สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=10523 out_tok=2973 at=2026-07-25T06:38:21 --> # J Q2/2566 ขาดทุนสุทธิ 17.1 ล้านบาท รับผลกระทบจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลงทุน ## รายได้ค่าเช่าเติบโต 9.6% แต่ขาดทุนสุทธิเพิ่มขึ้นจากรายการพิเศษ บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีผลขาดทุนสุทธิ 17.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากผลขาดทุนจากการตีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าและบริการยังคงเติบโตได้ดี ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่อธิบายผลประกอบการของ J ในไตรมาส 2 ปี 2566 คือ **ผลขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมของบริษัทพลิกจากกำไรเป็นขาดทุน แม้ว่ารายได้จากการดำเนินงานหลักจะยังคงเติบโตได้ก็ตาม **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** ในไตรมาส 2 ปี 2566 บริษัทฯ มีผลขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (Fair Value Adjustment) จำนวน 37.5 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรจากการปรับมูลค่า 12.0 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้กำไรสุทธิโดยรวมลดลงถึง 63.4 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลงถึง 136.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 สาเหตุหลักที่ฝ่ายจัดการระบุคือ "สิทธิในการใช้สินทรัพย์ (ROU) ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนลดลงตามอายุสัญญาเช่า" ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด (Non-cash item) แต่มีผลกระทบต่อตัวเลขผลกำไรสุทธิโดยตรง ในขณะเดียวกัน รายได้จากการดำเนินงานหลักของบริษัทฯ ยังคงมีสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะรายได้ค่าเช่าที่เติบโต 9.6% ในไตรมาส 2 ปี 2566 มาอยู่ที่ 95.0 ล้านบาท และรายได้รวมจากการขายและบริการเพิ่มขึ้น 8.3% เป็น 133.1 ล้านบาท การเติบโตนี้มาจากโครงการ JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ รวมถึงรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** รายการขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนี้ **มีลักษณะเป็นครั้งคราว** โดยขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์ลงทุนในแต่ละช่วงเวลา แม้ว่าฝ่ายจัดการจะระบุว่าสิทธิในการใช้สินทรัพย์ลดลงตามอายุสัญญาเช่า ซึ่งอาจเป็นปัจจัยต่อเนื่องในระยะยาว แต่ผลกระทบในแต่ละไตรมาสจะผันผวนตามการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ณ สิ้นงวดนั้นๆ ดังนั้น นักลงทุนควรจับตาการเปลี่ยนแปลงของรายการนี้ในงบการเงินไตรมาสถัดไปอย่างใกล้ชิด ควบคู่ไปกับการเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการ ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนกำไรจากการดำเนินงานปกติของบริษัทฯ ## Highlight สำคัญ * **ขาดทุนสุทธิ 17.1 ล้านบาทใน Q2/2566:** พลิกจากกำไร 46.3 ล้านบาทใน Q2/2565 โดยมีสาเหตุหลักจากผลขาดทุนจากการปรับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน * **รายได้ค่าเช่าเติบโต 9.6% YoY:** แตะ 95.0 ล้านบาทใน Q2/2566 จากโครงการหลักอย่าง JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ * **รายได้รวม Q2/2566 เพิ่มขึ้น 8.3% YoY:** อยู่ที่ 133.1 ล้านบาท สะท้อนการเติบโตของธุรกิจบริการและค่าเช่า * **ต้นทุนขายเพิ่มขึ้น 18.3% YoY:** ใน Q2/2566 เป็น 38.1 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากต้นทุนขายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) * **ค่าใช้จ่ายขายและจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 46.7% YoY:** ใน Q2/2566 เป็น 22.3 ล้านบาท จากค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายที่เพิ่มขึ้น * **สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 9.8%:** แตะ 5,157.5 ล้านบาท ณ สิ้น Q2/2566 จากการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ Jas Green Village บางบัวทอง * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 25.1%:** แตะ 2,430.4 ล้านบาท ณ สิ้น Q2/2566 ส่วนใหญ่มาจากการออกหุ้นกู้เพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ## ภาพรวมผลประกอบการ บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) หรือ J รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2566 มีผลขาดทุนสุทธิ 17.1 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 46.3 ล้านบาท หรือลดลง 136.9% สำหรับงวด 6 เดือนแรกปี 2566 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 5.4 ล้านบาท ลดลง 90.8% จาก 58.9 ล้านบาทในงวดเดียวกันของปีก่อน รายได้รวมจากการขายและบริการในไตรมาส 2 ปี 2566 อยู่ที่ 133.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีแรงหนุนหลักจากรายได้ค่าเช่าที่เติบโต 9.6% เป็น 95.0 ล้านบาท จากโครงการ JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ รวมถึงรายได้ค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนขายเพิ่มขึ้น 18.3% เป็น 38.1 ล้านบาท และต้นทุนค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.5% เป็น 20.0 ล้านบาท ส่งผลให้กำไรขั้นต้นในไตรมาส 2 ปี 2566 อยู่ที่ 84.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9% แต่เมื่อคิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยจาก 63.7% เป็น 62% ในงวด 6 เดือน ปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทฯ ขาดทุนสุทธิคือ **ผลขาดทุนจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน** ซึ่งในไตรมาส 2 ปี 2566 อยู่ที่ 37.5 ล้านบาท เทียบกับกำไร 12.0 ล้านบาทในปีก่อน และสำหรับงวด 6 เดือนแรก ขาดทุนจากการปรับมูลค่าอยู่ที่ 36.