สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3855 out_tok=1976 at=2026-07-26T06:18:21 --> # SPRIME Q1/2565 รายได้ลด 2.8% กำไรสุทธิหด เหตุค่าเช่าและค่าบริการวูบ หลังผู้เช่าชะลอตัว ## ทรัพย์สินหลักยังคงมีอัตราการเช่าทรงตัว ฝ่ายจัดการเร่งหาผู้เช่ารายใหม่ พร้อมปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2565 มีรายได้จากการลงทุนรวม 122.95 ล้านบาท ลดลง 2.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง ส่งผลให้กำไรสุทธิจากการดำเนินงานปรับตัวลดลงเช่นกัน แม้จะมีการบันทึกกำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนเข้ามาช่วย ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ SPRIME ในไตรมาส 1 ปี 2565 คือ **รายได้จากการลงทุนที่ลดลง 2.80%** ซึ่งเป็นผลโดยตรงมาจาก **อัตราการเช่าที่ลดลง** แม้ว่าจะมีรายการกำไรสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนเข้ามาช่วย แต่ก็ไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากรายได้หลักที่หดตัวได้ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ฝ่ายจัดการระบุว่า รายได้ที่ลดลงเกิดจาก **อัตราการเช่าเฉลี่ยที่ลดลงจากผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโรคโควิค-19 (COVID-19)** ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อรายได้หลักจากค่าเช่าและค่าบริการ นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายรวมยังปรับเพิ่มขึ้น 6.36% ส่วนใหญ่มาจาก **ต้นทุนการปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ** เช่น งานลิฟต์โดยสาร และระบบการเข้า-ออก รวมถึง **ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น** เนื่องจากไม่มีมาตรการบรรเทาภาระภาษีจากภาครัฐในปีนี้ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัด ต้องติดตาม** แม้ฝ่ายจัดการจะระบุว่าสถานการณ์การให้เช่าพื้นที่ของอาคารอยู่ในทิศทางคงตัว และอยู่ระหว่างการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ แต่ผลกระทบจาก COVID-19 ต่อผู้เช่ารายเดิมยังคงมีอยู่ และการปรับปรุงอาคารที่เพิ่มค่าใช้จ่ายเข้ามา อาจส่งผลต่ออัตรากำไรในระยะสั้น การจะกลับมาเติบโตได้อย่างต่อเนื่องต้องอาศัยความสำเร็จในการหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทน และการฟื้นตัวของผู้เช่าเดิม ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการลงทุนรวม 122.95 ล้านบาท** ลดลง 2.80% YoY * **อัตราการเช่าเฉลี่ย 82.81%** และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 604 บาท/ตร.ม./เดือน * **ค่าใช้จ่ายรวม 54.20 ล้านบาท** เพิ่มขึ้น 6.36% YoY * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 114.91 ล้านบาท** ลดลง 7.07% YoY * **มูลค่าประเมินสินทรัพย์ 5,705 ล้านบาท** โดยพิจารณาจากระยะเวลาเช่าคงเหลือ 26.80 ปี ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2565 SPRIME มีรายได้จากการลงทุนรวม 122.95 ล้านบาท ลดลง 3.54 ล้านบาท หรือ 2.80% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการที่ลดลง อันเป็นผลมาจากอัตราการเช่าที่ลดลงของผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 54.20 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.24 ล้านบาท หรือ 6.36% ส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารและค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 68.75 ล้านบาท ลดลง 6.79% เมื่อเทียบกับปีก่อน อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์มีรายการกำไรสุทธิจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน 46.16 ล้านบาท ซึ่งช่วยลดผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานที่อยู่ที่ 114.91 ล้านบาท ลดลง 7.07% YoY ## โอกาส * **การปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ:** การลงทุนปรับปรุงอาคาร เช่น งานลิฟต์โดยสาร และระบบการเข้า-ออก จะช่วยเพิ่มความน่าสนใจและความสะดวกสบายให้กับอาคาร ซึ่งอาจส่งผลดีต่อการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ในอนาคต * **ระยะเวลาการเช่าคงเหลือยาวนาน:** การที่อาคารมีระยะเวลาการเช่าคงเหลือถึง 26.80 ปี เป็นปัจจัยบวกที่แสดงถึงความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว * **การสรรหาผู้เช่ารายใหม่:** ฝ่ายจัดการกำลังดำเนินการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งหากประสบความสำเร็จ จะช่วยเพิ่มอัตราการเช่าและรายได้ในอนาคต ## ความเสี่ยง * **ผลกระทบจาก COVID-19 ต่อผู้เช่า:** ผู้เช่าบางรายยังคงได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาด ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการชำระค่าเช่า หรือการต่อสัญญาเช่า * **การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์:** ตลาดอาคารสำนักงานมีการแข่งขันสูง การหาผู้เช่ารายใหม่ในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันอาจเป็นความท้าทาย * **ต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น:** ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารและค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น อาจกดดันอัตรากำไรในระยะสั้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * ความคืบหน้าในการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ และอัตราการเช่าเฉลี่ยที่จะปรับตัวขึ้น * ผลตอบรับจากการปรับปรุงอาคาร และผลต่อการดึงดูดผู้เช่า * แนวโน้มการฟื้นตัวของผู้เช่าเดิม และความสามารถในการชำระค่าเช่า * การเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด * ผลกระทบจากต้นทุนการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นต่ออัตรากำไร ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **การบริหารพื้นที่เช่า:** อัตราการเช่าเฉลี่ยในไตรมาส 1/2565 อยู่ที่ 82.81% ซึ่งลดลงจากปีก่อน โดยฝ่ายจัดการกำลังเร่งสรรหาผู้เช่ารายใหม่เพื่อเพิ่มอัตราการเช่าให้กลับสู่ระดับที่สูงขึ้น * **รายได้ค่าเช่า:** รายได้หลักมาจากค่าเช่าและค่าบริการ ซึ่งลดลง 2.80% YoY สะท้อนถึงผลกระทบจากอัตราการเช่าที่ลดลง * **ต้นทุนการดำเนินงาน:** ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 6.36% YoY โดยมีต้นทุนหลักจากการปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ และค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เพิ่มขึ้น * **มูลค่าสินทรัพย์:** มูลค่าประเมินสินทรัพย์ ณ 31 มีนาคม 2565 อยู่ที่ 5,705 ล้านบาท โดยผู้ประเมินพิจารณาจากระยะเวลาการเช่าคงเหลือ 26.80 ปี และแนวโน้มการปรับเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในอนาคต ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดโดยตรง นอกเหนือจากการกล่าวถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งอยู่ที่ 114.91 ล้านบาท ลดลง 7.07% YoY ## สรุปท้าย SPRIME เผชิญความท้าทายในไตรมาส 1 ปี 2565 จากรายได้ค่าเช่าที่ลดลงอันเป็นผลมาจากอัตราการเช่าที่หดตัวลงจากผลกระทบ COVID-19 ต่อผู้เช่า ประกอบกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการปรับปรุงอาคารและภาษีที่ดินฯ อย่างไรก็ตาม การลงทุนปรับปรุงอาคารและระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานยังคงเป็นโอกาสในการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว โดยนักลงทุนควรจับตาความคืบหน้าในการหาผู้เช่ารายใหม่และการฟื้นตัวของผู้เช่าเดิมเป็นสำคัญ