สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3844 out_tok=2504 at=2026-07-26T05:55:08 --> # SPRIME Q1/2566 รายได้โต 9.82% รับอานิสงส์ค่าเช่าปรับขึ้น-ขยายพื้นที่ค้าปลีก ## รายได้จากการลงทุนรวม 135.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.07 ล้านบาท ขณะที่ต้นทุนและดอกเบี้ยจ่ายพุ่งสูงขึ้น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้จากการลงทุนรวม 135.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.82% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่าและการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมปรับเพิ่มขึ้น 21.03% ส่งผลให้กำไรสุทธิจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 69.42 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.98% ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักของผลประกอบการ SPRIME ในไตรมาส 1/2566 คือ **การเติบโตของรายได้จากการลงทุนที่ 9.82%** ซึ่งส่วนใหญ่มาจากค่าเช่าและค่าบริการที่เพิ่มขึ้น โดยมีปัจจัยหนุนจากการปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงที่ผ่านมาและการเข้าลงทุนในส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารซันทาวเวอร์ส อย่างไรก็ตาม การเติบโตของกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นเพียง 0.98% นั้น ถูกหักล้างด้วย **การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายรวมที่ 21.03%** โดยเฉพาะต้นทุนการให้เช่าและบริการที่สูงขึ้นจากการปรับปรุงอาคาร และต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและวงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น **รายได้ที่เพิ่มขึ้น** เป็นผลโดยตรงจากการบริหารจัดการทรัพย์สินหลัก คือ อาคารซันทาวเวอร์ส โดยฝ่ายจัดการสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ตามกลยุทธ์ที่วางไว้ และการขยายการลงทุนไปยังพื้นที่ค้าปลีก (Suntowers Retail Space) ซึ่งช่วยเพิ่มฐานรายได้ให้กองทรัสต์ ในทางกลับกัน **ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น** มีสาเหตุหลักมาจาก: * **ต้นทุนการให้เช่าและการให้บริการ:** เพิ่มขึ้น 11.40 ล้านบาท ส่วนใหญ่เกิดจากการปรับปรุงอาคาร (Renovation) เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของอาคารและระบบต่างๆ เช่น งานลิฟต์โดยสาร ระบบเข้า-ออก และการแลกบัตร รวมถึงต้นทุนค่า FT ของการไฟฟ้าที่ปรับสูงขึ้น * **ต้นทุนทางการเงิน:** เพิ่มขึ้น 5.42 ล้านบาท เป็นผลมาจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของผู้ให้กู้ และการเพิ่มวงเงินกู้จำนวน 213 ล้านบาทเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2565 รายการกำไรสุทธิจากเงินลงทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน ซึ่งในไตรมาส 1/2565 มีจำนวนสูงถึง 46.16 ล้านบาท แต่ในไตรมาส 1/2566 กลับลดลงเหลือเพียง 0.49 ล้านบาท ส่งผลให้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานโดยรวมลดลงถึง 39.15% ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว / ยังไม่ชัด ต้องติดตาม** การปรับขึ้นค่าเช่าและการเข้าลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก มีโอกาสที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องหากสถานการณ์การเช่าพื้นที่ยังคงทรงตัวและสามารถสรรหาผู้เช่ารายใหม่ได้ตามเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายจากการปรับปรุงอาคารอาจเป็นรายการที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว แต่ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและวงเงินกู้ที่สูงขึ้น มีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินในระยะต่อไป ส่วนการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้การเติบโตของกำไรสุทธิในอนาคตไม่หวือหวาเท่าที่ควร หากไม่มีรายการพิเศษดังกล่าวเข้ามาสนับสนุนอีก ## Highlight สำคัญ * **รายได้จากการลงทุนรวม 135.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.82% YoY** จากการปรับขึ้นค่าเช่าและรายได้จากพื้นที่ค้าปลีกที่เพิ่มขึ้น * **กำไรสุทธิจากการลงทุนสุทธิ 69.42 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.98% YoY** แม้รายได้เติบโต แต่ถูกหักล้างด้วยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น * **ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 21.03% YoY** โดยหลักมาจากต้นทุนการปรับปรุงอาคาร (Renovation) และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 50.76% YoY** จากการปรับขึ้นดอกเบี้ยและวงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น * **อัตราการเช่าเฉลี่ย 83.75%** และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 610 บาท/ตารางเมตร/เดือน สถานการณ์การให้เช่าทรงตัว * **รายการกำไรสุทธิจากเงินลงทุนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ** จาก 46.16 ล้านบาทใน Q1/2565 เหลือ 0.49 ล้านบาทใน Q1/2566 ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เอส ไพรม์ โกรท (SPRIME) มีรายได้จากการลงทุนรวม 135.