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการขายและจัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 46.7% ในไตรมาส 2 ปี 2566 เป็น 22.3 ล้านบาท จากค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลง 16.1% ในไตรมาส 2 ปี 2566 เป็น 20.8 ล้านบาท ## โอกาส * **การเติบโตของรายได้ค่าเช่า:** โครงการ JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ ยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ค่าเช่าที่สำคัญ * **การเปิดศูนย์การค้าใหม่:** โครงการ Jas Green Village บางบัวทอง ที่มีพื้นที่เช่า 9,555 ตารางเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2566 ซึ่งจะช่วยเพิ่มรายได้ในอนาคต * **การขยายธุรกิจ:** การออกหุ้นกู้เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ แสดงถึงความมุ่งมั่นในการเติบโตของบริษัทฯ * **การส่งมอบพื้นที่โครงการ Senera Senior Wellness:** การส่งมอบพื้นที่ให้ Senera ViMUT Health Service ช่วยเพิ่มรายได้ในส่วนนี้ ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:** รายการนี้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลกำไรสุทธิ และมีความไม่แน่นอนสูง * **ต้นทุนขายที่เพิ่มขึ้น:** โดยเฉพาะต้นทุนขายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) และต้นทุนค่าสาธารณูปโภค อาจกดดันอัตรากำไรขั้นต้น * **ค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายที่เพิ่มขึ้น:** ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและจัดจำหน่ายปรับตัวสูงขึ้น * **การเพิ่มขึ้นของหนี้สิน:** การออกหุ้นกู้เพื่อขยายธุรกิจส่งผลให้หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น และอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปรับตัวสูงขึ้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ผลประกอบการของโครงการ Jas Green Village บางบัวทอง:** การเปิดให้บริการในเดือนกันยายน 2566 และการตอบรับจากผู้เช่าพื้นที่ * **การเปลี่ยนแปลงของรายการขาดทุน/กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:** ในไตรมาสถัดไป * **แนวโน้มรายได้ค่าเช่าและบริการ:** การเติบโตอย่างต่อเนื่องจากโครงการเดิมและโครงการใหม่ * **การบริหารจัดการต้นทุนขายและค่าใช้จ่ายในการขาย:** เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น * **อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น:** และความสามารถในการบริหารจัดการภาระหนี้ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **รายได้ค่าเช่าและบริการ:** มีการเติบโตที่ดีในไตรมาส 2 ปี 2566 โดยเฉพาะจากโครงการ JAS Green Village คู้บอน และ JAS Urban ศรีนครินทร์ ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการพื้นที่เช่าและดึงดูดผู้เช่าได้ดี การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าสาธารณูปโภคจากการใช้ไฟฟ้าและการปรับค่าไฟฟ้าให้สอดคล้องกับต้นทุนก็เป็นอีกปัจจัยบวก **ต้นทุนขายและบริการ:** ต้นทุนขายทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนขายรวมสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันอัตรากำไรขั้นต้น **กำไรขั้นต้น:** แม้รายได้ค่าเช่าจะเติบโต แต่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนขายและบริการทำให้กำไรขั้นต้นโดยรวมเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอลง และอัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อย **ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร:** ค่าใช้จ่ายในการขายและจัดจำหน่ายที่เพิ่มขึ้นจากการส่งเสริมการขายเป็นประเด็นที่ต้องติดตาม ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงเล็กน้อย **การปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:** เป็นรายการสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลกำไรสุทธิอย่างมาก โดยในงวด 6 เดือนแรก ขาดทุนจากการปรับมูลค่าอยู่ที่ 36.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้กำไรสุทธิลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด **สินทรัพย์:** ณ สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2566 สินทรัพย์รวมอยู่ที่ 5,157.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% จากสิ้นปี 2565 โดยมีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ Jas Green Village บางบัวทอง และที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ **หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น:** หนี้สินรวมอยู่ที่ 2,430.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.1% จากสิ้นปี 2565 เนื่องจากการออกหุ้นกู้ 326.6 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 2,727.1 ล้านบาท ลดลงจากการจ่ายเงินปันผล **อัตราส่วนทางการเงิน:** อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.89 เท่า และอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.35 เท่า ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2565 ## สรุปท้าย J Q2/2566 เผชิญกับผลขาดทุนสุทธิ 17.1 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรายการขาดทุนจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แม้ว่ารายได้ค่าเช่าและบริการจะยังคงเติบโตได้ดีจากโครงการหลัก แต่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนขายและค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขาย รวมถึงรายการพิเศษดังกล่าว ทำให้ภาพรวมผลประกอบการอ่อนตัวลง อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ มีการลงทุนเพื่อการเติบโตในอนาคต โดยเฉพาะการเปิดศูนย์การค้าใหม่ Jas Green Village บางบัวทอง ซึ่งจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนรายได้ในระยะต่อไป นักลงทุนควรจับตาการบริหารจัดการรายการปรับมูลค่าสินทรัพย์ และการเติบโตของรายได้จากการดำเนินงานหลัก ควบคู่ไปกับการบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