สรุปงบการเงิน

## สรุปผลประกอบการของ CPNREIT ในปี 2568 **ภาพรวม** CPNREIT มีการลงทุนในสิทธิการเช่าศูนย์การค้า 7 แห่ง, อาคารสำนักงาน 4 แห่ง และโรงแรม 1 แห่ง ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2568 โดยมีการต่อสัญญาสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้าและมีการปรับปรุงโครงการหลายแห่งเพื่อเพิ่มศักยภาพในการดึงดูดผู้เช่าและผู้ใช้บริการ (หน้า 1) **สถานการณ์เศรษฐกิจ** เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ปี 2568 ขยายตัว 2.5% เร่งขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า การอุปโภคบริโภคภาคเอกชนและการลงทุนรวมขยายตัวในเกณฑ์สูง การใช้จ่ายภาครัฐกลับมาขยายตัว ขณะที่การส่งออกสินค้าชะลอตัวและการส่งออกบริการลดลงต่อเนื่อง เศรษฐกิจไทยปี 2568 ขยายตัว 2.4% เทียบกับ 2.9% ในปี 2567 คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% มาอยู่ที่ 1.25% ต่อปี (หน้า 1-2) **เหตุการณ์สำคัญในปี 2568** * **การชำระค่าสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัล พระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มเติม:** CPNREIT จ่ายชำระค่าสิทธิการเช่าโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) สำหรับระยะเวลาการเช่า 10 ปีแรกจำนวน 12,853 ล้านบาท และชำระค่าเช่าสำหรับพื้นที่ให้เช่าที่ลงทุนเพิ่มเติมอีก 124 ล้านบาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 12,977 ล้านบาท โดยกองทรัสต์ได้กู้ยืมเงินจำนวนรวม 13,500 ล้านบาท เพื่อชำระค่าสิทธิการเช่าดังกล่าว และค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง (หน้า 2) * **การปรับปรุงทรัพย์สิน:** * **โครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า:** ปรับโฉมใหม่ โดยมุ่งเน้นการเป็น Gastronomy Hub ด้วยงบประมาณลงทุนไม่เกิน 1.1 พันล้านบาท คาดว่าจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ภายในสิ้นปี 2568 และเปิดตัวอย่างเป็นทางการภายในเดือนมกราคม 2569 (หน้า 2) * **โครงการเซ็นทรัล เชียงใหม่ แอร์พอร์ต:** ปรับโฉมใหม่ เพื่อนำเสนอ concept ใหม่ คือการเป็น Local Essence in Modern Twist ด้วยงบประมาณลงทุนไม่เกิน 806 ล้านบาท โดยใช้ระยะเวลาการปรับปรุงตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2567 ถึงกลางปี 2569 (หน้า 2) * **การออกหุ้นกู้ส่งเสริมความยั่งยืน (Sustainability-linked Bond):** วันที่ 3 ตุลาคม 2568 กองทรัสต์ CPNREIT ได้ออกหุ้นกู้ส่งเสริมความยั่งยืน 2 ชุด เสนอขายต่อผู้ลงทุนสถาบัน และ/หรือผู้ลงทุนรายใหญ่ เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ยืม (หน้า 2) **รายได้** * **รายได้รวม:** ปี 2568 CPNREIT มีรายได้รวม 6,439.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 365.3 ล้านบาท หรือ 6.0% จากปี 2567 (หน้า 4) * **รายได้ค่าเช่าและบริการ:** จำนวน 6,406.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 371.6 ล้านบาท หรือ 6.2% (หน้า 4) * รายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น 5.5% เป็นผลจากการลงทุนในเซ็นทรัลพระราม 2 ตามสัญญาใหม่ และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น * รายได้ค่าเช่าและบริการจากอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น 10.4% เป็นผลจากอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ และอาคารเดอะไนน์ ทาวเวอร์ส * รายได้ค่าเช่าจากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 4.5% จากการปรับขึ้นค่าเช่ารายปีตามสัญญา * **รายได้อื่น:** จำนวน 26.7 ล้านบาท ลดลง 3.1% จากรายได้ค่าปรับเรียกจากการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และรายได้ดอกเบี้ยลดลง 47.1% ตามอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง (หน้า 5) **ค่าใช้จ่าย** * **ค่าใช้จ่ายรวม:** ปี 2568 CPNREIT มีค่าใช้จ่ายรวม 2,459.