สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5145 out_tok=2599 at=2026-07-25T07:20:47 --> # BAREIT Q3/2566 กำไรสุทธิจากการดำเนินงานทรงตัว รับรายได้ค่าเช่าหนุน แต่ขาดทุนมูลค่ายุติธรรมฉุด ## รายได้รวม Q3/2566 เติบโตเล็กน้อย 1.13% สวนทางขาดทุนมูลค่ายุติธรรมกดดันผลประกอบการรวม ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ (BAREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีรายได้รวม 300.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.13% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แม้รายได้หลักจากค่าเช่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่ภาพรวมผลประกอบการถูกกดดันจากขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงเล็กน้อย ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักของผลประกอบการ BAREIT ในไตรมาส 3 ปี 2566 คือ **การทรงตัวของรายได้จากการดำเนินงานปกติที่ได้รับแรงหนุนจากรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งเพิ่มขึ้น 1.15% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม **ปัจจัยลบสำคัญที่กดดันผลประกอบการโดยรวมคือการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน** จำนวน 6.45 ล้านบาท ซึ่งทำให้ "สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานระหว่างงวด" ลดลง 4.00% QoQ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น รายได้จากการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 3.29 ล้านบาท (1.15%) มาจากการดำเนินงานปกติของกองทรัสต์ที่ยังคงสามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินได้อย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้รวม 300.48 ล้านบาท แม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 3.83% เป็น 92.17 ล้านบาท โดยมีต้นทุนทางการเงินเป็นสัดส่วนหลักที่เพิ่มขึ้น 5.80% เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น แต่รายได้ที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยก็ช่วยชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้นได้ ทำให้รายได้จากการลงทุนสุทธิทรงตัวอยู่ที่ 208.31 ล้านบาท ในทางกลับกัน การขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 6.45 ล้านบาท เป็นรายการที่เกิดจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ณ สิ้นงวด ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานปกติโดยตรง เช่น สภาวะตลาด หรือการเปลี่ยนแปลงของอัตราคิดลด (discount rate) ซึ่งส่งผลให้ "สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานระหว่างงวด" ลดลงจาก 210.29 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า เหลือ 201.87 ล้านบาทในไตรมาสนี้ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** สำหรับรายได้จากการดำเนินงานปกติที่ทรงตัวและมีแนวโน้มเติบโตเล็กน้อยนั้น **มีโอกาสต่อเนื่อง** เนื่องจากเป็นผลจากการดำเนินงานหลักของกองทรัสต์ที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่สำหรับ **การขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนนั้นมีลักษณะครั้งคราว** และขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลา ซึ่งอาจมีการกลับรายการกำไรได้ในอนาคตหากมูลค่าสินทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q3/2566 อยู่ที่ 300.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.13% QoQ** จาก 297.12 ล้านบาทในไตรมาส 2/2566 * **รายได้หลักจากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 1.15% QoQ** เป็น 287.05 ล้านบาท คิดเป็น 95.53% ของรายได้รวม * **ค่าใช้จ่ายรวม Q3/2566 อยู่ที่ 92.17 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.83% QoQ** โดยมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 5.80% จากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย * **ขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 6.45 ล้านบาท** ในไตรมาส 3/2566 เทียบกับกำไร 1.94 ล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานระหว่างงวด Q3/2566 อยู่ที่ 201.87 ล้านบาท ลดลง 4.00% QoQ** * **สินทรัพย์สุทธิ (NAV) ณ สิ้น Q3/2566 อยู่ที่ 10,209.06 ล้านบาท ลดลง 231.98 ล้านบาท หรือ 2.22% จากสิ้นปี 2565** โดยมีสาเหตุหลักจากการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมและการจ่ายคืนทุน ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2566 BAREIT มีรายได้รวม 300.