สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4733 out_tok=1979 at=2026-07-25T10:50:53 --> # BAREIT Q1/2566 ขาดทุนสุทธิ 62.45 ล้านบาท จากขาดทุนทางบัญชีมูลค่าเงินลงทุน ## ขาดทุนสุทธิจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนฉุดผลประกอบการ ขณะที่รายได้จากการลงทุนสุทธิยังเติบโต ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์สนามบินการบินกรุงเทพ (BAREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 ขาดทุนสุทธิ 62.45 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนจำนวน 273.58 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการลงทุนสุทธิ กองทรัสต์ยังคงมีรายได้ 211.13 ล้านบาท ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้ BAREIT รายงานผลขาดทุนสุทธิในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **รายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน (Unrealized Loss) จำนวน 273.58 ล้านบาท** ซึ่งเป็นรายการขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เข้าลงทุนตามข้อกำหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ แม้ว่ารายได้จากการลงทุนสุทธิจากการดำเนินงานปกติจะอยู่ที่ 211.13 ล้านบาทก็ตาม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การบันทึกขาดทุนดังกล่าวเกิดจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินหลักที่กองทรัสต์เข้าลงทุนเมื่อวันที่ 7 กันยายน 2565 ด้วยมูลค่า 14,300 ล้านบาท โดยมีมูลค่าการประเมินทรัพย์สินหลักก่อนวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรกอยู่ที่ 14,150 และ 14,160 ล้านบาท ทำให้เกิดส่วนต่างที่ต้องบันทึกเป็นรายการขาดทุนทางบัญชี แม้ว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการสอบทานในรอบบัญชีนี้จะสูงกว่ามูลค่าการประเมินทรัพย์สินหลักก่อนวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก แต่ยังคงมีส่วนต่างจากมูลค่าเงินลงทุนที่เข้าลงทุนครั้งแรก ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** โดยรายการนี้เป็นผลจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนตามรอบระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาก่อตั้งทรัสต์ และเป็นรายการขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (Unrealized Loss) แม้ว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ในรอบนี้จะสูงกว่ามูลค่าก่อนเข้าลงทุนครั้งแรก แต่ยังคงมีส่วนต่างจากมูลค่าเงินลงทุนที่เข้าลงทุนจริง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการทางบัญชีในแต่ละรอบการประเมิน แต่ไม่ได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานจากการดำเนินงานปกติของกองทรัสต์ ## Highlight สำคัญ * **ขาดทุนสุทธิ 62.45 ล้านบาท:** เป็นผลมาจากรายการขาดทุนทางบัญชีจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุน * **รายได้จากการลงทุนสุทธิ 211.13 ล้านบาท:** แสดงถึงผลการดำเนินงานจากการดำเนินงานปกติที่ยังคงมีรายได้ * **รายได้รวม 293.97 ล้านบาท:** มาจากรายได้หลักคือค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ (95.44%) * **ค่าใช้จ่ายรวม 82.84 ล้านบาท:** ต้นทุนทางการเงินเป็นสัดส่วนหลัก (69.98%) * **สินทรัพย์สุทธิ (NAV) ลดลง 315.65 ล้านบาท:** อยู่ที่ 10,125.39 ล้านบาท หรือ 9.8019 บาทต่อหน่วย * **เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง 270.52 ล้านบาท:** เป็นผลจากการประเมินมูลค่า ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2566 กองทรัสต์มีรายได้รวม 293.97 ล้านบาท โดยมีรายได้หลักมาจากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 95.44% ของรายได้รวม มีค่าใช้จ่ายรวม 82.84 ล้านบาท โดยมีต้นทุนทางการเงินเป็นค่าใช้จ่ายหลัก คิดเป็น 69.98% ของค่าใช้จ่ายรวมทั้งหมด ส่งผลให้มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 211.13 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์มีผลขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 273.58 ล้านบาท ทำให้มีผลขาดทุนสุทธิจากการดำเนินงาน 62.45 ล้านบาท และสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงระหว่างงวด ## โอกาส * **รายได้จากการดำเนินงานปกติยังแข็งแกร่ง:** รายได้จากการลงทุนสุทธิ 211.13 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงการสร้างรายได้จากการดำเนินงานหลักของกองทรัสต์ * **การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สูงขึ้น:** แม้จะเกิดขาดทุนทางบัญชี แต่การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้จากการสอบทานในรอบบัญชีนี้มีมูลค่าสูงกว่ามูลค่าการประเมินทรัพย์สินหลักก่อนวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนครั้งแรก ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรม:** ความเสี่ยงหลักคือความผันผวนของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลประกอบการทางบัญชีและมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย * **ต้นทุนทางการเงิน:** ต้นทุนทางการเงินเป็นค่าใช้จ่ายหลักของกองทรัสต์ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในรอบถัดไป:** ติดตามมูลค่าการประเมินทรัพย์สินและผลกระทบต่อการบันทึกขาดทุนทางบัญชี * **แนวโน้มรายได้ค่าเช่า:** จับตาการเติบโตของรายได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายได้หลัก * **ต้นทุนทางการเงิน:** ติดตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** การบริหารจัดการเงินกู้ยืมระยะยาวเพื่อรักษาสภาพคล่อง ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **รายได้จากเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์:** เป็นรายได้หลัก 280.56 ล้านบาท คิดเป็น 95.44% ของรายได้รวม แสดงถึงการสร้างรายได้จากสินทรัพย์หลักที่กองทรัสต์ลงทุน * **ต้นทุนทางการเงิน:** เป็นค่าใช้จ่ายหลัก 57.97 ล้านบาท คิดเป็น 69.98% ของค่าใช้จ่ายรวม ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรสุทธิ * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม:** รายการขาดทุน 273.58 ล้านบาท เป็นรายการที่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อผลประกอบการในไตรมาสนี้ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 กองทรัสต์มีสินทรัพย์รวม 14,480.83 ล้านบาท ลดลง 357.99 ล้านบาทจากสิ้นปี 2565 โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 14,197.00 ล้านบาท และเงินฝากธนาคาร 181.10 ล้านบาท กองทรัสต์มีหนี้สินรวม 4,355.44 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน 4,330.49 ล้านบาท ทำให้มีสินทรัพย์สุทธิ (NAV) 10,125.39 ล้านบาท ลดลง 315.65 ล้านบาท หรือ 0.31 บาทต่อหน่วย โดยมีขาดทุนสะสมทางบัญชี 34.39 ล้านบาท ## สรุปท้าย BAREIT ในไตรมาส 1 ปี 2566 เผชิญกับผลขาดทุนสุทธิ 62.45 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากรายการขาดทุนทางบัญชีจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุน อย่างไรก็ตาม รายได้จากการลงทุนสุทธิจากการดำเนินงานปกติยังคงเติบโต แสดงถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ของกองทรัสต์ ความเสี่ยงหลักอยู่ที่ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ซึ่งต้องจับตาการประเมินมูลค่าในรอบถัดไปอย่างใกล้ชิด ขณะที่ต้นทุนทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องบริหารจัดการ