สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=6799 out_tok=3252 at=2026-07-25T10:34:00 --> ASW กำไรสุทธิ Q3/2565 โต 21.76% รับแรงหนุนจากกำไรพิเศษ-ส่วนแบ่ง JV รายได้-กำไรปรับตามการโอนกรรมสิทธิ์ ขณะที่ฝ่ายจัดการเน้นการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนและส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าเป็นปัจจัยหนุนหลักในไตรมาสนี้ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2565 มีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เท่ากับ 190.98 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.76% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรในกิจการร่วมค้าและกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทย่อยและมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน อย่างไรก็ตาม รายได้จากการขายและบริการรวมอยู่ที่ 881.22 ล้านบาท ลดลง 22.30% โดยหลักมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 29.55% ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนกำไรสุทธิของ ASW ในไตรมาส 3 ปี 2565 คือ **การรับรู้รายการพิเศษและส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า** ซึ่งช่วยชดเชยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง โดยกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้น 21.76% YoY มาอยู่ที่ 190.98 ล้านบาท **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** ฝ่ายจัดการระบุว่า กำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นมาจากสองส่วนหลัก คือ 1. **ส่วนแบ่งกำไรในกิจการร่วมค้า (Joint Venture):** มีจำนวน 34.97 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการร่วมทุน Kave Salaya ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้ 2. **กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนบริษัทย่อยและกำไรจากการวัดมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** มีจำนวน 132.46 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ส่งผลบวกต่อผลประกอบการโดยตรง แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 29.55% YoY มาอยู่ที่ 791.36 ล้านบาท เนื่องจากจำนวนยูนิตที่โอนกรรมสิทธิ์ลดลง (จาก 571 ยูนิตใน Q3/2564 เป็น 306 ยูนิตใน Q3/2565) และอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ลดลงจาก 42.63% ใน Q3/2564 เป็น 33.30% ใน Q3/2565 เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนโครงการที่แตกต่างกัน (โครงการที่โอนใน Q3/2565 มีต้นทุนสูงกว่าโครงการที่โอนใน Q3/2564 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นแบรนด์ Kave ที่มีต้นทุนต่ำกว่า) แต่รายการพิเศษเหล่านี้ได้เข้ามาช่วยหนุนกำไรสุทธิให้เติบโตได้ **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ลักษณะครั้งคราว** โดยมีโอกาสต่อเนื่องในระดับหนึ่ง รายการกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนและปรับมูลค่ายุติธรรมเป็นรายการที่เกิดขึ้นครั้งเดียว (one-time) ซึ่งไม่สามารถคาดหวังให้เกิดขึ้นต่อเนื่องในทุกไตรมาส อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้ามีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่องได้ หากโครงการร่วมทุนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เช่น Atmoz Bangna และ Atmoz Oasis Onnut สามารถเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามแผน ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิส่วนผู้ถือหุ้นใหญ่ Q3/2565 เติบโต 21.76% YoY** อยู่ที่ 190.98 ล้านบาท จาก 156.85 ล้านบาทใน Q3/2564 * **รายได้จากการขายและบริการรวม Q3/2565 ลดลง 22.30% YoY** อยู่ที่ 881.22 ล้านบาท โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 29.55% YoY * **อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) Q3/2565 อยู่ที่ 33.30%** ลดลงจาก 42.63% ใน Q3/2564 เนื่องจากโครงสร้างต้นทุนโครงการที่แตกต่างกัน * **มีกำไรพิเศษจากการจำหน่ายเงินลงทุนและปรับมูลค่ายุติธรรม 132.46 ล้านบาท** ใน