สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=13839 out_tok=2964 at=2026-07-25T14:21:39 --> # CPNREIT รายได้ Q1/2565 โต 6.2% รับอานิสงส์ส่วนลดค่าเช่าลดลง-รับรู้รายได้เต็มปีจากสินทรัพย์ใหม่ ## รายได้รวม 1,088.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น YoY ขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทรงตัวที่ 90.7% ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2565 มีรายได้รวม 1,088.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการลดลงของส่วนลดค่าเช่าที่ให้กับผู้เช่า ประกอบกับการรับรู้รายได้จากโครงการเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง เต็มไตรมาส ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ CPNREIT ในไตรมาส 1 ปี 2565 คือ **การลดลงของส่วนลดค่าเช่าที่ให้กับผู้เช่า** ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยรายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และทาวเวอร์บี (ไม่รวมเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง) เพิ่มขึ้นถึง 16.4% นอกจากนี้ การรับรู้รายได้จากโครงการเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง เต็มไตรมาส ก็เป็นอีกปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของรายได้รวม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การลดลงของส่วนลดค่าเช่าเป็นผลมาจากการฟื้นตัวของจำนวนผู้เข้าใช้บริการศูนย์การค้า โดยในไตรมาส 1 ปี 2565 มีจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 60-80% ของช่วงสถานการณ์ปกติ ซึ่งดีขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ทำให้ CPNREIT สามารถลดอัตราส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยลงมาอยู่ที่ 17% จาก 27% ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2564 และไตรมาส 4 ปี 2564 นอกจากนี้ การลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง ในเดือนกุมภาพันธ์ 2564 ทำให้ในปี 2565 กองทรัสต์รับรู้รายได้จากทรัพย์สินทั้งสองแห่งเต็มไตรมาส ซึ่งส่งผลให้รายได้รวมเพิ่มขึ้น ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการที่เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องตามการประเมินของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยคาดว่าปี 2565 จะขยายตัว 3.2% และปี 2566 ที่ 4.4% จากการฟื้นตัวของอุปสงค์ในประเทศและภาคการท่องเที่ยว ประกอบกับมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวของภาครัฐ อย่างไรก็ตาม CPNREIT ยังคงให้ความช่วยเหลือผู้เช่าอย่างต่อเนื่องด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่าตามความเหมาะสมกับสถานการณ์การฟื้นตัวของแต่ละศูนย์การค้าและประเภทธุรกิจ ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราการลดลงของส่วนลดค่าเช่าในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 1,088.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.2% YoY:** เป็นผลจากการลดลงของส่วนลดค่าเช่าและการรับรู้รายได้เต็มปีจากสินทรัพย์ใหม่ * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 90.7%:** ทรงตัวเล็กน้อยจาก 90.6% ในไตรมาสก่อนหน้า โดยมีบางศูนย์การค้าที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น * **อัตราการเข้าพักโรงแรมฮิลตันพัทยา 53.6%:** ลดลงจาก 62.4% ในไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากผลกระทบจากการยกเลิกมาตรการ Test & Go ชั่วคราวในเดือนมกราคม * **อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิ 80.0%:** ลดลง 0.7% YoY จากต้นทุนเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น * **อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิ 24.7%:** เพิ่มขึ้น 1.7% YoY จากการลดลงของส่วนลดค่าเช่า * **สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 13.1343 บาท:** ลดลงเล็กน้อยจาก 13.1691 บาท ณ สิ้นปี 2564 * **จ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.2369 บาทต่อหน่วย:** แบ่งเป็นเงินปันผล 0.1814 บาท และลดทุน 0.0555 บาท ## ภาพรวมผลประกอบการ CPNREIT มีรายได้รวมในไตรมาส 1 ปี 2565 อยู่ที่ 1,088.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ 6.2% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการลดลงของส่วนลดค่าเช่าที่ให้กับผู้เช่า ประกอบกับการรับรู้รายได้จากโครงการเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง เต็มไตรมาส ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 819.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16 จำนวน 406.7 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด หากไม่รวมรายการนี้ ค่าใช้จ่ายรวมจะใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 269.