สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=16986 out_tok=2758 at=2026-07-27T09:08:37 --> # CPNREIT ไตรมาส 2/2564 รายได้โต 13.9% รับอานิสงส์การรับรู้รายได้ค่าเช่าตาม TFRS 16 ## รายได้รวมพุ่ง 841.1 ล้านบาท แม้เผชิญ COVID-19 ระลอกสาม แต่การให้ส่วนลดค่าเช่าช่วยประคองผู้เช่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2564 มีรายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้เศรษฐกิจไทยยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอกสาม แต่การรับรู้รายได้ค่าเช่าตามมาตรฐาน TFRS 16 และการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพรวมยังคงทรงตัวได้ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ขับเคลื่อนผลประกอบการของ CPNREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 คือ **การรับรู้รายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น 14.2%** ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการปรับปรุงการรับรู้รายได้ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 (TFRS 16) เรื่องสัญญาเช่า โดยบันทึกรายได้ค่าเช่าและส่วนลดตามวิธีเส้นตรงตลอดอายุสัญญาเช่า รวมถึงการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ที่มีจำนวนรวม 413.1 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แม้รายได้รวมจะเติบโต แต่ **รายได้จากการลงทุนสุทธิกลับลดลง 2.1%** เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้น ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการเป็นผลมาจากการนำ TFRS 16 มาปรับใช้ ซึ่งทำให้การรับรู้รายได้เป็นไปอย่างสม่ำเสมอตลอดอายุสัญญาเช่า โดยเฉพาะในส่วนของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี ที่มีรายได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นช่วงที่ศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการชั่วคราวเนื่องจากการระบาดของ COVID-19 ในขณะที่รายได้จากการลงทุนสุทธิที่ลดลงนั้น เกิดจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 77.5% จากการลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่า และเซ็นทรัลลำปาง รวมถึงการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16 ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีโอกาสต่อเนื่อง** โดยการรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 จะส่งผลต่อการรับรู้รายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว ส่วนการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่า แม้จะส่งผลกระทบต่อรายได้จากการลงทุนสุทธิในระยะสั้น แต่ก็เป็นกลยุทธ์สำคัญในการรักษาฐานผู้เช่าและประคองธุรกิจท่ามกลางสถานการณ์ COVID-19 ที่ยังคงมีความไม่แน่นอน การฟื้นตัวของจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้าและการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ จะเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ในอนาคต ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% YoY** จากการรับรู้รายได้ค่าเช่าตาม TFRS 16 และการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่า * **รายได้จากการลงทุนสุทธิ 51.0 ล้านบาท ลดลง 2.1% YoY** เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์และดอกเบี้ยจ่ายตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้น * **อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย 91.0%** ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีปัจจัยจากโครงการที่อยู่ระหว่างปรับปรุงและการเตรียมพื้นที่ให้ผู้เช่ารายใหม่ * **จ่ายประโยชน์ตอบแทนระหว่างกาลในรูปแบบเงินลดทุน 0.1025 บาทต่อหน่วย** เนื่องจากมีสภาพคล่องส่วนเกินจากการบันทึกค่าใช้จ่ายที่ไม่ใช่เงินสด * **อันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้คงที่ที่ระดับ “AA” แนวโน้ม “ลบ”** จากทริสเรทติ้ง สะท้อนคุณภาพสินทรัพย์ที่ดี แต่เผชิญความท้าทายจาก COVID-19 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 2 ปี 2564 CPNREIT มีรายได้รวม 841.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยมีรายได้ค่าเช่าและบริการ 832.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.2% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 และการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 15.1% เป็น 790.2 ล้านบาท โดยมีผลจากการบันทึกดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16 จำนวน 406.7 ล้านบาท ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 51.0 ล้านบาท ลดลง 2.