สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4053 out_tok=3049 at=2026-07-26T05:36:12 --> # SPRIME Q3/2565 รายได้โต 13% รับผลดีจากฐานปีก่อนต่ำ ต้นทุนพุ่งกระทบกำไรสุทธิ ## รายได้จากการลงทุนรวมโต 13.31% แต่กำไรสุทธิหด 3.16% หลังต้นทุนพุ่งสูงขึ้นจากค่าใช้จ่ายปรับปรุงอาคารและภาษีที่ดินฯ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2565 มีรายได้จากการลงทุนรวม 130.55 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.31% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้นหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมปรับเพิ่มขึ้นถึง 37.01% ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 3.16% และเมื่อรวมรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญของผลประกอบการ SPRIME ในไตรมาส 3/2565 คือ **การเพิ่มขึ้นของรายได้จากการลงทุนรวม 13.31%** ซึ่งเป็นผลมาจากการฟื้นตัวของธุรกิจหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย และการรับรู้รายได้ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับฐานที่ต่ำในปีก่อน อย่างไรก็ตาม **หัวใจอีกด้านที่กดดันผลประกอบการคือการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายรวมถึง 37.01%** ซึ่งส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 3.16% และเมื่อรวมกับรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงถึง 83.33% ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น **การเพิ่มขึ้นของรายได้** มาจากการที่สถานการณ์การระบาดของโรคโควิด-19 ในไตรมาส 3/2564 ส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานและทำให้ต้องมีการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่า ในขณะที่ไตรมาส 3/2565 สถานการณ์ดีขึ้น ทำให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการกลับมาเพิ่มขึ้น รวมถึงรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้นจากการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก **ส่วนการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่าย** มีสาเหตุหลักมาจาก: * **ต้นทุนของการให้เช่าและการให้บริการที่เพิ่มขึ้น:** เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องจากการปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ เช่น งานลิฟต์โดยสาร และระบบการเข้า-ออก * **ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น:** เนื่องจากในปี 2565 ภาครัฐไม่มีมาตรการช่วยเหลือบรรเทาภาระภาษี * **ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสำหรับการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก:** เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการเข้าลงทุนเพิ่มเติม นอกจากนี้ **รายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน** จำนวน 52.81 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมากจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่บันทึกกำไร 10.18 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** สำหรับการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการลงทุน โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและธุรกิจหลังโควิด-19 แต่การรับรู้รายได้ที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับฐานปีก่อนอาจเป็นปัจจัยชั่วคราว **มีโอกาสต่อเนื่อง** สำหรับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากต้นทุนการปรับปรุงอาคารและภาษีที่ดินฯ เนื่องจากเป็นการลงทุนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและเป็นภาระผูกพันตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสำหรับการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีกจะขึ้นอยู่กับขนาดและจังหวะของการเข้าลงทุนในอนาคต **ลักษณะครั้งคราว** สำหรับรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน เนื่องจากเป็นรายการที่ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ณ วันสิ้นงวด ซึ่งอาจผันผวนได้ตามสภาวะตลาดและปัจจัยทางเศรษฐกิจ ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการลงทุนรวม 130.55 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.31% YoY** จากการฟื้นตัวของรายได้ค่าเช่าและค่าบริการหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย * **ค่าใช้จ่ายรวม 64.71 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.01% YoY** สาเหตุหลักจากต้นทุนปรับปรุงอาคารและภาษีที่ดินฯ ที่สูงขึ้น * **รายได้จากการลงทุนสุทธิ 65.84 ล้านบาท ลดลง 3.16% YoY** จากผลกระทบของค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 13.03 ล้านบาท ลดลง 83.33% YoY** เป็นผลมาจากการบันทึกขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 52.81 ล้านบาท * **อาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 82.48%** และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 589 บาท/ตร.ม./เดือน * **พื้นที่ค้าปลีกมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 98.01%** และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 928 บาท/ตร.ม./เดือน ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2565 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) มีรายได้จากการลงทุนรวม 130.55 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.34 ล้านบาท หรือ 13.31% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2564 ที่มีรายได้ 115.21 ล้านบาท การเพิ่มขึ้นนี้ส่วนใหญ่มาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ปรับตัวดีขึ้นหลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย รวมถึงรายได้อื่นที่เพิ่มขึ้นจากการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมในไตรมาสนี้อยู่ที่ 64.71 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.48 ล้านบาท หรือ 37.01% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับปรุงอาคาร งานระบบต่างๆ รวมถึงค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กลับมาเต็มจำนวน และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจากการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 65.84 ล้านบาท ลดลง 2.14 ล้านบาท หรือ 3.16% เมื่อเทียบกับปีก่อน เมื่อพิจารณารายการกำไร (ขาดทุน) สุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน พบว่าในไตรมาส 3/2565 มีขาดทุนสุทธิ 52.81 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไร 10.18 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานในไตรมาส 3/2565 อยู่ที่ 13.03 ล้านบาท ลดลงถึง 65.13 ล้านบาท หรือ 83.33% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3/2564 ที่มีสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 78.16 ล้านบาท ## โอกาส * **การฟื้นตัวของตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานและค้าปลีก:** สถานการณ์โควิด-19 ที่คลี่คลายลงส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาคึกคัก ผู้เช่ามีความต้องการพื้นที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่ออัตราการเช่าและค่าเช่าในอนาคต * **การปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ:** การลงทุนในการปรับปรุงอาคารและระบบต่างๆ เช่น งานลิฟต์โดยสาร และระบบการเข้า-ออก จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจของทรัพย์สินและอาจนำไปสู่การปรับขึ้นค่าเช่าได้ในระยะยาว * **การเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก:** การขยายการลงทุนไปยังพื้นที่ค้าปลีกเป็นการกระจายความเสี่ยงและเพิ่มแหล่งรายได้ให้กับกองทรัสต์ ซึ่งหากบริหารจัดการได้ดี จะเป็นโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน:** การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินหลัก ซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ อาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในแต่ละไตรมาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการปรับลดมูลค่าลง * **ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เช่น ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และต้นทุนการปรับปรุงอาคาร อาจกดดันอัตรากำไรในระยะยาว หากไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าเพื่อชดเชยได้ทัน * **การแข่งขันในตลาดเช่าพื้นที่:** ตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานและค้าปลีกยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องบริหารจัดการเพื่อให้สามารถสรรหาผู้เช่ารายใหม่และรักษาผู้เช่าเดิมไว้ได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ความคืบหน้าในการสรรหาผู้เช่ารายใหม่:** โดยเฉพาะในส่วนของพื้นที่ค้าปลีกที่ผู้บริหารกำลังดำเนินการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ * **แนวโน้มอัตราการเช่าและค่าเช่า:** การเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าและค่าเช่าในอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกในไตรมาสถัดไป * **ผลกระทบของการปรับปรุงอาคารต่อรายได้:** การประเมินว่าการปรับปรุงอาคารจะส่งผลให้สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้มากน้อยเพียงใด * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สิน:** การประเมินมูลค่าทรัพย์สินในไตรมาสถัดไป ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการโดยรวม * **นโยบายภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับภาษี:** การเปลี่ยนแปลงหรือมาตรการช่วยเหลือเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) สำหรับ SPRIME ในไตรมาส 3/2565 มีการดำเนินงานที่สะท้อนถึงการฟื้นตัวหลังสถานการณ์โควิด-19 โดยเฉพาะในส่วนของรายได้จากการลงทุนรวมที่เพิ่มขึ้น 13.31% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีของการกลับมาของความต้องการใช้พื้นที่เช่า โดยอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 82.48% และพื้นที่ค้าปลีกที่สูงถึง 98.01% แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของทำเลและศักยภาพของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการดำเนินงานเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารและระบบต่างๆ ซึ่งแม้จะเป็นการลงทุนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในระยะยาว แต่ก็ส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิในระยะสั้น นอกจากนี้ การกลับมาของภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มจำนวนก็เป็นอีกปัจจัยที่เพิ่มแรงกดดันด้านต้นทุน การที่ผู้ประเมินอิสระพิจารณามูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินหลัก โดยคำนึงถึงระยะเวลาการเช่าคงเหลือที่ยาวนานถึง 26.38 ปี และศักยภาพการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต แสดงให้เห็นถึงมูลค่าพื้นฐานที่แข็งแกร่งของทรัพย์สินภายใต้การบริหารของ SPRIME แม้ว่าในไตรมาสนี้จะมีการบันทึกขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ซึ่งเป็นรายการที่ผันผวนตามสภาวะตลาด ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดโดยตรง เช่น ยอดหนี้สินรวม อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) หรือกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน/ลงทุน/จัดหาเงิน อย่างไรก็ตาม มีการกล่าวถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ## สรุปท้าย หัวใจสำคัญของผลประกอบการ SPRIME ในไตรมาส 3/2565 คือการเติบโตของรายได้จากการลงทุนรวมที่ 13.31% ซึ่งเป็นผลจากการฟื้นตัวของตลาดหลังโควิด-19 แต่ถูกหักล้างด้วยต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 37.01% โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารและภาษีที่ดินฯ ทำให้กำไรสุทธิลดลงเล็กน้อย และเมื่อรวมกับรายการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลงอย่างมาก แม้ว่าศักยภาพระยะยาวของทรัพย์สินจะยังคงแข็งแกร่ง แต่ความเสี่ยงด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและการผันผวนของมูลค่าเงินลงทุนยังคงเป็นประเด็นที่นักลงทุนควรจับตาอย่างใกล้ชิดในไตรมาสถัดไป