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หากไม่รวมผลกระทบจากการบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 รายได้จากการลงทุนสุทธิจะเพิ่มขึ้นถึง 33.0% อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 80.0% ลดลง 0.7% YoY เนื่องจากต้นทุนเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 39.6% ในขณะที่รายได้จากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 6.2% ส่วนอัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 24.7% เพิ่มขึ้น 1.7% YoY จากการลดลงของส่วนลดค่าเช่า เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2564 รายได้รวมเพิ่มขึ้น 11.9% โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของส่วนลดค่าเช่า ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว:** คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัวต่อเนื่องในปี 2565-2566 หนุนการใช้จ่ายภาคเอกชนและการท่องเที่ยว ซึ่งจะส่งผลดีต่อจำนวนผู้เข้าใช้บริการศูนย์การค้า * **มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ:** มาตรการต่างๆ เช่น เราเที่ยวด้วยกัน จะช่วยส่งเสริมการท่องเที่ยวภายในประเทศ * **การบริหารจัดการเชิงรุก:** การดำเนินมาตรการ "เซ็นทรัลสะอาดมั่นใจ Safe Plus+" และการสนับสนุนช่องทางการขายแบบ Omnichannel ช่วยสร้างความเชื่อมั่นและเพิ่มโอกาสในการขายให้กับผู้เช่า * **การลงทุนในทรัพย์สินใหม่:** การลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในระยะยาว ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของสถานการณ์ COVID-19:** การระบาดของสายพันธุ์ใหม่ๆ หรือการกลับมาของมาตรการควบคุมที่เข้มงวด อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้เข้าใช้บริการและยอดขายของผู้เช่า * **การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก:** การแข่งขันที่รุนแรงอาจกดดันอัตราค่าเช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ * **ต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น:** อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้นอาจส่งผลต่อต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เช่น ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง * **การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค:** การเติบโตของ E-commerce อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิม ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของ Traffic:** ติดตามจำนวนผู้เข้าใช้บริการศูนย์การค้าอย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินการลดลงของส่วนลดค่าเช่า * **อัตราการเช่าพื้นที่:** จับตาการเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าในแต่ละโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีการปรับลดลงเล็กน้อย * **ผลกระทบจาก TFRS 16:** ทำความเข้าใจผลกระทบของมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 ต่อรายได้และค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด * **แผนการลงทุนในอนาคต:** ติดตามความคืบหน้าของแผนการลงทุนเพิ่มเติม หรือการปรับปรุงทรัพย์สินที่มีอยู่ * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ประเมินประสิทธิภาพในการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น เพื่อรักษาอัตรากำไร ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **รายได้ค่าเช่าและบริการ:** เพิ่มขึ้น 22.3% ในส่วนของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และทาวเวอร์บี โดยมีปัจจัยหลักมาจากการลดลงของส่วนลดค่าเช่า และการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสจากเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย:** อยู่ที่ 90.7% ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีบางโครงการที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น เช่น เซ็นทรัลพระราม 3, เซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต, เซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง ขณะที่เซ็นทรัลพระราม 2 และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์เอ และทาวเวอร์บี มีอัตราการเช่าลดลงเล็กน้อย * **โรงแรมฮิลตันพัทยา:** อัตราการเข้าพักลดลงจาก 62.4% เป็น 53.6% เนื่องจากผลกระทบจากการยกเลิกมาตรการ Test & Go ชั่วคราวในเดือนมกราคม * **สัญญาเช่า:** ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2565 มีสัญญาเช่าที่ต่ออายุและสัญญาใหม่รวม 164 สัญญา คิดเป็นพื้นที่ 26,684 ตารางเมตร หรือ 12.7% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด * **สินทรัพย์รวม:** 79,259.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.4% จากสิ้นปี 2564 โดยส่วนใหญ่มาจากการประเมินมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของเซ็นทรัลพระราม 2 เพิ่มขึ้น * **หนี้สินรวม:** 45,530.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8% จากสิ้นปี 2564 ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าของเซ็นทรัลพระราม 2 (ช่วงต่ออายุ) ที่เพิ่มขึ้นตามการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 * **สินทรัพย์สุทธิ:** 33,729.5 ล้านบาท คิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 13.1343 บาท ลดลงเล็กน้อยจาก 13.1691 บาท ณ สิ้นปี 2564 * **กระแสเงินสด:** มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ 0.2369 บาทต่อหน่วย โดยแบ่งเป็นเงินปันผล 0.1814 บาท และลดทุน 0.0555 บาท ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารสภาพคล่องส่วนเกินจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายที่ไม่ใช่เงินสด ## สรุปท้าย CPNREIT ในไตรมาส 1 ปี 2565 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของรายได้จากการดำเนินงาน โดยมีหัวใจสำคัญอยู่ที่การลดลงของส่วนลดค่าเช่าที่ให้กับผู้เช่า อันเป็นผลมาจากการกลับมาของผู้บริโภคสู่ศูนย์การค้า ประกอบกับการรับรู้รายได้เต็มปีจากสินทรัพย์ที่ลงทุนไปก่อนหน้า แม้จะมีปัจจัยกดดันจากต้นทุนที่สูงขึ้นและผลกระทบจากมาตรฐานบัญชี TFRS 16 แต่ภาพรวมยังคงมีแนวโน้มที่ดีจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาความเสี่ยงจากการแข่งขันและสถานการณ์ COVID-19 รวมถึงติดตามประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและอัตราการเช่าพื้นที่อย่างใกล้ชิด เพื่อประเมินโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง