สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=18340 out_tok=3677 at=2026-07-25T13:18:18 --> # CPNREIT ปี 64 กำไรสุทธิวูบ 75.5% รับผลกระทบโควิด-19-ต้นทุนพุ่ง ## รายได้รวมหด 13.3% แม้ Q4 ฟื้นตัว แต่ยังเผชิญแรงกดดันจากส่วนลดค่าเช่าและค่าใช้จ่ายตาม TFRS 16 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) รายงานผลประกอบการปี 2564 มีรายได้รวม 3,527.2 ล้านบาท ลดลง 13.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังคงส่งผลต่อการดำเนินงานของศูนย์การค้าและโรงแรม แม้ว่าในไตรมาส 4 จะเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของจำนวนผู้ใช้บริการและรายได้ที่ปรับตัวดีขึ้น แต่ภาพรวมทั้งปี CPNREIT ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะดอกเบี้ยจ่ายตามสัญญาเช่าภายใต้มาตรฐาน TFRS 16 ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่อธิบายการเปลี่ยนแปลงผลประกอบการของ CPNREIT ในปี 2564 คือ **ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าภายใต้มาตรฐาน TFRS 16 ที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก** ทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลงถึง 75.5% หรือ 1,160.7 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น * **รายได้ค่าเช่าและบริการลดลง:** การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ภาครัฐออกมาตรการควบคุมการระบาดเป็นระยะๆ ส่งผลให้ศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการชั่วคราว ปรับลดเวลาทำการ และจำกัดจำนวนผู้ใช้บริการ รวมถึงการงดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ทำให้จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเฉลี่ยในปี 2564 ลดลงเหลือ 49.4% ของช่วงสถานการณ์ปกติ นอกจากนี้ CPNREIT ยังคงดำเนินมาตรการช่วยเหลือผู้เช่าด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่า ซึ่งในปี 2564 มีอัตราส่วนลดค่าเช่าเฉลี่ยสูงถึง 37.1% มากกว่าปี 2563 ที่ 31.9% โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงแรมฮิลตันพัทยาที่กองทรัสต์ได้ยกเว้นค่าเช่าคงที่ในไตรมาส 1-3 และเลื่อนการชำระค่าเช่าคงที่ในไตรมาส 4 เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดที่ถือเป็นเหตุสุดวิสัยตามสัญญาเช่า ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการจากศูนย์การค้าเดิมลดลง 19.3% และรายได้ค่าเช่าจากโรงแรมลดลงอย่างมาก * **ดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าเพิ่มขึ้น:** การนำมาตรฐาน TFRS 16 มาใช้ส่งผลให้ CPNREIT ต้องรับรู้หนี้สินตามสัญญาเช่าและดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าเข้ามาในงบการเงิน โดยในปี 2564 มีการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าจำนวน 1,593.8 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด และส่งผลให้ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 24.4% และกดดันรายได้จากการลงทุนสุทธิ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว แต่ต้องติดตามผลกระทบจาก TFRS 16 ต่อไป** ผลกระทบจาก COVID-19 ต่อรายได้ค่าเช่ามีแนวโน้มที่จะค่อยๆ คลี่คลายลง เนื่องจากสถานการณ์การระบาดเริ่มดีขึ้น และภาครัฐได้ผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจทยอยฟื้นตัว โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ที่จำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าเพิ่มขึ้น และอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 90.6% อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจากการรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าภายใต้ TFRS 16 จะยังคงมีอยู่และส่งผลต่อการคำนวณกำไรสุทธิในลักษณะที่ไม่ใช่เงินสดต่อไป ซึ่งต้องติดตามการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบดังกล่าว ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมปี 2564 อยู่ที่ 3,527.2 ล้านบาท ลดลง 13.3% YoY** จากผลกระทบ COVID-19 และการให้ส่วนลดค่าเช่า * **รายได้จากการลงทุนสุทธิปี 2564 อยู่ที่ 376.8 ล้านบาท ลดลง 75.5% YoY** เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าลดลงและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายตามสัญญาเช่า (TFRS 16) * **อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิปี 2564 อยู่ที่ 78.8% ลดลง 5.9%** จากการให้ส่วนลดค่าเช่าเพิ่มขึ้นและยกเว้นค่าเช่าโรงแรม * **อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อสินทรัพย์รวม อยู่ที่ 28.6%** * **สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2564 อยู่ที่ 13.1691 บาท เพิ่มขึ้นจาก 12.6753 บาท ณ สิ้นปี 2563** * **จ่ายเงินปันผลและลดทุนรวมในปี 2564 จำนวน 0.6032 บาทต่อหน่วย** ## ภาพรวมผลประกอบการ ในปี 2564 CPNREIT มีรายได้รวม 3,527.2 ล้านบาท ลดลง 13.3% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง 13.4% เนื่องจากผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่ยังคงดำเนินอยู่ ทำให้กองทรัสต์ต้องให้การช่วยเหลือผู้เช่าด้วยการให้ส่วนลดค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น รวมถึงการยกเว้นค่าเช่าโรงแรมบางส่วน อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าและบริการจากอาคารสำนักงานเดอะไนน์ทาวเวอร์ส และยูนิลีเวอร์ เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 19.9% เนื่องจากการรับรู้รายได้เต็มปี ในส่วนของค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 3,150.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16 จำนวน 1,593.8 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด หากไม่รวมรายการนี้ ค่าใช้จ่ายรวมจะเพิ่มขึ้น 10.3% โดยมีสาเหตุหลักมาจากต้นทุนเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากการลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิในปี 2564 อยู่ที่ 376.8 ล้านบาท ลดลง 75.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งหากไม่รวมผลกระทบจากการบันทึกบัญชีตาม TFRS 16 กองทรัสต์จะมีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 1,853.6 ล้านบาท อัตราส่วนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์สุทธิในปี 2564 อยู่ที่ 78.8% ลดลง 5.9% จากปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของรายได้จากอสังหาริมทรัพย์และการให้ส่วนลดค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น สำหรับอัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 10.7% ลดลง 27.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2563 รายได้รวมลดลง 6.0% มาอยู่ที่ 973.0 ล้านบาท และรายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 45.5% มาอยู่ที่ 164.5 ล้านบาท ## โอกาส * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อ:** การผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาดและการฉีดวัคซีนที่ครอบคลุมมากขึ้น ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัว โดยเฉพาะการบริโภคภาคเอกชนและการท่องเที่ยว ซึ่งจะส่งผลดีต่อจำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่าในศูนย์การค้า * **การปรับปรุงทรัพย์สิน:** โครงการเซ็นทรัลพระราม 2 ได้ดำเนินการปรับปรุงครั้งใหญ่ เพิ่มพื้นที่ขายและปรับปรุงภาพลักษณ์ของศูนย์การค้า ซึ่งคาดว่าจะช่วยดึงดูดผู้เช่ารายใหม่และเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ * **การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม:** การลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง ในช่วงต้นปี 2564 จะช่วยเพิ่มขนาดของพอร์ตการลงทุนและกระจายความเสี่ยงของรายได้ในระยะยาว * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ยังคงดำเนินมาตรการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น เพื่อลดผลกระทบจากรายได้ที่ลดลง ## ความเสี่ยง * **ความไม่แน่นอนของการแพร่ระบาดของ COVID-19:** การกลับมาระบาดของโรค หรือการกลายพันธุ์ของเชื้อไวรัส อาจส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้จำนวนผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่าลดลงอีกครั้ง * **การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีก:** การแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจค้าปลีก ทั้งจากคู่แข่งในตลาดและแพลตฟอร์มออนไลน์ อาจส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของผู้เช่า และส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าของ CPNREIT * **การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค:** พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น การซื้อสินค้าออนไลน์มากขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อยอดขายของร้านค้าในศูนย์การค้า * **ภาระดอกเบี้ยจ่ายตามสัญญาเช่า (TFRS 16):** การรับรู้ดอกเบี้ยจ่ายจำนวนมากตามมาตรฐาน TFRS 16 ยังคงเป็นปัจจัยกดดันผลประกอบการในระยะยาว แม้จะเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสดก็ตาม ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของผู้ใช้บริการและยอดขายของผู้เช่า:** ติดตามการเติบโตของ Traffic และยอดขายของผู้เช่าในศูนย์การค้าต่างๆ โดยเฉพาะในไตรมาส 1 ปี 2565 * **นโยบายการให้ส่วนลดค่าเช่า:** ประเมินแนวโน้มการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่า และผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าสุทธิ * **การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่าย:** ติดตามมาตรการของฝ่ายจัดการในการควบคุมค่าใช้จ่ายต่างๆ เพื่อบรรเทาผลกระทบจาก TFRS 16 * **แผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม:** ความคืบหน้าในการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมตามมติที่ประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ เพื่อขยายขนาดพอร์ตการลงทุน * **การปรับปรุงทรัพย์สิน:** ความคืบหน้าและผลตอบรับจากการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 * **แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:** การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **การบริหารจัดการพื้นที่เช่า:** ในไตรมาส 4 ปี 2564 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 90.6% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย โดยมีปัจจัยบวกจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าในบางโครงการ เช่น เซ็นทรัลพระราม 2, เซ็นทรัลพระราม 3, เซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัลมารีน่า จากผู้เช่ารายใหม่เข้าพื้นที่ที่ปิดปรับปรุงในไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าในบางโครงการ เช่น เซ็นทรัลปิ่นเกล้า, อาคารสำนักงานปิ่นเกล้าทาวเวอร์เอและบี, เซ็นทรัลพัทยา, อาคารสำนักงานเดอะไนน์ทาวเวอร์ส และเซ็นทรัลลำปาง ลดลงจากการที่ผู้เช่าไม่ต่อสัญญา สำหรับโรงแรมฮิลตันพัทยา มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 60.2% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน **การต่อสัญญาเช่า:** ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2564 มีการต่ออายุสัญญาเช่าและสัญญาเช่าใหม่รวม 232 สัญญา คิดเป็นพื้นที่ 42,836 ตารางเมตร หรือ 20.4% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด โดยมีสัดส่วนการต่อสัญญาที่สูงในโครงการเซ็นทรัลปิ่นเกล้า (49.7%) และเซ็นทรัลลำปาง (55.1%) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทำเลและความพึงพอใจของผู้เช่าในโครงการเหล่านี้ **โครงสร้างค่าเช่า:** ณ สิ้นปี 2564 โครงสร้างค่าเช่าของ CPNREIT ประกอบด้วยค่าเช่าแบบคงที่ 62% และค่าเช่าแบบส่วนแบ่งยอดขาย 38% ซึ่งโครงสร้างนี้ช่วยกระจายความเสี่ยงของรายได้ โดยเฉพาะในภาวะที่ยอดขายของผู้เช่าอาจผันผวน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 CPNREIT มีสินทรัพย์รวม 78,971.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.3% จากสิ้นปี 2563 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 10.4% จากการเข้าลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง รวมถึงการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 หนี้สินรวมอยู่ที่ 45,152.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7% จากสิ้นปี 2563 ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าของเซ็นทรัลพระราม 2 ที่เพิ่มขึ้นตามการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายตาม TFRS 16 อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) ต่อสินทรัพย์รวม อยู่ที่ 28.6% ซึ่งอยู่ในระดับที่บริหารจัดการได้ สินทรัพย์สุทธิ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 เท่ากับ 33,818.8 ล้านบาท คิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 13.1691 บาท เพิ่มขึ้นจาก 12.6753 บาท ณ สิ้นปี 2563 การจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ในปี 2564 รวมทั้งสิ้น 0.6032 บาทต่อหน่วย โดยเป็นการจ่ายในรูปแบบเงินลดทุน 0.5480 บาทต่อหน่วย และการจ่ายประโยชน์ตอบแทนจำนวน 0.0552 บาทต่อหน่วย ซึ่งสะท้อนถึงการบริหารสภาพคล่องเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจท่ามกลางสภาวะที่ท้าทาย ## สรุปท้าย CPNREIT ในปี 2564 เผชิญกับความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าอย่างมีนัยสำคัญ ประกอบกับการรับรู้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจ่ายตามสัญญาเช่าภายใต้ TFRS 16 ที่เพิ่มขึ้น ทำให้กำไรสุทธิลดลงอย่างมาก อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในช่วงปลายปี และการปรับปรุงทรัพย์สิน รวมถึงการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ เป็นปัจจัยบวกที่น่าจับตา ขณะที่ความเสี่ยงจากการแพร่ระบาดที่อาจกลับมา และการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกยังคงเป็นประเด็นที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด การบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายจะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไรของกองทรัสต์ต่อไป