สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=12536 out_tok=2824 at=2026-07-25T19:51:16 --> # LPN Q3/2566 กำไรสุทธิหด 55.94% รับรายได้อสังหาฯ ดิ่ง 62.50% ## ฝ่ายจัดการชี้รายได้หลักวูบ แต่ธุรกิจเช่า-บริหารโตต่อเนื่อง คาดปีหน้าฟื้นตามโครงการใหม่ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีกำไรสุทธิส่วนของบริษัทลดลง 55.94% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจให้เช่าและบริการ รวมถึงธุรกิจบริหารจัดการยังคงเติบโตได้ดี และบริษัทได้เปิดตัวโครงการใหม่เพื่อสร้างรายได้ในอนาคต ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจหลักที่อธิบายการเปลี่ยนแปลงผลประกอบการของ LPN ในไตรมาส 3 ปี 2566 คือ **การลดลงอย่างมากของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิที่ลดลงถึง 55.94% (YoY) โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงถึง 62.50% (YoY) **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** สาเหตุหลักมาจาก **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 62.50%** ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทมีโครงการที่สร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ไม่มีรายได้จากการขายอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เข้ามาเหมือนในปีก่อนหน้า (ปี 2565 มีรายได้จากการขายอาคารสำนักงานถึง 2,589.40 ล้านบาท) แม้ว่ากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย (เพิ่มขึ้น 1.70% YoY) แต่ก็ไม่สามารถชดเชยปริมาณรายได้ที่หายไปได้ ในทางตรงกันข้าม **รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการ และธุรกิจรับจ้างบริหารจัดการ กลับมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง** โดยรายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้น 7.01% (YoY) และธุรกิจบริหารจัดการเพิ่มขึ้นถึง 29.79% (YoY) ซึ่งฝ่ายจัดการระบุว่าเกิดจากความต้องการที่พักอาศัยภายหลังสถานการณ์โควิด-19 และการขยายธุรกิจเพิ่มเติมของธุรกิจบริหาร **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ แต่ฝ่ายจัดการคาดการณ์ว่ารายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และกำไรสุทธิจะเพิ่มขึ้นจากโครงการที่แล้วเสร็จในปี 2566 ทั้งโครงการอาคารชุดพักอาศัยและบ้านพักอาศัย นอกจากนี้ บริษัทยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการในไตรมาส 3/2566 และมีแผนเปิดตัวอีก 2 โครงการในไตรมาส 4/2566 ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายและรายได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม การรับรู้รายได้จาก Backlog ที่มีอยู่ 2,800 ล้านบาท จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนรายได้ในปี 2567 ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิส่วนของบริษัทลดลง 55.94% YoY** อยู่ที่ 103.92 ล้านบาท จาก 235.84 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้รวมลดลง 52.43% YoY** อยู่ที่ 1,999.33 ล้านบาท จาก 4,202.49 ล้านบาท * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 62.50% YoY** อยู่ที่ 1,397.23 ล้านบาท จาก 3,725.82 ล้านบาท * **รายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการเพิ่มขึ้น 7.01% YoY** อยู่ที่ 86.90 ล้านบาท * **รายได้จากธุรกิจรับจ้างบริหารจัดการเพิ่มขึ้น 29.79% YoY** อยู่ที่ 506.89 ล้านบาท * **เปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 5,000 ล้านบาท** ในไตรมาส 3/2566 และมีแผนเปิดตัวอีก 2 โครงการ มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาทในไตรมาส 4/2566 * **ยอดขายรอโอน (Backlog) อยู่ที่ 2,800 ล้านบาท** จะทยอยรับรู้รายได้ในปี 2566 และ 2567 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2566 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,999.33 ล้านบาท ลดลง 52.43% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (Q3/2565) ที่มีรายได้รวม 4,202.49 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรสุทธิส่วนของบริษัทลดลง 55.94% YoY อยู่ที่ 103.92 ล้านบาท จาก 235.84 ล้านบาท สำหรับงวด 9 เดือนแรกปี 2566 รายได้รวมอยู่ที่ 5,563.50 ล้านบาท ลดลง 33.83% YoY และกำไรสุทธิส่วนของบริษัทอยู่ที่ 336.05 ล้านบาท ลดลง 41.52% YoY อัตรากำไรขั้นต้นรวมปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจาก 20.92% ใน Q3/2565 เป็น 22.01% ใน Q3/2566 และจาก 21.78% ใน 9M/2565 เป็น 22.54% ใน 9M/2566 โดยเฉพาะอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นจาก 20.29% เป็น 21.99% ใน Q3/2566 และจาก 21.11% เป็น 22.52% ใน 9M/2566 อย่างไรก็ตาม อัตรากำไรสุทธิส่วนของบริษัทต่อรายได้รวมลดลงจาก 5.61% ใน Q3/2565 เป็น 5.20% ใน Q3/2566 และจาก 6.83% ใน 9M/2565 เป็น 6.04% ใน 9M/2566 ## โอกาส * **การเติบโตของธุรกิจให้เช่าและบริการ และธุรกิจบริหารจัดการ:** ความต้องการที่พักอาศัยหลังโควิด-19 และการขยายธุรกิจบริหารจัดการเป็นปัจจัยหนุนรายได้ในส่วนนี้ * **การเปิดตัวโครงการใหม่:** การเปิดตัวโครงการใหม่ 5 โครงการใน Q3/2566 และอีก 2 โครงการใน Q4/2566 จะช่วยสร้างยอดขายและรายได้ในอนาคต * **การขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด:** การเปิดตัวโครงการในจังหวัดชลบุรี ใกล้นิคมอมตะซิตี้ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าและเพิ่มยอดขาย หลังกำลังซื้อในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลชะลอตัว * **Backlog ที่มีอยู่:** ยอดขายรอโอน 2,800 ล้านบาท จะทยอยรับรู้รายได้ในปี 2566 และ 2567 ## ความเสี่ยง * **การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล:** ส่งผลต่อกำลังซื้อและความสามารถในการขายโครงการ * **อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวสูงขึ้น:** อาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและความสามารถในการกู้ยืมของลูกค้า * **การบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้าง:** แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะปรับตัวดีขึ้น แต่การควบคุมต้นทุนยังคงเป็นปัจจัยสำคัญ * **การบริหารสภาพคล่อง:** แม้จะมีการบริหารสภาพคล่องให้เหมาะสมกับสถานการณ์ แต่การลดลงของรายได้อาจส่งผลต่อกระแสเงินสด ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการใหม่:** ประสิทธิภาพในการขายโครงการที่เปิดตัวใหม่ และการรับรู้รายได้จากการโอน * **การบริหารจัดการ Backlog:** ความสามารถในการทยอยรับรู้รายได้จากยอดขายรอโอนให้เป็นไปตามแผน * **แนวโน้มกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์:** โดยเฉพาะในตลาดต่างจังหวัดที่บริษัทกำลังขยายเข้าไป * **การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน:** ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง * **การพัฒนาโครงการในอนาคต:** การใช้เงินลงทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **ยอดขายและ Backlog:** บริษัทมียอดขายรวม 8,000 ล้านบาท โดย 80% มาจากอาคารชุดพักอาศัย และ 20% มาจากบ้านพักอาศัย ขณะที่ Backlog อยู่ที่ 2,800 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ในปี 2566 และ 2567 โดยส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดพักอาศัย **การเปิดตัวโครงการใหม่:** ในไตรมาส 3/2566 มีการเปิดตัว 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 5,000 ล้านบาท โดยมีโครงการอาคารชุดใหม่ "เอิร์นอมตะ บาย แอล.พี.เอ็น." ในนิคมอมตะชลบุรี และบ้านพักอาศัย 4 โครงการ นอกจากนี้ ยังมีแผนเปิดตัวอีก 2 โครงการในไตรมาส 4/2566 มูลค่ารวม 2,000 ล้านบาท **การบริหารต้นทุนและอัตรากำไร:** แม้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง แต่อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนและราคาขายที่ดีขึ้น ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด **สินทรัพย์รวม:** เพิ่มขึ้น 9.75% เป็น 26,466.13 ล้านบาท จาก 24,114.08 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของที่ดินและต้นทุนโครงการระหว่างก่อสร้าง รวมถึงสินค้าคงเหลือ เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ และการนำสินค้าพร้อมอยู่ไปทำธุรกิจเช่า **หนี้สินรวม:** เพิ่มขึ้น 18.77% เป็น 14,544.91 ล้านบาท จาก 12,246.56 ล้านบาท โดยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้นและยาว เพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการและการดำเนินงาน รวมถึงเจ้าหนี้การค้าที่เพิ่มขึ้นจากการก่อสร้าง **อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น (D/E Ratio):** เพิ่มขึ้นจาก 1.03 เท่า ณ สิ้นปี 2565 เป็น 1.22 เท่า ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 ซึ่งบริษัทยังคงให้ความสำคัญกับการรักษาวินัยทางการเงินและควบคุมความเสี่ยง **กระแสเงินสด:** กระแสเงินสดรวมสุทธิลดลง 18.03% อยู่ที่ 416.48 ล้านบาท จาก 508.09 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง และเป็นการบริหารสภาพคล่องให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ## สรุปท้าย LPN ในไตรมาส 3/2566 เผชิญกับแรงกดดันจากรายได้หลักจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้กำไรสุทธิหดตัว อย่างไรก็ตาม การเติบโตของธุรกิจให้เช่าและบริหารจัดการ รวมถึงการเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และการขยายตลาดไปยังต่างจังหวัด เป็นสัญญาณบวกที่อาจช่วยขับเคลื่อนรายได้และผลประกอบการให้ฟื้นตัวได้ในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาจาก Backlog ที่มีอยู่ ซึ่งนักลงทุนควรจับตาการรับรู้รายได้จากโครงการใหม่และการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินท่ามกลางสภาวะดอกเบี้ยที่สูงขึ้น.