สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=7182 out_tok=2961 at=2026-07-25T01:36:55 --> # ASW กำไรสุทธิ Q2/66 หดตัว YoY เหตุรายได้โอนกรรมสิทธิ์ลด แต่ GPM ยังแกร่ง ## รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 24.7% กดดันกำไรสุทธิ ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นยังคงสูง บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,250.49 ล้านบาท ลดลง 22.28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 24.71% อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรขั้นต้นยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 40.35% ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ ASW ในไตรมาส 2/2566 คือ **การลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งส่งผลให้กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ลดลง 42.47% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin - GPM) จะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 40.35% ก็ตาม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น สาเหตุหลักที่ทำให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง มาจากการ **โอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง** โดยในไตรมาส 2/2566 มีการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการทั้งหมด 12 โครงการ จำนวน 458 ยูนิต มูลค่า 1,184.69 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่โอนกรรมสิทธิ์จากโครงการ 11 โครงการ จำนวน 458 ยูนิต มูลค่า 1,573.53 ล้านบาท แม้จำนวนยูนิตที่โอนจะเท่าเดิม แต่โครงการที่โอนในปีนี้มีมูลค่าเฉลี่ยต่อยูนิตต่ำกว่า นอกจากนี้ **ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น** 25.92% ยังเป็นอีกปัจจัยที่กดดันกำไร โดยส่วนใหญ่มาจากค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงานที่เพิ่มขึ้นจากการขยายธุรกิจ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางและบริการหลังการขายของห้องชุดที่อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์ของกลุ่มบริษัท อย่างไรก็ตาม **อัตรากำไรขั้นต้นที่ยังคงสูง** สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนโครงการที่ดี โดยเฉพาะต้นทุนค่าก่อสร้าง และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงในไตรมาสนี้ แต่ฝ่ายจัดการระบุว่าลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการปรับกลยุทธ์การตลาดที่สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้า รวมถึงการออกกิจกรรมส่งเสริมการขายและโปรโมชั่นต่างๆ ในส่วนของ **Backlog** เอกสารไม่ได้ระบุตัวเลขที่ชัดเจน แต่มีการเปิดโครงการใหม่หลายโครงการในช่วงปลายปี 2565 ถึงไตรมาส 2/2566 ซึ่งอาจเป็นปัจจัยหนุนรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม การที่รายได้จากการขายลดลงในไตรมาสนี้ อาจบ่งชี้ถึงความท้าทายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อาจเกิดขึ้นต่อเนื่อง หากกำลังซื้อหรือสภาวะตลาดไม่เอื้ออำนวย ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 24.71%** ในไตรมาส 2/2566 เหลือ 1,184.69 ล้านบาท จาก 1,573.53 ล้านบาทในปีก่อน * **กำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ลดลง 42.47%** ในไตรมาส 2/2566 เหลือ 156.82 ล้านบาท จาก 272.58 ล้านบาทในปีก่อน * **อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) ยังคงแข็งแกร่งที่ 40.35%** ในไตรมาส 2/2566 แม้จะลดลงจาก 44.39% ในปีก่อน * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 25.92%** ในไตรมาส 2/2566 เป็น 174.90 ล้านบาท จาก 138.89 ล้านบาทในปีก่อน * **ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** ในไตรมาส 2/2566 เป็น 80.38 ล้านบาท จากส่วนแบ่งขาดทุน 3.66 ล้านบาทในปีก่อน * **สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 18.15%** ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 เป็น 18,355.74 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือและเงินลงทุนในบริษัทร่วม/กิจการร่วมค้า * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 29.37%** ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 เป็น 12,398.10 ล้านบาท จากการกู้ยืมระยะยาวและหุ้นกู้ เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2/2566 กลุ่มบริษัทมีรายได้จากการขายและบริการรวม 1,250.49 ล้านบาท ลดลง 22.28% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีกำไรขั้นต้น 513.48 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 40.35% ลดลงจาก 44.39% ในปีก่อน กลุ่มบริษัทมีกำไรสุทธิ 204.73 ล้านบาท และกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ 156.82 ล้านบาท ลดลง 42.47% YoY สำหรับงวด 6 เดือนแรกของปี 2566 กลุ่มบริษัทมีรายได้จากการขายและบริการรวม 2,861.