 8.72%:** อยู่ที่ 1,050.19 ล้านบาท จาก 1,150.48 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้อื่นพุ่ง 105.87%:** จาก 73.12 ล้านบาท เป็น 150.52 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักจากกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุน * **ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 8.21%:** อยู่ที่ 642.41 ล้านบาท จาก 593.67 ล้านบาทในปีก่อน * **ค่าใช้จ่ายการตลาดและบริหารเพิ่มขึ้น:** ต้นทุนในการจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 21.11% และค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 26.07% ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1/2565 กลุ่มบริษัทมีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,118.09 ล้านบาท ลดลง 4.74% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (1,173.74 ล้านบาท) โดยรายได้หลักมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ 1,050.19 ล้านบาท ลดลง 8.72% ขณะที่รายได้จากการเช่าและบริการ รวมถึงรายได้ค่าบริหารจัดการโครงการของกิจการร่วมค้าเพิ่มขึ้น อัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 36.06% ลดลงจาก 45.67% ในปีก่อน ส่งผลให้กำไรขั้นต้นรวมอยู่ที่ 458.00 ล้านบาท ลดลง 19.56% ต้นทุนในการจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 21.11% เป็น 136.64 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 26.07% เป็น 133.96 ล้านบาท กลุ่มบริษัทมีกำไรสุทธิ 255.13 ล้านบาท ลดลง 24% เมื่อเทียบกับ 320.05 ล้านบาทในปีก่อน โดยมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 20.09% ลดลงจาก 25.67% ## โอกาส * **การพัฒนาผลิตภัณฑ์และกลยุทธ์การตลาด:** ฝ่ายจัดการมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการลูกค้าและปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้าในสถานการณ์ปัจจุบัน รวมถึงการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ * **รายได้จากการเช่าและบริการเติบโต:** ธุรกิจบริการเกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ Treasure M และธุรกิจนายหน้าฝากขายฝากเช่าภายใต้ Asset A Plus มีรายได้เพิ่มขึ้น * **รายได้ค่าบริหารจัดการโครงการเพิ่มขึ้น:** รายได้จากการให้บริการเพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าบริหารจัดการโครงการของกิจการร่วมค้า * **การร่วมทุนพัฒนาโครงการ:** การร่วมทุนพัฒนาโครงการ Atmoz Bangna กับพันธมิตรทางธุรกิจ เพื่อเพิ่มโอกาสทางการลงทุนและความสามารถในการทำกำไร ## ความเสี่ยง * **โครงสร้างต้นทุนขายที่แตกต่างกัน:** การโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่มีสัดส่วนแบรนด์และต้นทุนที่หลากหลายในแต่ละงวด ส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรขั้นต้น * **การรับรู้ส่วนแบ่งขาดทุนจากกิจการร่วมค้า:** โครงการร่วมทุน Kave Salaya และ Atmoz Bangna อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ทำให้มีการรับรู้ส่วนแบ่งขาดทุนจากค่าใช้จ่ายดำเนินงานในช่วงพัฒนาโครงการ * **การรับรู้กำไรจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการร่วมทุน:** การโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการร่วมทุน Kave TU และ Modiz Sukhumvit 50 บางส่วนถูกรับรู้ในส่วนของส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้น:** จับตาว่าโครงสร้างต้นทุนโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสถัดไปจะส่งผลต่ออัตรากำไรขั้นต้นอย่างไร * **ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer):** ติดตามยอดโอนกรรมสิทธิ์โครงการต่างๆ โดยเฉพาะโครงการใหม่ที่จะเปิดขายและโอนในปีนี้ * **Presale:** การเปิดตัวโครงการใหม่และยอดขายล่วงหน้าจะเป็นตัวบ่งชี้รายได้ในอนาคต * **Backlog:** มูลค่า Backlog ที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต * **การบริหารจัดการต้นทุนก่อสร้าง:** การควบคุมต้นทุนที่อาจผันผวนจากปัจจัยภายนอก * **การดำเนินงานของกิจการร่วมค้า:** ผลประกอบการและแนวโน้มการรับรู้ส่วนแบ่งกำไร/ขาดทุนจากโครงการร่วมทุน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer):** ในไตรมาส 1/2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจาก 19 โครงการ จำนวน 410 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 1,050.19 ล้านบาท โดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากโครงการคอนโดและโครงการแนวราบแบรนด์ต่างๆ เช่น Kave Town Shift, Kave TU, Modiz Sukhumvit 50, Atmoz Ratchada - Huai Kwang, และ Puri Puri Pattanakarn รวมถึงโครงการ Maxxi Prime Ratchada Sutthisan ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนไตรมาส **Backlog:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล Backlog โดยตรง แต่ระบุว่าลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ และมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์และปรับกลยุทธ์การตลาดเพื่อส่งเสริมการขายและการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง **การเปิดโครงการใหม่:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูลการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 1/2565 โดยตรง แต่กล่าวถึงการซื้อบริษัทที่พัฒนาโครงการ Maxxi Prime Ratchada Sutthisan และการร่วมทุนพัฒนาโครงการ Atmoz Bangna **ต้นทุนก่อสร้าง:** ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 8.21% เป็น 642.41 ล้านบาท โดยระบุว่ามาจากสัดส่วนโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์มีความหลากหลายของแบรนด์มากขึ้น ซึ่งบางแบรนด์มีต้นทุนสูงกว่า **อัตรากำไรโครงการ:** อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมลดลงจาก 45.67% เป็น 36.06% เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนขายที่แตกต่างกันของโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด **สินทรัพย์:** ณ สิ้นไตรมาส 1/2565 สินทรัพย์รวมอยู่ที่ 11,664.68 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.91% จากสิ้นปี 2564 โดยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ 379.52 ล้านบาท เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโครงการพัฒนาในอนาคต และการซื้อบริษัทที่พัฒนาโครงการ Maxxi Prime Ratchada Sutthisan **หนี้สิน:** หนี้สินรวมอยู่ที่ 6,468.31 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.09% จากสิ้นปี 2564 โดยหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้น 841.60 ล้านบาท จากเงินกู้ยืมระยะสั้น เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้หมุนเวียนอื่น และส่วนของหนี้สินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระในหนึ่งปี ขณะที่หนี้สินไม่หมุนเวียนลดลง 771.98 ล้านบาท จากเงินกู้ยืมระยะยาว **อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E):** ไม่ได้ระบุโดยตรง แต่สามารถคำนวณได้จากหนี้สินรวม 6,468.31 ล้านบาท และส่วนของผู้ถือหุ้น 5,196.37 ล้านบาท จะได้ D/E ประมาณ 1.24 เท่า **ส่วนของผู้ถือหุ้น:** อยู่ที่ 5,196.37 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.26% จากสิ้นปี 2564 โดยเกิดจากกำไรสุทธิในไตรมาส 1/2565 **กระแสเงินสด:** เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน หรือการจัดหาเงินโดยตรง ## สรุปท้าย ASW ในไตรมาส 1/2565 เผชิญแรงกดดันจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างต้นทุนโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเป็นรายได้หลัก และมีปัจจัยบวกจากรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้นจากการขายเงินลงทุน อย่างไรก็ตาม ฝ่ายจัดการยังคงมุ่งมั่นในการพัฒนาผลิตภัณฑ์และกลยุทธ์การตลาดเพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่การบริหารจัดการต้นทุนโครงการและความสามารถในการทำกำไรจากโครงการใหม่ๆ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในระยะต่อไป