Q3/2565 * **รับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า 34.97 ล้านบาท** ใน Q3/2565 จากโครงการ Kave Salaya ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ * **ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ Q3/2565 ลดลง 21.45% YoY** สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง * **ต้นทุนในการจัดจำหน่ายและค่าใช้จ่ายในการบริหาร Q3/2565 เพิ่มขึ้น** 46.07% และ 40.94% ตามลำดับ ## ภาพรวมผลประกอบการ **งวด 3 เดือน (ไตรมาส 3/2565):** * **รายได้จากการขายและบริการ:** 881.22 ล้านบาท ลดลง 22.30% YoY * รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์: 791.36 ล้านบาท ลดลง 29.55% YoY * รายได้จากการเช่าและบริการ: 89.87 ล้านบาท เพิ่มขึ้น * **กำไรขั้นต้น:** 348.79 ล้านบาท ลดลง 28.12% YoY * **อัตรากำไรขั้นต้น:** 33.30% ลดลงจาก 42.63% YoY * **กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่:** 190.98 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.76% YoY * **อัตรากำไรสุทธิ:** 18.23% เพิ่มขึ้นจาก 13.78% YoY **งวด 9 เดือน (สิ้นสุด 30 ก.ย. 2565):** * **รายได้จากการขายและบริการ:** 3,608.21 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.65% YoY * รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์: 3,415.08 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.88% YoY * **กำไรขั้นต้น:** 1,524.72 ล้านบาท ลดลง 3.44% YoY * **อัตรากำไรขั้นต้น:** 38.75% ลดลงจาก 45.13% YoY * **กำไรสุทธิส่วนของบริษัทใหญ่:** 689.47 ล้านบาท ลดลง 6.21% YoY * **อัตรากำไรสุทธิ:** 20.10% ลดลงจาก 22.29% YoY ## โอกาส * **การพัฒนาผลิตภัณฑ์ตอบสนองความต้องการลูกค้า:** ฝ่ายจัดการระบุว่าบริษัทยังคงพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย * **การปรับกลยุทธ์การตลาด:** การออกกิจกรรมส่งเสริมการขายและโปรโมชั่นใหม่ๆ เพื่อกระตุ้นการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ * **การเติบโตจากโครงการร่วมทุน:** โครงการ Kave Salaya ที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสนี้ และโครงการ Atmoz Bangna และ Atmoz Oasis Onnut ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งจะสร้างรายได้และกำไรในอนาคต * **ธุรกิจให้เช่าและบริการ:** รายได้จากการเช่าและบริการจากธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ Treasure M และธุรกิจนายหน้าภายใต้ Asset A Plus มีการเพิ่มขึ้น ## ความเสี่ยง * **การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์:** แม้จะมีการปรับกลยุทธ์ แต่การแข่งขันยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ * **ความผันผวนของต้นทุนการก่อสร้าง:** แม้เอกสารจะไม่ได้ระบุชัดเจน แต่ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรโครงการ * **การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค:** การปรับกลยุทธ์การตลาดให้สอดคล้องกับพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปเป็นสิ่งจำเป็น * **การพึ่งพารายได้จากการขายโครงการ:** การเปลี่ยนแปลงของยอดโอนกรรมสิทธิ์และโครงสร้างต้นทุนโครงการส่งผลโดยตรงต่อรายได้และกำไรขั้นต้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value) ในไตรมาสถัดไป:** จะสามารถรักษาโมเมนตัมการโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ * **การรับรู้รายได้และกำไรจากโครงการร่วมทุนใหม่:** โครงการ Atmoz Bangna และ Atmoz Oasis Onnut จะเริ่มสร้างรายได้เมื่อใด * **การบริหารจัดการต้นทุนโครงการ:** การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างเพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น * **ผลกระทบจากรายการพิเศษ:** การรับรู้กำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนจะสิ้นสุดลงเมื่อใด และผลกระทบต่อกำไรสุทธิในระยะยาว * **การเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการ:** จะสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องเพื่อกระจายความเสี่ยงจากรายได้การขายโครงการหรือไม่ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer Value):** ในไตรมาส 3/2565 มียอดโอนกรรมสิทธิ์ 306 ยูนิต ลดลงจาก 571 ยูนิตในปีก่อน ส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 29.55% YoY เป็น 791.36 ล้านบาท แม้ว่าจะมีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565 เช่น Ivory Ratchada 32 และ Maxxi Prime Ratchada-Sutthisan แต่ก็ไม่สามารถชดเชยยอดโอนที่ลดลงได้ **Backlog:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล Backlog โดยตรง แต่การที่ฝ่ายจัดการระบุว่า "ลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงตัดสินใจที่จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการของกลุ่มบริษัท" และมีการออกกิจกรรมส่งเสริมการขายใหม่ๆ แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการระบายสต็อกและกระตุ้นยอดโอน **การเปิดโครงการใหม่:** เอกสารไม่ได้ระบุถึงการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ แต่กล่าวถึงการซื้อบริษัทที่พัฒนาโครงการ Maxxi Prime Ratchada-Sutthisan และการลงทุนในกิจการร่วมค้าเพื่อพัฒนาโครงการ Atmoz Bangna และ Atmoz Oasis Onnut ซึ่งเป็นการขยายธุรกิจในรูปแบบอื่น **อัตรากำไรโครงการ (Gross Profit Margin):** อัตรากำไรขั้นต้นรวมลดลงจาก 42.63% ใน Q3/2564 เป็น 33.30% ใน Q3/2565 โดยมีสาเหตุหลักมาจากโครงสร้างต้นทุนที่แตกต่างกันของโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละช่วง โดยโครงการที่โอนใน Q3/2565 มีต้นทุนสูงกว่าโครงการแบรนด์ Kave ที่โอนใน Q3/2564 **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้ระบุรายละเอียด แต่การที่ GPM ลดลงอาจสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุน หรือการปรับราคาขายที่อาจไม่สามารถสะท้อนต้นทุนที่แท้จริงได้ทั้งหมด ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด **สินทรัพย์รวม:** ณ สิ้น Q3/2565 อยู่ที่ 15,228.52 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.35% จากสิ้นปี 2564 โดยมีปัจจัยหลักจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ (2,738.34 ล้านบาท) ซึ่งมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโครงการในอนาคต และการซื้อกิจการ รวมถึงเงินลงทุนในกิจการร่วมค้า (474.66 ล้านบาท) **หนี้สินรวม:** ณ สิ้น Q3/2565 อยู่ที่ 9,838.93 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 53.76% จากสิ้นปี 2564 โดยส่วนใหญ่มาจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน (2,261.36 ล้านบาท) และการออกหุ้นกู้ใหม่ (1,000.00 ล้านบาท) **อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio):** คำนวณจากหนี้สินรวม 9,838.93 ล้านบาท และส่วนของผู้ถือหุ้น 5,389.58 ล้านบาท จะอยู่ที่ประมาณ 1.83 เท่า ซึ่งเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2564 ที่คำนวณจากหนี้สิน 6,398.69 ล้านบาท และส่วนของผู้ถือหุ้น 4,936.55 ล้านบาท จะอยู่ที่ประมาณ 1.30 เท่า **กระแสเงินสด:** เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน หรือการจัดหาเงินโดยตรง แต่การเพิ่มขึ้นของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด 223.34 ล้านบาท และการเพิ่มขึ้นของหนี้สินจากการกู้ยืมและออกหุ้นกู้ บ่งชี้ถึงการบริหารจัดการสภาพคล่องและการลงทุนเพื่อการเติบโต ## สรุปท้าย ASW ในไตรมาส 3 ปี 2565 สามารถพลิกกลับมามีกำไรสุทธิเติบโต 21.76% YoY ได้ จากการรับรู้รายการพิเศษจากการขายเงินลงทุนและส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงและอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงตามโครงสร้างโครงการที่โอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม การเติบโตของกำไรในรอบนี้มีลักษณะเป็นครั้งคราวจากรายการพิเศษ นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสถัดไป และการรับรู้รายได้จากโครงการร่วมทุนใหม่ๆ เพื่อประเมินการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ขณะที่ฐานะการเงินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของหนี้สินเพื่อรองรับการขยายธุรกิจและการลงทุน