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 547.1 ล้านบาท หรือ 28.6% จากปี 2567 (หน้า 5) * **ต้นทุนเช่าและบริการ:** เพิ่มขึ้น 82.5% จากค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการส่วนกลางตามสัญญาเช่าใหม่ของโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพระราม 2 * **ค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์:** เพิ่มขึ้น 13.1% จากค่าธรรมเนียมการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สินสุทธิที่เพิ่มขึ้น * **ดอกเบี้ยจ่าย:** เพิ่มขึ้น 18.1% จากการกู้ยืมเงินเพื่อชำระค่าสิทธิการเช่าและการลงทุนในพื้นที่เพิ่มเติมของโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 (หน้า 5) **กำไร** * **กำไรจากการลงทุนสุทธิ:** ปี 2568 กองทรัสต์มีกำไรจากการลงทุนสุทธิทั้งสิ้น 3,980.4 ล้านบาท ลดลง 181.8 ล้านบาท หรือ 4.4% เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายสูงกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ (หน้า 6) **ความสามารถในการทำกำไร** * **อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิ:** ปี 2568 อยู่ที่ 76.8% ลดลง 4.9% จากปี 2567 (หน้า 6) * **อัตราส่วนกำไรจากการลงทุนสุทธิ:** อยู่ที่ 62.1% ลดลง 6.9% จากปี 2567 (หน้า 6) **สินทรัพย์และหนี้สิน** * **สินทรัพย์รวม:** ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2568 CPNREIT มีสินทรัพย์รวม 94,680.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,579.0 ล้านบาท หรือ 2.8% จากสิ้นปี 2567 (หน้า 6) * **หนี้สินรวม:** จำนวน 52,426.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,017.7 ล้านบาท หรือ 6.1% จากสิ้นปี 2567 (หน้า 7) * **สินทรัพย์สุทธิ:** ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2568 เท่ากับ 42,254.1 ล้านบาท ลดลง 438.9 ล้านบาท (หน้า 7) * **อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม:** เท่ากับ 37.1% (หน้า 8) **การจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์** * กองทรัสต์พิจารณาจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์จากผลการดำเนินงานไตรมาส 4 ปี 2568 จำนวน 0.2794 บาทต่อหน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 9.9% จากราคาปิด 11.30 บาทต่อหน่วย ณ วันที่ 30 ธันวาคม 2568 (หน้า 8) **ภาพรวมธุรกิจ** * ไตรมาส 4 ปี 2568 ศูนย์การค้าที่ CPNREIT ลงทุนมีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย 95% ของช่วงสถานการณ์ปกติ สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้า (หน้า 3) * อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานของ CPNREIT อยู่ที่ 93.4% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย (หน้า 3) * โรงแรมฮิลตันพัทยา มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 91.8% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 87.8% (หน้า 3) **ตารางสรุปข้อมูลทางการเงิน** ตารางที่ 1 และ 2 แสดงข้อมูลสรุปงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จและงบแสดงฐานะการเงิน เปรียบเทียบปี 2568 กับปี 2567 และไตรมาส 4 ปี 2568 กับไตรมาส 4 ปี 2567 (หน้า 9-10) **พื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่า** ตารางที่ 3 แสดงพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าเฉลี่ยรายไตรมาสของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานต่างๆ (หน้า 11) **สัญญาที่ต่ออายุและสัญญาที่เกิดขึ้นใหม่** ตารางที่ 4 แสดงจำนวนสัญญาต่ออายุและสัญญาใหม่ตั้งแต่ 1 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 (หน้า 11) **โครงสร้างค่าเช่า** แผนภาพที่ 1 แสดงโครงสร้างค่าเช่าของ CPNREIT ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2568 (หน้า 12) **ข้อมูลการหมดอายุของสัญญาเช่า** แผนภาพที่ 2 แสดงข้อมูลการหมดอายุของสัญญาเช่า (หน้า 12)