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.07 ล้านบาท หรือ 9.82% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการปรับขึ้นค่าเช่าในช่วงที่ผ่านมา และการเข้าลงทุนในส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารซันทาวเวอร์ส อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 65.60 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.40 ล้านบาท หรือ 21.03% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคาร (Renovation) และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและวงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำไรสุทธิจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 69.42 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 0.68 ล้านบาท หรือ 0.98% เมื่อเทียบกับปีก่อน เมื่อพิจารณารายการกำไรสุทธิจากเงินลงทุน พบว่าในไตรมาสนี้มีจำนวนเพียง 0.49 ล้านบาท ลดลงอย่างมากจาก 46.16 ล้านบาทในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งส่งผลให้การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานรวมอยู่ที่ 69.91 ล้านบาท ลดลง 44.99 ล้านบาท หรือ 39.15% ## โอกาส * **การปรับขึ้นค่าเช่า:** ฝ่ายจัดการสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ในช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ในอนาคต * **การลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก:** การเข้าลงทุนในส่วนพื้นที่ค้าปลีกของอาคารซันทาวเวอร์ส ช่วยเพิ่มแหล่งรายได้ใหม่ให้กับกองทรัสต์ * **สถานการณ์การให้เช่าคงตัว:** แม้จะมีการแข่งขัน แต่สถานการณ์การให้เช่าพื้นที่ของอาคารยังอยู่ในทิศทางคงตัว * **การปรับปรุงอาคาร:** การลงทุนปรับปรุงอาคารเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและมูลค่าในระยะยาว ## ความเสี่ยง * **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและวงเงินกู้ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ * **ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคาร:** การปรับปรุงอาคาร (Renovation) เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อผลกำไรในระยะสั้น * **การแข่งขันในตลาดเช่าพื้นที่:** แม้สถานการณ์จะทรงตัว แต่การแข่งขันในตลาดเช่าพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่ * **การสรรหาผู้เช่ารายใหม่:** ความสามารถในการสรรหาผู้เช่ารายใหม่เพื่อทดแทนผู้เช่าเดิมที่หมดสัญญา ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:** การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ * **ผลการดำเนินงานของพื้นที่ค้าปลีก:** ประสิทธิภาพและการสร้างรายได้ของพื้นที่ค้าปลีกที่ลงทุนเพิ่ม * **ความคืบหน้าในการปรับปรุงอาคาร:** ระยะเวลาและผลกระทบต่อการดำเนินงานจากการปรับปรุงอาคาร * **อัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ย:** การรักษาหรือเพิ่มอัตราการเช่าและค่าเช่าเฉลี่ยในภาวะการแข่งขัน * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ความสามารถในการควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **มูลค่าการโอน/Presale:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูลส่วนนี้ เนื่องจาก SPRIME เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เน้นการพัฒนาและโอนโครงการใหม่ * **Backlog:** ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจของ SPRIME * **การเปิดโครงการใหม่:** ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจของ SPRIME * **Occupancy Rate / Rental Yield:** ระบุอัตราการเช่าเฉลี่ย 83.75% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 610 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญของการดำเนินงาน * **ต้นทุนก่อสร้าง:** ไม่ได้ระบุโดยตรง แต่มีการกล่าวถึงต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับปรุงอาคาร * **D/E Ratio:** ไม่ได้ระบุในเอกสาร * **กระแสเงินสดจากโครงการ:** ไม่ได้ระบุในเอกสาร ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงิน เช่น สินทรัพย์ หนี้สิน หรือ D/E Ratio โดยตรง แต่มีการกล่าวถึงการเพิ่มวงเงินกู้จำนวน 213 ล้านบาทเมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2565 ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ยังมีการระบุถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งอยู่ที่ 69.91 ล้านบาท ลดลง 39.15% จากปีก่อน ## สรุปท้าย SPRIME ในไตรมาส 1/2566 สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการลงทุนได้ตามเป้าหมายจากการปรับขึ้นค่าเช่าและขยายการลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของกำไรสุทธิถูกจำกัดด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งจากค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารและต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในระยะต่อไป โดยเฉพาะผลกระทบจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงเป็นขาขึ้น