สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4391 out_tok=2739 at=2026-07-26T11:38:18 --> # TTLPF กำไรสุทธิ Q1/66 ทรงตัว YoY รับรายได้ค่าเช่าโต สวนทางต้นทุนพุ่ง ## รายได้รวมโต 6.9% YoY แต่กำไรสุทธิลดลงเล็กน้อย 0.5% เหตุค่าใช้จ่ายพุ่งสูงขึ้น กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตลาดไท (TTLPF) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้รวม 159.59 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยบวกจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดประเทศ อย่างไรก็ตาม กำไรจากการลงทุนสุทธิกลับลดลงเล็กน้อย 0.5% อยู่ที่ 83.86 ล้านบาท เนื่องจากค่าใช้จ่ายรวมปรับตัวสูงขึ้น 16.4% โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้น ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ TTLPF ในไตรมาส 1/2566 คือ **การเติบโตของรายได้ค่าเช่าและบริการที่แข็งแกร่ง** ซึ่งเป็นผลจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดประเทศ แต่ถูกหักล้างด้วย **การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของค่าใช้จ่ายรวม** โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้า ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น **รายได้ค่าเช่าและบริการ** ที่เพิ่มขึ้น 7.2% YoY (จาก 147.87 ล้านบาท เป็น 158.50 ล้านบาท) สะท้อนถึงการฟื้นตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการกลับมาของผู้เช่า ประกอบกับการเปิดประเทศที่ส่งเสริมการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเป็นผลดีต่อธุรกิจในตลาดไท ในทางกลับกัน **ค่าใช้จ่ายรวม** เพิ่มขึ้นถึง 16.4% YoY (จาก 65.05 ล้านบาท เป็น 75.73 ล้านบาท) โดยมีสาเหตุหลักมาจาก: * **ค่าภาษีที่ดิน:** มีการระบุว่า "บางส่วนที่เพิ่มขึ้นเป็นค่าภาษีที่ดินที่ไม่ได้รับการลดหย่อน" ซึ่งหมายความว่าการยกเว้นหรือส่วนลดภาษีที่เคยได้รับในปีที่แล้วอาจสิ้นสุดลง ทำให้ภาระภาษีเพิ่มขึ้นในปีนี้ * **ค่าไฟฟ้า:** "ค่าไฟฟ้าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามประกาศ" บ่งชี้ถึงการปรับขึ้นอัตราค่าไฟฟ้าที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการดำเนินงานโดยตรง การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีผลกระทบโดยตรงต่ออัตรากำไร ทำให้แม้รายได้จะเติบโต แต่กำไรสุทธิกลับลดลงเล็กน้อย 0.5% YoY (จาก 84.25 ล้านบาท เป็น 83.86 ล้านบาท) นอกจากนี้ ยังมีรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน (Unrealized Loss) จำนวน 25.01 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินลดลง แต่รายการนี้ไม่ได้กระทบต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงานจริง ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** การเติบโตของรายได้ค่าเช่ามีแนวโน้มต่อเนื่อง หากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังคงดำเนินต่อไปและกิจกรรมของผู้บริโภคยังคงคึกคัก อย่างไรก็ตาม ปัจจัยด้านค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้า มีความไม่แน่นอนสูง การเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาษีหรืออัตราค่าสาธารณูปโภคในอนาคตจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุน ฝ่ายจัดการจำเป็นต้องบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาอัตรากำไรในระยะยาว ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวม Q1/66 เพิ่มขึ้น 6.9% YoY** แตะ 159.59 ล้านบาท จากการฟื้นตัวเศรษฐกิจและการเปิดประเทศ * **กำไรจากการลงทุนสุทธิ Q1/66 ลดลง 0.5% YoY** อยู่ที่ 83.86 ล้านบาท เนื่องจากค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น * **ค่าใช้จ่ายรวม Q1/66 เพิ่มขึ้น 16.4% YoY** เป็น 75.73 ล้านบาท หลักๆ มาจากค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้าที่ปรับสูงขึ้น * **มูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ลดลง 25.00 ล้านบาท** ส่งผลให้เกิดขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (Unrealized Loss) แต่ไม่กระทบผลประกอบการจริง * **สินทรัพย์สุทธิ (NAV) ณ 31 มี.ค. 66 อยู่ที่ 2,081.00 ล้านบาท** ลดลงเล็กน้อยจาก 2,098.10 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 โดยมีมูลค่าสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยที่ 11.5611 บาท ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2566 TTLPF มีรายได้รวม 159.59 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งเป็นการเติบโตที่ได้รับแรงหนุนจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการเปิดประเทศที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมปรับตัวสูงขึ้น 16.4% YoY มาอยู่ที่ 75.73 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักจากค่าภาษีที่ดินที่ไม่ได้รับการลดหย่อนและค่าไฟฟ้าที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 83.86 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 0.5% YoY เมื่อเทียบกับ 84.25 ล้านบาทในไตรมาส 1 ปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) รายได้รวมเพิ่มขึ้น 8.2% และค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 20% ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิปรับลดลง 0.7% นอกจากนี้ กองทุนฯ มีรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน (Unrealized Loss) จำนวน 25.01 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงจาก 1,673 ล้านบาทในไตรมาส 4/65 เป็น 1,648 ล้านบาทในไตรมาส 1/66 รายการนี้เป็นรายการทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงและไม่ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ## โอกาส * **การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว:** การกลับมาของกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อรายได้ค่าเช่าและบริการของตลาดไท ซึ่งเป็นแหล่งรายได้หลักของกองทุน * **การเปิดประเทศ:** การเปิดประเทศเต็มรูปแบบช่วยกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยและกิจกรรมทางธุรกิจ ซึ่งส่งผลดีต่อผู้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ * **การบริหารจัดการต้นทุน:** หากสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น เช่น ค่าไฟฟ้า หรือเจรจาต่อรองกับผู้ให้บริการได้ จะช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้ ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** ค่าภาษีที่ดินที่อาจไม่ได้รับการลดหย่อน และค่าไฟฟ้าที่ปรับตัวสูงขึ้น เป็นความเสี่ยงที่กดดันอัตรากำไรของกองทุน * **ความผันผวนของเศรษฐกิจ:** ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจโลกและในประเทศ อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและกิจกรรมทางธุรกิจของผู้เช่า * **การประเมินมูลค่าสินทรัพย์:** ความผันผวนของมูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลให้เกิดขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (Unrealized Loss) ซึ่งกระทบต่อมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) แม้จะไม่กระทบกระแสเงินสด * **อัตราดอกเบี้ย:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงิน (หากมี) และความน่าสนใจในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มค่าใช้จ่าย:** โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้า ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงหรือมีมาตรการช่วยเหลืออย่างไรในอนาคต * **อัตราการเช่าและรายได้ค่าเช่า:** การเติบโตของรายได้ค่าเช่าในไตรมาสถัดไป เพื่อยืนยันการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ความสามารถของฝ่ายจัดการในการควบคุมและลดผลกระทบจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น * **การประเมินมูลค่าสินทรัพย์:** การเปลี่ยนแปลงของมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสถัดไป * **นโยบายการจ่ายเงินปันผล:** การพิจารณาจ่ายเงินปันผลโดยคำนึงถึงการดำรงเงินสดและความจำเป็นในการลงทุน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในไตรมาส 1/2566 TTLPF แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากทรัพย์สินหลัก โดยรายได้ค่าเช่าและบริการเติบโตได้ดีถึง 7.2% YoY สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของทำเลที่ตั้งและการบริหารจัดการผู้เช่าภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนดำเนินงานเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินที่ระบุว่า "ไม่ได้รับการลดหย่อน" ซึ่งอาจเป็นภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอย่างถาวรหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบาย และค่าไฟฟ้าที่ปรับตัวสูงขึ้นตามประกาศ ซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก การที่มูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์ลดลง 25.00 ล้านบาท ส่งผลให้เกิด Unrealized Loss นั้น เป็นเรื่องปกติที่เกิดขึ้นได้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนถึงผลการดำเนินงานจริงจากการปล่อยเช่า ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 31 มีนาคม 2566 สินทรัพย์รวมของ TTLPF อยู่ที่ 2,255.23 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม 1,648.00 ล้านบาท คิดเป็น 79.19% ของสินทรัพย์สุทธิ และมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝาก 590.61 ล้านบาท คิดเป็น 28.38% ของสินทรัพย์สุทธิ หนี้สินรวมอยู่ที่ 174.23 ล้านบาท คิดเป็น 8.37% ของสินทรัพย์สุทธิ ซึ่งประกอบด้วยรายได้ค่าเช่ารับล่วงหน้า เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายค้างจ่าย สินทรัพย์สุทธิ (NAV) ณ สิ้นไตรมาส 1/2566 อยู่ที่ 2,081.00 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจาก 2,098.10 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2565 โดยมีสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วยอยู่ที่ 11.5611 บาท ลดลงจาก 11.6561 บาทในไตรมาสก่อนหน้า การลดลงของ NAV ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึก Unrealized Loss และอาจรวมถึงการจ่ายเงินปันผล ## สรุปท้าย TTLPF ในไตรมาส 1/2566 เผชิญกับสถานการณ์ที่รายได้ค่าเช่าเติบโตได้ดีตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ แต่ถูกกดดันจากต้นทุนดำเนินงานที่สูงขึ้น โดยเฉพาะค่าภาษีที่ดินและค่าไฟฟ้า ทำให้กำไรสุทธิทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน แม้จะมี Unrealized Loss จากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ แต่ก็ไม่กระทบต่อกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มค่าใช้จ่ายและการบริหารจัดการต้นทุนของฝ่ายจัดการ รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่จะส่งผลต่อรายได้ค่าเช่าในระยะต่อไป