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.94% YoY มีกำไรขั้นต้น 1,182.06 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้น 39.20% ลดลงเล็กน้อยจาก 40.73% ในปีก่อน กลุ่มบริษัทมีกำไรสุทธิ 531.56 ล้านบาท และกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่ 439.80 ล้านบาท ลดลง 11.77% YoY ## โอกาส * **การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้า:** ฝ่ายจัดการระบุว่าการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ลูกค้ายังคงตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ * **การปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ด้านการตลาด:** การออกกิจกรรมส่งเสริมการขายใหม่ๆ และโปรโมชั่นต่างๆ ช่วยกระตุ้นการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ * **การเปิดโครงการใหม่:** มีการเปิดโครงการใหม่หลายโครงการในช่วงปลายปี 2565 ถึงไตรมาส 2/2566 ซึ่งจะเป็นแหล่งรายได้ในอนาคต * **ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าที่เพิ่มขึ้น:** การรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์แล้ว เป็นปัจจัยบวกต่อผลประกอบการโดยรวม ## ความเสี่ยง * **การพึ่งพารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์:** รายได้หลักของบริษัทมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความผันผวนตามสภาวะตลาดและความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้า * **ต้นทุนการพัฒนาโครงการ:** แม้ GPM จะยังสูง แต่ต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น อาจเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรในอนาคต * **สภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ:** ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ * **การเพิ่มขึ้นของหนี้สิน:** การกู้ยืมระยะยาวและหุ้นกู้ที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ อาจเพิ่มภาระดอกเบี้ยจ่ายและความเสี่ยงทางการเงิน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ยอดขายรอการโอน (Backlog):** ตัวเลข Backlog ที่ชัดเจนจะช่วยประเมินรายได้ในอนาคต * **อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการใหม่:** ความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการที่เปิดขายใหม่ * **การบริหารจัดการต้นทุน:** แนวโน้มต้นทุนค่าก่อสร้างและค่าใช้จ่ายในการบริหาร * **สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์:** การเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และกำลังซื้อในตลาด * **แผนการเปิดโครงการใหม่:** การเปิดโครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์:** ลดลง 24.71% YoY เป็น 1,184.69 ล้านบาท จากการโอนกรรมสิทธิ์ 458 ยูนิต จาก 12 โครงการ โดยโครงการหลักที่โอนคือ Modiz Launch และ Kave Ava * **ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์:** ลดลง 22.35% YoY สอดคล้องกับรายได้จากการขาย * **อัตรากำไรขั้นต้น:** ลดลงเล็กน้อยจาก 44.39% เป็น 40.35% ในไตรมาสนี้ และจาก 40.73% เป็น 39.20% ในงวด 6 เดือน โดยระบุว่าเกิดจากโครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกันของผลิตภัณฑ์ * **รายได้จากการเช่าและบริการ:** มีการเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากค่าบริหารจัดการโครงการจากกิจการร่วมค้า * **ต้นทุนในการจัดจำหน่าย:** ลดลงเล็กน้อย 1.43% YoY แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น ซึ่งแสดงถึงการบริหารจัดการต้นทุนการตลาดที่ดี * **ค่าใช้จ่ายในการบริหาร:** เพิ่มขึ้น 25.92% YoY จากค่าใช้จ่ายพนักงานและการขยายธุรกิจ รวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลางและบริการหลังการขาย * **ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า:** พลิกจากขาดทุนเป็นกำไร 80.38 ล้านบาทในไตรมาสนี้ จากโครงการ Kave Mutant Salaya และ Atmoz Tropicana Bangna ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ * **การเปิดโครงการใหม่:** มีการเปิดโครงการใหม่ 10 โครงการในช่วงปลายปี 2565 ถึงไตรมาส 2/2566 รวม 6,756 ยูนิต มูลค่าโครงการ 14,581 ล้านบาท ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด * **สินทรัพย์รวม:** ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 อยู่ที่ 18,355.74 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.15% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้น 2,390.51 ล้านบาท และเงินลงทุนในบริษัทร่วม/กิจการร่วมค้าเพิ่มขึ้น 406.35 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการ * **หนี้สินรวม:** ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 อยู่ที่ 12,398.10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.37% จากสิ้นปี 2565 โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาวเพิ่มขึ้น 1,979.02 ล้านบาท และหุ้นกู้เพิ่มขึ้น 827.55 ล้านบาท เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ * **ส่วนของผู้ถือหุ้น:** ณ สิ้นไตรมาส 2/2566 อยู่ที่ 5,957.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.08% จากสิ้นปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นจากกำไรสุทธิและลดลงจากเงินปันผล ## สรุปท้าย ASW ในไตรมาส 2/2566 เผชิญกับแรงกดดันจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 24.71% YoY ส่งผลให้กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่หดตัว 42.47% แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 40.35% ก็ตาม ปัจจัยบวกที่สำคัญคือการพลิกกลับมามีส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า และการเปิดโครงการใหม่จำนวนมากซึ่งจะเป็นโอกาสในการสร้างรายได้ในอนาคต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการใหม่ ทิศทางต้นทุนการพัฒนา และสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม รวมถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่เพิ่มขึ้นจากการระดมทุนเพื่อขยายธุรกิจ