สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3831 out_tok=2599 at=2026-07-26T06:06:20 --> # SPRIME ทรัสต์ฯ เผยผลประกอบการปี 64 กำไรสุทธิลดลง 7.5% รับผลกระทบโควิดฉุดรายได้ค่าเช่า ## รายได้ค่าเช่าหดตัว 5.97% จากอัตราการเช่าลดลง แต่ต้นทุนบริหารจัดการอาคารลดลงช่วยพยุงผลประกอบการ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) รายงานผลประกอบการปี 2564 มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 7.50% มาอยู่ที่ 441.77 ล้านบาท โดยมีรายได้จากการลงทุนรวม 487.92 ล้านบาท ลดลง 5.97% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าที่ลดลงจากผลกระทบโควิด-19 อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 14.02% ช่วยบรรเทาผลกระทบต่อผลประกอบการโดยรวม ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน หัวใจสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ SPRIME ในปี 2564 คือ **รายได้จากการลงทุนที่ลดลง 5.97%** ซึ่งเป็นผลโดยตรงจาก **อัตราการเช่าเฉลี่ยที่ลดลงเหลือ 84.38%** อันเนื่องมาจากผลกระทบจากการระบาดของโรคโควิด-19 ที่ส่งผลต่อผู้เช่าเดิมและการให้ส่วนลดค่าเช่า อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกที่ช่วยพยุงผลประกอบการคือ **การบริหารจัดการต้นทุนค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลงถึง 14.02%** โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายจากการปรับปรุงอาคารและงานระบบ รวมถึงมาตรการบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง **ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น:** สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจโดยรวม ทำให้ผู้เช่าเดิมบางรายประสบปัญหาและไม่สามารถต่อสัญญาเช่าได้ หรือมีความต้องการพื้นที่ลดลง ส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยของอาคารซันทาวเวอร์สลดลงตามไปด้วย ประกอบกับการที่กองทรัสต์ได้ให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบเพื่อรักษาความสัมพันธ์และลดการสูญเสียผู้เช่า ในขณะเดียวกัน ฝ่ายจัดการได้ดำเนินการควบคุมและบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการปรับปรุงอาคาร ซึ่งส่งผลให้ค่าใช้จ่ายรวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ การได้รับผลดีจากมาตรการภาครัฐในการลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยลดต้นทุนของกองทรัสต์ **จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่:** ปัจจัยด้านรายได้ที่ลดลงจากอัตราการเช่าที่ลดลง **มีโอกาสที่จะไม่ต่อเนื่องในลักษณะเดิม** เนื่องจากเอกสารระบุว่า "สถานการณ์การให้เช่าพื้นที่ของอาคารอยู่ในทิศทางที่กำลังฟื้นตัว และอยู่ระหว่างการสรรหาผู้เช่ารายใหม่" ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวเต็มที่อาจต้องใช้เวลาและขึ้นอยู่กับสถานการณ์เศรษฐกิจโดยรวมและสถานการณ์การระบาดของโรค ในส่วนของการบริหารจัดการต้นทุนที่ลดลงนั้น **มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นต่อเนื่อง** หากฝ่ายจัดการยังคงสามารถบริหารจัดการค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพและมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐอย่างต่อเนื่อง ## Highlight สำคัญ * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 7.50%** มาอยู่ที่ 441.77 ล้านบาท ในปี 2564 เทียบกับปีก่อนหน้า * **รายได้จากการลงทุนรวม 487.92 ล้านบาท ลดลง 5.97%** โดยมีสาเหตุหลักจากอัตราการเช่าที่ลดลง * **ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 14.02%** จาก 245.21 ล้านบาท เหลือ 210.84 ล้านบาท ช่วยบรรเทาผลกระทบต่อรายได้ที่ลดลง * **มูลค่าเงินลงทุนเพิ่มขึ้น 2.98%** โดยมีมูลค่า ณ สิ้นปี 2564 เท่ากับ 5,659 ล้านบาท จากการประเมินมูลค่ายุติธรรมที่ปรับเพิ่มขึ้น * **อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 84.38%** และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 592 บาท/ตารางเมตร/เดือน ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2564 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) มีรายได้จากการลงทุนรวม 487.93 ล้านบาท ลดลง 30.99 ล้านบาท หรือคิดเป็น 5.97% เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่มีรายได้ 518.91 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากอัตราการเช่าที่ลดลงจากผลกระทบของสถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 และการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบ อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 34.37 ล้านบาท หรือคิดเป็น 14.02% จาก 245.21 ล้านบาท เหลือ 210.84 ล้านบาท ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1.24% มาอยู่ที่ 277.08 ล้านบาท เมื่อพิจารณารายการกำไรสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน พบว่ามีการลดลง 39.19 ล้านบาท หรือ 19.22% จาก 203.87 ล้านบาท เหลือ 164.69 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานโดยรวมลดลง 35.80 ล้านบาท หรือ 7.50% มาอยู่ที่ 441.77 ล้านบาท ## โอกาส * **การฟื้นตัวของสถานการณ์การให้เช่าพื้นที่:** เอกสารระบุว่าสถานการณ์การให้เช่าพื้นที่ของอาคารอยู่ในทิศทางที่กำลังฟื้นตัว และอยู่ระหว่างการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อการเพิ่มขึ้นของรายได้ในอนาคต * **การปรับเพิ่มขึ้นของมูลค่าเงินลงทุน:** การประเมินมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินหลัก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 เพิ่มขึ้น 164 ล้านบาท หรือ 2.98% โดยผู้ประเมินพิจารณาจากระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่ยาวนาน (27.05 ปี) และศักยภาพในการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าในอนาคต * **มาตรการภาครัฐ:** การได้รับผลดีจากมาตรการภาครัฐในการบรรเทาภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ช่วยลดต้นทุนของกองทรัสต์ ## ความเสี่ยง * **ผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19:** แม้จะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่สถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 ยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการเช่าพื้นที่และกำลังซื้อของผู้เช่า * **การแข่งขันในตลาดเช่าพื้นที่สำนักงาน:** ตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานมีการแข่งขันสูง ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่าและอัตราการเช่า * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์:** มูลค่าเงินลงทุนของกองทรัสต์ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่ายุติธรรม ซึ่งอาจผันผวนตามสภาวะตลาดและปัจจัยเศรษฐกิจ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **อัตราการเช่าเฉลี่ยในไตรมาสถัดไป:** ติดตามแนวโน้มการฟื้นตัวของอัตราการเช่า และความสำเร็จในการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ * **การปรับขึ้นค่าเช่า:** ประเมินความสามารถในการปรับขึ้นค่าเช่าตามศักยภาพที่ผู้ประเมินมูลค่าได้พิจารณาไว้ * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ติดตามประสิทธิภาพในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการปรับปรุงอาคาร * **สถานการณ์เศรษฐกิจและมาตรการภาครัฐ:** ผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวม และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐที่อาจมีผลต่อผู้เช่าและกองทรัสต์ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) **มูลค่าการโอน/Presale/Backlog:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าการโอน, presale หรือ backlog โดยตรง เนื่องจาก SPRIME เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีลักษณะการดำเนินงานที่แตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป โดยรายได้หลักมาจากการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน **Occupancy Rate / Rental Yield:** * **Occupancy Rate:** อัตราการเช่าเฉลี่ยในปี 2564 อยู่ที่ 84.38% ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้า * **Rental Yield:** เอกสารไม่ได้ระบุ Rental Yield โดยตรง แต่ระบุอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ 592 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินรายได้จากการเช่า **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้ระบุข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจาก SPRIME ไม่ได้มีธุรกิจการก่อสร้างโดยตรง แต่มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ **D/E Ratio:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล D/E Ratio โดยตรง **กระแสเงินสดจากโครงการ:** เอกสารไม่ได้แยกกระแสเงินสดจากโครงการ แต่ให้ภาพรวมของรายได้จากการลงทุนและค่าใช้จ่ายรวม ซึ่งสะท้อนถึงผลการดำเนินงานโดยรวมของทรัพย์สินหลัก ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารระบุถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลประกอบการ แต่ไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับงบดุล เช่น สินทรัพย์รวม หนี้สินรวม หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) โดยตรง อย่างไรก็ตาม มีการกล่าวถึงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2564 เท่ากับ 5,659 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 164 ล้านบาท จากมูลค่ายุติธรรม ณ สิ้นปี 2563 ในส่วนของกระแสเงินสด เอกสารไม่ได้แยกรายละเอียดของกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน การลงทุน หรือการจัดหาเงิน แต่ได้ระบุถึงการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากการลงทุนและค่าใช้จ่ายรวม ซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักของกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ SPRIME ในปี 2564 คือการลดลงของรายได้ค่าเช่าจากการที่อัตราการเช่าเฉลี่ยลดลง อันเป็นผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์โควิด-19 แม้ว่าการบริหารจัดการต้นทุนที่ลดลงและมาตรการภาครัฐจะช่วยบรรเทาผลกระทบได้ แต่สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานโดยรวมยังคงลดลง อย่างไรก็ตาม มีสัญญาณเชิงบวกจากการฟื้นตัวของสถานการณ์การให้เช่าพื้นที่และความสามารถในการปรับเพิ่มมูลค่าเงินลงทุน ซึ่งเป็นโอกาสในการเติบโตในอนาคต แต่ยังคงต้องจับตาความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดและความสามารถในการแข่งขันในระยะต่อไป