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564 รายได้รวมลดลง 17.9% เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่ลดลงจากการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 และรายได้จากการจัดกิจกรรมการตลาดที่ลดลง ## โอกาส * **การรับรู้รายได้ตาม TFRS 16 อย่างต่อเนื่อง:** ช่วยให้การรับรู้รายได้มีความสม่ำเสมอและสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของสัญญาเช่า * **การให้ส่วนลดค่าเช่าเพื่อประคองผู้เช่า:** เป็นกลยุทธ์สำคัญในการรักษาฐานผู้เช่าและลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระค่าเช่าในระยะยาว * **การลงทุนในเซ็นทรัลมารีน่าและเซ็นทรัลลำปาง:** จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคตเมื่อสถานการณ์คลี่คลาย * **การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2:** คาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนตุลาคม 2564 และจะเพิ่มพื้นที่ขายประมาณ 10,000 ตารางเมตร ## ความเสี่ยง * **การแพร่ระบาดของ COVID-19:** ยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ใช้บริการศูนย์การค้า และอาจนำไปสู่การขอส่วนลดค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น * **มาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของภาครัฐ:** การล็อกดาวน์หรือเคอร์ฟิวอาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของศูนย์การค้าและร้านค้าเช่า * **การชะลอตัวของการลงทุนในสินทรัพย์และการเพิ่มทุน:** จากแนวโน้มอันดับเครดิต "ลบ" ของทริสเรทติ้ง สะท้อนความไม่แน่นอนของแผนการลงทุนในอนาคต * **การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 ที่ล่าช้า:** จากมาตรการล็อกดาวน์และเคอร์ฟิว อาจส่งผลกระทบต่อการรับรู้รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากโครงการ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และมาตรการภาครัฐ:** จะส่งผลโดยตรงต่อจำนวนผู้ใช้บริการและรายได้ * **ความคืบหน้าการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2:** การแล้วเสร็จตามแผนจะช่วยเพิ่มพื้นที่ขายและรายได้ * **นโยบายการให้ส่วนลดค่าเช่า:** การปรับเปลี่ยนหรือการคงนโยบายนี้จะส่งผลต่อรายได้และกำไร * **การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว:** จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นการบริโภคและการใช้บริการในศูนย์การค้า * **แผนการลงทุนและการเพิ่มทุนในอนาคต:** เพื่อขยายการเติบโตของกองทรัสต์ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **อัตราการเช่า:** ในไตรมาส 2 ปี 2564 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานอยู่ที่ 91.0% ลดลงจาก 92.2% ในไตรมาสก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหลักจากเซ็นทรัลพระราม 2 ที่อยู่ระหว่างปรับปรุง, เซ็นทรัลพระราม 3 ที่เตรียมพื้นที่ให้ผู้เช่ารายใหม่, เซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัลมารีน่า ที่มีผู้เช่าตามสัญญาเช่าชั่วคราวไม่ต่อสัญญา, และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ และ บี ที่ผู้เช่ารายใหญ่ไม่ต่อสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม เซ็นทรัลลำปางมีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และอาคารสำนักงานเดอะ ไนน์ ทาวเวอร์ส ก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน สำหรับโรงแรมฮิลตันพัทยา มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 25.0% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน **สัญญาเช่า:** มีการต่ออายุสัญญาเช่าและสัญญาใหม่รวม 106 สัญญา คิดเป็นพื้นที่ 18,677 ตารางเมตร หรือ 9% ของพื้นที่เช่าของผู้เช่าประเภท ร้านค้า โดยมีสัดส่วนสัญญาเช่าแบบคงที่และแบบส่วนแบ่งยอดขายที่แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ **การปรับปรุงทรัพย์สิน:** โครงการเซ็นทรัลพระราม 2 อยู่ระหว่างการปรับปรุงครั้งใหญ่ คาดแล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2564 โดยจะเพิ่มพื้นที่ขายประมาณ 10,000 ตารางเมตร ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2564 CPNREIT มีสินทรัพย์รวม 78,173.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2% จากสิ้นไตรมาส 1 ปี 2564 โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 74,829.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการปรับปรุงซ่อมแซม หนี้สินรวมอยู่ที่ 44,178.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% ส่วนใหญ่มาจากหนี้สินตามสัญญาเช่าของเซ็นทรัลพระราม 2 และการเบิกเงินกู้ยืมเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระราม 2 และโรงแรมฮิลตันพัทยา อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม (ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า) อยู่ที่ 29.0% สินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 13.2379 บาท ลดลงจาก 13.3988 บาท ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2564 โดยมีขาดทุนสะสมจำนวน 160.3 ล้านบาท ## สรุปท้าย CPNREIT ในไตรมาส 2 ปี 2564 แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่สามารถรับมือกับความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 ได้ โดยการปรับใช้ TFRS 16 ช่วยให้การรับรู้รายได้มีความสม่ำเสมอ แม้รายได้จากการลงทุนสุทธิจะลดลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น แต่การให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าก็เป็นกลยุทธ์สำคัญในการรักษาฐานธุรกิจ โอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่จากการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 และการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ๆ อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงจากสถานการณ์การแพร่ระบาดที่ยังคงยืดเยื้อ และผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด.