สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=6166 out_tok=2864 at=2026-07-25T17:04:03 --> # J Q3/2566 กำไรพุ่ง 617% รับอานิสงส์ศูนย์การค้าใหม่-ปรับมูลค่าอสังหาฯ ## รายได้รวมโต 4.5% หลังเปิดสาขาใหม่ ขณะกำไรสุทธิพุ่งแรงจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์ บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีกำไรสุทธิ 129.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 617.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากรายได้ค่าเช่าที่เติบโตจากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ ประกอบกับการรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หัวใจสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการของ J ในไตรมาส 3 ปี 2566 เติบโตอย่างก้าวกระโดด มาจาก **การรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** ประกอบกับ **รายได้ค่าเช่าที่เติบโตจากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่** **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** * **กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม:** ในงวด 9 เดือนแรกของปี 2566 บริษัทฯ มีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูงถึง 126.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สาเหตุหลักมาจากการประเมินมูลค่าที่สูงขึ้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากศูนย์การค้าแห่งใหม่ JAS Green Village บางบัวทอง ที่เปิดดำเนินการในไตรมาส 3/2566 และการปรับมูลค่ายุติธรรมของกลุ่มธุรกิจ J Market ซึ่งรายการนี้ส่งผลโดยตรงต่อกำไรสุทธิของบริษัทฯ * **รายได้ค่าเช่าเติบโต:** รายได้ค่าเช่าในไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่ 95.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน และสำหรับงวด 9 เดือน มีรายได้ค่าเช่า 283.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.7% การเติบโตนี้มาจากโครงการ JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ รวมถึงการรับรู้รายได้จากโครงการ Senera Senior Wellness จากการส่งมอบพื้นที่ และที่สำคัญคือการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ JAS Green Village บางบัวทอง ซึ่งมีพื้นที่เช่า 9,555 ตารางเมตร และได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าหลัก **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** แม้ว่าการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ JAS Green Village บางบัวทอง ในไตรมาส 3 จะเป็นปัจจัยบวกที่ชัดเจน และบริษัทฯ มีแผนจะเปิดอีก 3 โครงการในปี 2567 (JAS Green Village รามคำแหง, ประเวศ, และขอนแก่น) ซึ่งจะสร้างรายได้ในอนาคต แต่การรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์นั้น **มีลักษณะเป็นรายการที่เกิดขึ้นตามมูลค่าตลาด ณ เวลานั้นๆ** ซึ่งอาจมีความผันผวนและไม่สามารถคาดการณ์ได้อย่างสม่ำเสมอในแต่ละไตรมาส การเติบโตของรายได้ค่าเช่าจากโครงการใหม่ๆ มีแนวโน้มต่อเนื่อง แต่ผลกระทบจากรายการปรับมูลค่ายุติธรรมยังต้องจับตา ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิพุ่ง 617.2% YoY:** J รายงานกำไรสุทธิไตรมาส 3/2566 ที่ 129.1 ล้านบาท จาก 18.0 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้รวมเติบโต 4.5% YoY:** รายได้รวมอยู่ที่ 133.9 ล้านบาท จาก 128.1 ล้านบาทในปีก่อน * **กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาฯ พุ่ง:** มีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 163.1 ล้านบาทในไตรมาส 3/2566 เทียบกับ 8.1 ล้านบาทในปีก่อน * **รายได้ค่าเช่าเพิ่ม 12.0% YoY:** จากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ JAS Green Village บางบัวทอง และการเติบโตของโครงการเดิม * **แผนเปิด 3 โครงการใหม่ปี 2567:** เตรียมเปิด JAS Green Village รามคำแหง, ประเวศ, และขอนแก่น เพื่อสร้างรายได้ในอนาคต ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาส 3 ปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้รวม 133.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่า 95.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.0% ขณะที่รายได้จากสัญญาที่ทำกับลูกค้าลดลง 10.3% ต้นทุนขายและบริการรวมอยู่ที่ 52.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% ทำให้กำไรขั้นต้นอยู่ที่ 81.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.4% ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิคือ **กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน** ซึ่งสูงถึง 163.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 8.1 ล้านบาทในปีก่อน ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ลดลง 16.9% ทำให้กำไรจากการดำเนินงานพุ่งสูงถึง 207.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 352.6% อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 53.8% และมีส่วนแบ่งขาดทุนจากเงินลงทุนในการร่วมค้า 4.3 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรสุทธิอยู่ที่ 129.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 617.2% สำหรับงวด 9 เดือนแรกปี 2566 บริษัทฯ มีรายได้รวม 403.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.4% โดยมีกำไรสุทธิ 134.