สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=16406 out_tok=3141 at=2026-07-25T14:31:06 --> # CPNREIT กำไรสุทธิ Q3/64 หดตัวแรง 120% รับผลกระทบโควิด-19 ให้ส่วนลดค่าเช่าสูง ## รายได้รวมวูบ 38% ฝ่ายบริหารเร่งคุมต้นทุน-ช่วยเหลือผู้เช่า สภาพคล่องยังแข็งแกร่ง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2564 มีรายได้รวม 688.1 ล้านบาท ลดลง 38.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้จากการลงทุนสุทธิติดลบ 74.0 ล้านบาท หดตัวถึง 120.1% สาเหตุหลักมาจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ทำให้ต้องให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าเป็นจำนวนมาก และการรับรู้รายการดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้อัตรากำไรของ CPNREIT ในไตรมาส 3 ปี 2564 เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ คือ **ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่รุนแรงขึ้น** ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงอย่างมากจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวและการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบ ประกอบกับการรับรู้รายการดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16 ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด ทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิพลิกจากบวกในปีก่อนมาเป็นติดลบในไตรมาสนี้ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น สถานการณ์ COVID-19 ในไตรมาส 3 ปี 2564 ทำให้ภาครัฐต้องออกมาตรการควบคุมที่เข้มงวด ส่งผลให้ศูนย์การค้าของ CPNREIT ในพื้นที่สีแดงเข้มต้องปิดให้บริการชั่วคราว ส่งผลโดยตรงต่อจำนวนผู้ใช้บริการที่ลดลงอย่างมาก ผู้จัดการกองทรัสต์จึงจำเป็นต้องดำเนินมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยสูงถึง 54.1% ของรายได้ค่าเช่า ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่กดดันรายได้ค่าเช่าและบริการให้ลดลง 38.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจากนี้ การนำมาตรฐาน TFRS 16 มาใช้ ทำให้มีการรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 406.7 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด แต่ส่งผลกระทบต่อตัวเลขกำไรสุทธิอย่างมีนัยสำคัญ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** จากการที่ภาครัฐเริ่มมีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดในช่วงปลายไตรมาส และการที่ศูนย์การค้าทยอยกลับมาเปิดให้บริการตามปกติ ประกอบกับมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าที่ฝ่ายจัดการกองทรัสต์พิจารณาจากปริมาณผู้ใช้บริการและยอดขายของร้านค้าเป็นหลัก ทำให้คาดว่าผลกระทบจากการให้ส่วนลดค่าเช่าอาจลดลงในไตรมาสถัดไป อย่างไรก็ตาม การรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 จะยังคงมีอยู่ แต่ผลกระทบต่อรายได้จากการลงทุนสุทธิอาจไม่รุนแรงเท่าในไตรมาสนี้ หากรายได้ค่าเช่าเริ่มฟื้นตัว ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมลดลง 38.3% YoY** อยู่ที่ 688.1 ล้านบาท จากผลกระทบ COVID-19 และการให้ส่วนลดค่าเช่า * **รายได้จากการลงทุนสุทธิพลิกเป็นติดลบ 74.0 ล้านบาท** ลดลง 120.1% YoY จากการให้ส่วนลดค่าเช่าจำนวนมาก และการรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยลดลงเล็กน้อย** อยู่ที่ 90.2% จาก 91.0% ในไตรมาสก่อนหน้า * **อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิลดลง** อยู่ที่ 77.1% จาก 85.3% ในปีก่อน * **สินทรัพย์รวมลดลง 1.0% QoQ** อยู่ที่ 77,409.8 ล้านบาท โดยเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงเล็กน้อย * **หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 0.8% QoQ** อยู่ที่ 44,523.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้น * **จ่ายเงินลดทุน 0.0840 บาทต่อหน่วย** สำหรับผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2564 เนื่องจากยังมีขาดทุนสะสม ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2564 CPNREIT มีรายได้รวม 688.1 ล้านบาท ลดลง 38.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง 38.5% เนื่องจากผลกระทบจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวและการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 เป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ รายได้ค่าเช่าจากโรงแรมฮิลตันพัทยายังถูกยกเว้นค่าเช่าคงที่เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งถือเป็นเหตุสุดวิสัยตามสัญญาเช่า ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 762.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีรายการดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16 จำนวน 406.7 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด หากไม่รวมรายการนี้ ค่าใช้จ่ายรวมจะลดลง 4.7% จากปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินเดิมบางส่วน ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิในไตรมาส 3 ปี 2564 อยู่ที่ -74.0 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 120.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งมีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 368.7 ล้านบาท หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการลงทุนสุทธิที่ไม่รวมผลกระทบจาก TFRS 16 จะอยู่ที่ 285.6 ล้านบาท ลดลง 431.5 ล้านบาท หรือ 65.7% จากปีก่อน อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิอยู่ที่ 77.1% ลดลง 8.2% จากปีก่อน และอัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ -10.8% ลดลง 43.9% จากปีก่อน ## โอกาส * **การผ่อนคลายมาตรการควบคุม COVID-19:** เมื่อสถานการณ์การระบาดคลี่คลายและภาครัฐผ่อนคลายมาตรการต่างๆ จะส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว และจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยหนุนรายได้ค่าเช่าให้กลับมาเติบโต * **การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2:** การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2564 และจะมีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 ตร.