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.36 ล้านบาท หรือ 1.13% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2566 โดยมีรายได้หลักมาจากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 287.05 ล้านบาท คิดเป็น 95.53% ของรายได้รวม ในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 92.17 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.40 ล้านบาท หรือ 3.83% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 3.68 ล้านบาท (5.80%) จากการปรับอัตราดอกเบี้ย ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 208.31 ล้านบาท ใกล้เคียงกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์มีขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 6.45 ล้านบาท ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานระหว่างงวดอยู่ที่ 201.87 ล้านบาท สำหรับผลการดำเนินงาน 9 เดือนแรกของปี 2566 กองทรัสต์มีรายได้รวม 891.58 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายรวม 263.78 ล้านบาท และขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 278.09 ล้านบาท ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 349.70 ล้านบาท ## โอกาส * **การเติบโตของจำนวนผู้โดยสารและเที่ยวบิน:** ข้อมูลสถิติแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของจำนวนผู้โดยสารขาออกและเที่ยวบินขาเข้า โดยเฉพาะผู้โดยสารระหว่างประเทศที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ที่เกี่ยวข้องกับการใช้บริการสนามบิน * **รายได้จากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง:** รายได้ส่วนนี้คิดเป็นสัดส่วนหลักของรายได้รวม และมีการเติบโตเล็กน้อยในไตรมาสนี้ แสดงถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการให้เช่าทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรม:** การขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการโดยรวม และมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยในแต่ละไตรมาส * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นแรงกดดันต่อกำไรสุทธิ * **ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและภูมิภาค:** ปัจจัยภายนอก เช่น สภาวะเศรษฐกิจโลก การท่องเที่ยว และสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ อาจส่งผลกระทบต่อปริมาณผู้โดยสารและเที่ยวบินในอนาคต ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการบิน:** ติดตามจำนวนผู้โดยสารและเที่ยวบินขาเข้า-ขาออก โดยเฉพาะเส้นทางระหว่างประเทศ ซึ่งเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของรายได้ * **การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย:** ผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **การประเมินมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์:** ติดตามการเปลี่ยนแปลงของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในแต่ละไตรมาส และผลกระทบต่อผลประกอบการ * **แผนการบริหารจัดการต้นทุน:** กลยุทธ์ของฝ่ายจัดการในการควบคุมค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะต้นทุนทางการเงิน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **รายได้จากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์:** รายได้ส่วนนี้ยังคงเป็นเสาหลักของ BAREIT โดยมีสัดส่วนสูงถึง 95.53% ของรายได้รวม และมีการเติบโตเล็กน้อย 1.15% ในไตรมาสนี้ สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการสัญญาเช่าและการสร้างรายได้จากทรัพย์สินหลัก * **ต้นทุนทางการเงิน:** เป็นค่าใช้จ่ายหลักที่เพิ่มขึ้น 5.80% ในไตรมาสนี้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำไรสุทธิ * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม:** รายการนี้มีความผันผวนและส่งผลกระทบต่อผลประกอบการโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ การขาดทุนในไตรมาสนี้ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 BAREIT มีสินทรัพย์รวม 14,555.02 ล้านบาท ลดลง 283.80 ล้านบาท จากสิ้นปี 2565 โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์หลัก 14,208.30 ล้านบาท (97.61%) หนี้สินรวมอยู่ที่ 4,345.97 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน 4,329.24 ล้านบาท (99.61%) ส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) อยู่ที่ 10,209.06 ล้านบาท ลดลง 231.98 ล้านบาท จากสิ้นปี 2565 โดยมีสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 9.8829 บาท ## สรุปท้าย BAREIT ในไตรมาส 3 ปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการดำเนินงานปกติที่ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีรายได้จากการเช่าทรัพย์สินเติบโตเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ผลประกอบการโดยรวมถูกกดดันจากรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ควบคู่ไปกับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวขึ้น การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการบินยังคงเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่สนับสนุนการเติบโตในระยะยาว แต่ความผันผวนของมูลค่าสินทรัพย์และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการอย่างรอบคอบ