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 74.7% ซึ่งได้รับแรงหนุนหลักจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ 126.5 ล้านบาท ## โอกาส * **การเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่:** การเปิด JAS Green Village บางบัวทอง ในไตรมาส 3/2566 ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าหลัก และคาดว่าจะสร้างรายได้ที่ดีในอนาคต * **แผนขยายธุรกิจ:** การเตรียมเปิดอีก 3 โครงการในปี 2567 ได้แก่ JAS Green Village รามคำแหง, ประเวศ, และขอนแก่น ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่เช่าและสร้างรายได้เพิ่มขึ้น * **การเติบโตของรายได้ค่าเช่า:** รายได้ค่าเช่าจากโครงการเดิม เช่น JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง * **การบริหารต้นทุน:** บริษัทฯ สามารถบริหารจัดการต้นทุนค่าใช้จ่ายในการบริหารได้ดี โดยลดลง 16.9% ในไตรมาส 3/2566 ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรม:** กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์มีความไม่แน่นอนและขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าตลาด ซึ่งอาจส่งผลต่อความผันผวนของกำไรในอนาคต * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 53.8% ในไตรมาส 3/2566 ซึ่งอาจกระทบต่อกำไรสุทธิหากไม่สามารถบริหารจัดการได้ * **การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก:** ธุรกิจศูนย์การค้ามีการแข่งขันสูง การรักษาอัตราการเช่าและการดึงดูดลูกค้าเป็นสิ่งสำคัญ * **การปิดสาขาที่ไม่ทำกำไร:** การปิดสาขา IT Junction จำนวน 3 สาขา แม้จะช่วยลดผลขาดทุน แต่ก็ส่งผลกระทบต่อรายได้จากสัญญาที่ทำกับลูกค้า ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ผลการดำเนินงานของ JAS Green Village บางบัวทอง:** การตอบรับจากลูกค้าและรายได้ค่าเช่าที่แท้จริงหลังจากเปิดดำเนินการ * **ความคืบหน้าการก่อสร้างและเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2567:** การดำเนินงานตามแผนการเปิดโครงการ JAS Green Village รามคำแหง, ประเวศ, และขอนแก่น * **อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของโครงการต่างๆ:** การรักษาอัตราการเช่าให้อยู่ในระดับสูงเพื่อสร้างรายได้ที่มั่นคง * **การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงิน:** แนวโน้มต้นทุนดอกเบี้ยและภาระหนี้สินของบริษัทฯ * **การรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมในไตรมาสถัดไป:** ความต่อเนื่องของปัจจัยบวกจากรายการนี้ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **รายได้ค่าเช่าและบริการ:** มีการเติบโตที่น่าพอใจ โดยเฉพาะจากการเปิดโครงการใหม่ JAS Green Village บางบัวทอง ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญในไตรมาสนี้ นอกจากนี้ การปรับเพิ่มค่าไฟฟ้าตามต้นทุนก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยหนุนรายได้ การส่งมอบพื้นที่ให้ Senera ViMUT Health Service ก็เป็นสัญญาณที่ดีของการสร้างรายได้จากโครงการเฉพาะกลุ่ม **ต้นทุน:** ต้นทุนค่าเช่าและต้นทุนขายเพิ่มขึ้นตามการดำเนินงานและต้นทุนสาธารณูปโภคที่สูงขึ้น แต่กำไรขั้นต้นยังคงอยู่ในระดับที่ดีที่ประมาณ 61% ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนที่ค่อนข้างมีประสิทธิภาพเมื่อเทียบกับรายได้ **การบริหารจัดการ:** ค่าใช้จ่ายในการขายและจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของธุรกิจ community mall และค่าส่งเสริมการขาย ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นผลดีต่อกำไรจากการดำเนินงาน **การพัฒนาโครงการ:** การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการใหม่ๆ ที่กำลังพัฒนา ซึ่งเป็นทั้งโอกาสในการสร้างรายได้และเป็นปัจจัยที่ทำให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นสุดไตรมาส 3 ปี 2566 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 5,670.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.7% จากสิ้นปี 2565 โดยส่วนใหญ่มาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เพิ่มขึ้น หนี้สินรวมอยู่ที่ 2,812.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 44.7% จากสิ้นปี 2565 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการออกหุ้นกู้ 326.6 ล้านบาท และการกู้ยืมระยะสั้นจากบริษัทใหญ่ 411 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) เพิ่มขึ้นจาก 0.71 เป็น 0.98 เท่า กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานสำหรับงวด 9 เดือนแรกปี 2566 อยู่ที่ 162.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อน โดยมีเงินสดใช้ไปในกิจกรรมลงทุนสูงถึง 642.3 ล้านบาท เนื่องจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ เช่น JAS Green Village บางบัวทอง และขอนแก่น ขณะที่กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหำเงินเพิ่มขึ้นจากการกู้ยืมระยะสั้น ทำให้เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดโดยรวมลดลงสุทธิ 0.4 ล้านบาท ## สรุปท้าย J ในไตรมาส 3/2566 แสดงผลประกอบการที่โดดเด่นด้วยกำไรสุทธิที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยมีหัวใจสำคัญมาจากการรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ประกอบกับการเติบโตของรายได้ค่าเช่าจากโครงการใหม่และโครงการเดิม แม้ว่าปัจจัยด้านมูลค่ายุติธรรมอาจมีความผันผวน แต่แผนการขยายธุรกิจด้วยการเปิดโครงการใหม่ในปี 2567 ก็เป็นโอกาสสำคัญในการสร้างการเติบโตอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มต้นทุนทางการเงินและอัตราการเช่าในระยะต่อไป เพื่อประเมินความยั่งยืนของผลประกอบการ.