ม. จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต * **การช่วยเหลือผู้เช่า:** การผนึกกำลังกับสถาบันการเงินเพื่อช่วยเหลือคู่ค้าและผู้ประกอบการเข้าถึงสินเชื่อฟื้นฟู และการเปิดโอกาสให้เข้าถึงช่องทางการขายแบบ Omnichannel จะช่วยประคับประคองธุรกิจของผู้เช่า และรักษาฐานผู้เช่าของ CPNREIT ไว้ได้ ## ความเสี่ยง * **ความไม่แน่นอนของสถานการณ์ COVID-19:** การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่อาจกลับมารุนแรงขึ้น หรือการกลายพันธุ์ของเชื้อไวรัส อาจส่งผลให้ภาครัฐต้องกลับมาใช้มาตรการควบคุมที่เข้มงวดอีกครั้ง ซึ่งจะกระทบต่อการดำเนินงานของศูนย์การค้าและรายได้ของ CPNREIT * **การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก:** ธุรกิจค้าปลีกมีการแข่งขันสูง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป อาจส่งผลต่อยอดขายของผู้เช่า และความสามารถในการชำระค่าเช่า * **ต้นทุนการดำเนินงาน:** แม้จะมีการควบคุมต้นทุน แต่ต้นทุนบางส่วน เช่น ค่าไฟฟ้า หรือค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา อาจปรับตัวสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ * **การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย:** การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของ CPNREIT โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของผู้ใช้บริการและยอดขาย:** ติดตามจำนวนผู้ใช้บริการ (Traffic) และยอดขายของร้านค้าในศูนย์การค้า เพื่อประเมินการฟื้นตัวของธุรกิจ * **การบริหารจัดการส่วนลดค่าเช่า:** จับตาดูนโยบายการให้ส่วนลดค่าเช่าว่าจะปรับลดลงได้มากน้อยเพียงใดเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย * **ความคืบหน้าการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2:** ติดตามการแล้วเสร็จและการเปิดให้บริการพื้นที่ขายที่เพิ่มขึ้นหลังการปรับปรุง * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** ติดตามการบริหารจัดการหนี้สิน โดยเฉพาะการชำระคืนเงินกู้ยืมและหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดในอนาคต * **การลงทุนในสินทรัพย์ใหม่:** จับตาแผนการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ของ CPNREIT เมื่อสภาวะตลาดเอื้ออำนวย ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **รายได้ค่าเช่าและบริการ:** ในไตรมาส 3 ปี 2564 รายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ A และ B อยู่ที่ 482.0 ล้านบาท ลดลง 44.8% จากปีก่อน เนื่องจากการปิดให้บริการชั่วคราวและการให้ส่วนลดค่าเช่า ส่วนรายได้จากอาคารสำนักงานเดอะไนน์ทาวเวอร์ส และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ ลดลง 1.6% เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ลดลง **อัตราการเช่าพื้นที่:** อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 90.2% ลดลงเล็กน้อยจาก 91.0% ในไตรมาสก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหลักมาจากการปรับปรุงพื้นที่ของเซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัลมารีน่า รวมถึงการที่ผู้เช่าบางรายไม่ต่อสัญญา เช่น เซ็นทรัลปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพัทยา เซ็นทรัลลำปาง และอาคารสำนักงานเดอะไนน์ทาวเวอร์ส **การบริหารต้นทุน:** ฝ่ายบริหารอสังหาริมทรัพย์ยังคงดำเนินมาตรการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นลง เพื่อบรรเทาผลกระทบจากรายได้ที่ลดลง โดยมีการลดลงของค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินเดิมบางส่วน **การจ่ายประโยชน์ตอบแทน:** CPNREIT ประกาศจ่ายเงินลดทุนชำระแล้ว 0.0840 บาทต่อหน่วย สำหรับผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2564 เนื่องจากยังคงมีขาดทุนสะสม และให้ความสำคัญกับการรักษาสภาพคล่อง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2564 CPNREIT มีสินทรัพย์รวม 77,409.8 ล้านบาท ลดลง 1.0% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงเล็กน้อย ส่วนเงินสดและเงินฝากธนาคารลดลง 26.4% จากผลการดำเนินงานและการชำระคืนเงินกู้ยืม หนี้สินรวมอยู่ที่ 44,523.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.8% จากไตรมาสก่อนหน้า ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้นตามการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 29.1% สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 12.8060 บาท ลดลงจาก 13.2379 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นไตรมาสก่อนหน้า โดย CPNREIT มีขาดทุนสะสมจำนวน 1,006.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นไตรมาสก่อนหน้า ## สรุปท้าย CPNREIT เผชิญความท้าทายอย่างหนักในไตรมาส 3 ปี 2564 จากผลกระทบของ COVID-19 ที่ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิพลิกเป็นติดลบอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าฝ่ายบริหารจะพยายามควบคุมต้นทุนและช่วยเหลือผู้เช่าอย่างเต็มที่ แต่การให้ส่วนลดค่าเช่าจำนวนมากและการรับรู้รายการทางบัญชีตาม TFRS 16 ก็ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการโดยตรง อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด และแผนการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 เป็นปัจจัยที่ต้องจับตาเพื่อประเมินการฟื้นตัวในระยะต่อไป ขณะที่ฐานะการเงินยังคงแข็งแกร่งและมีสภาพคล่องเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