สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=6064 out_tok=2332 at=2026-07-27T09:38:39 --> # FPT กำไร Q3/64 พุ่ง 15% รับรายได้บริหารจัดการโต – โอนบ้านวูบตามกำลังซื้อ ## รายได้รวมหด 22% แต่กำไรสุทธิโตสวนทาง จากการบริหารต้นทุนและรายการพิเศษ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2564 สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2564 มีรายได้รวม 3,844.7 ล้านบาท ลดลง 22.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ สามารถพลิกกลับมามีกำไรสุทธิ 459.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.0% โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้ค่าบริหารจัดการที่เติบโต และการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงมีกำไรจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเข้ามาเสริม ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้กำไรสุทธิของ FPT ในไตรมาส 3 ปี 2564 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 15.0% แม้รายได้รวมจะลดลง 22.1% มาอยู่ที่ 459.5 ล้านบาท มาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1) การเติบโตของรายได้ค่าบริหารจัดการที่เพิ่มขึ้น 24.6% และ 2) การควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 23.3% ประกอบกับมีกำไรจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเข้ามาเสริม ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น * **รายได้ค่าบริหารจัดการเพิ่มขึ้น:** มาจากการบริหารทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น และการให้บริการด้านการจัดการแก่หน่วยธุรกิจภายใต้การลงทุนของกลุ่มบริษัท * **ต้นทุนและค่าใช้จ่ายลดลง:** สอดคล้องกับรายได้ที่ลดลง โดยต้นทุนจากการประกอบธุรกิจลดลง 22.7% และบริษัทฯ สามารถควบคุมต้นทุนในการจัดจำหน่ายและค่าใช้จ่ายในการบริหารให้ลดลงถึง 29.6% นอกจากนี้ ต้นทุนทางการเงินยังปรับตัวลดลงจากการบริหารเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ * **กำไรจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:** เกิดจากการขายที่ดินให้แก่บุคคลหรือกิจการอื่น ซึ่งเป็นรายการที่ไม่เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอ (one-time) จำนวน 19.6 ล้านบาท ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว / ยังไม่ชัด ต้องติดตาม:** แม้ว่าการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายจะทำได้ดี แต่ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้กำไรเพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ มีทั้งส่วนที่มาจากการดำเนินงานปกติ (รายได้ค่าบริหารจัดการ) และส่วนที่เป็นรายการพิเศษ (กำไรจากการขายสินทรัพย์) ซึ่งรายการพิเศษนี้ไม่สามารถคาดการณ์ว่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องได้ ส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงจากการระบาดของโควิด-19 และกำลังซื้อที่อ่อนแอ คาดว่าจะเป็นปัจจัยกดดันในระยะสั้นถึงกลาง ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิเติบโต 15.0% YoY:** แม้รายได้รวมลดลง 22.1% มาอยู่ที่ 3,844.7 ล้านบาท แต่กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 15.0% มาอยู่ที่ 459.5 ล้านบาท * **รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 25.0% YoY:** เป็นผลจากการระบาดของโควิด-19 ระลอก 3 ทำให้ยอดโอนบ้านลดลง ประกอบกับกำลังซื้อภาคครัวเรือนอ่อนแอ * **รายได้ค่าเช่าและบริการลดลง 19.5% YoY:** ส่วนหนึ่งเกิดจากการเริ่มใช้ TFRS 16 ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้สิทธิการเช่ารอตัดบัญชีได้ แต่หากไม่รวมผลกระทบนี้ ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่ามีรายได้ทรงตัวและรักษาอัตราการเช่าได้ดี * **รายได้ค่าบริหารจัดการเพิ่มขึ้น 24.6% YoY:** จากการบริหารทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น * **กำไรจากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:** มีรายการพิเศษ 19.6 ล้านบาท จากการขายที่ดิน ## ภาพรวมผลประกอบการ FPT รายงานรายได้รวมในไตรมาส 3 ปี 2564 อยู่ที่ 3,844.7 ล้านบาท ลดลง 22.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง 25.0% เนื่องจากผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ทำให้ยอดโอนบ้านลดลง นอกจากนี้ รายได้จากการให้เช่าและบริการที่เกี่ยวข้องลดลง 19.5% ส่วนหนึ่งจากการปรับใช้มาตรฐาน TFRS 16 อย่างไรก็ตาม รายได้จากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 33.9% และรายได้ค่าบริหารจัดการเพิ่มขึ้น 24.6% ส่งผลให้กำไรสำหรับงวดอยู่ที่ 459.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.0% และกำไรส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้น 20.5% มาอยู่ที่ 463.4 ล้านบาท ## โอกาส * **ความต้องการที่อยู่อาศัยบนทำเลศักยภาพในราคาระดับกลาง:** ยังคงมีแนวโน้มที่ดี * **ความต้องการพื้นที่เช่าของกลุ่มโรงงานและคลังสินค้า:** ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง จากยอดส่งออกที่เพิ่มขึ้นและการย้ายฐานการผลิต * **การบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่าย:** บริษัทฯ มีความสามารถในการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ * **การบริหารเงินทุน:** ทำให้ต้นทุนทางการเงินปรับตัวลดลง ## ความเสี่ยง * **การระบาดของโควิด-19:** ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อ * **การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ:** ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการปรับลดราคาเพื่อกระตุ้นยอดขาย * **มาตรการการควบคุมสินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้น:** ของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ยอดโอนบ้านลดลง * **กำลังซื้อที่อ่อนแอของภาคครัวเรือน:** เป็นปัจจัยกดดันยอดขายและยอดโอน * **อาคารโกลเด้นแลนด์บิวดิ้งใกล้หมดสัญญาเช่า:** อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่า ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มการระบาดของโควิด-19 และมาตรการภาครัฐ:** จะส่งผลต่อกำลังซื้อและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวม * **การปรับตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์:** โดยเฉพาะแนวราบ และการแข่งขันด้านราคา * **การบริหารจัดการ Backlog และการเปิดโครงการใหม่:** เพื่อรองรับการโอนในอนาคต * **ผลกระทบจาก TFRS 16 ต่อรายได้ค่าเช่า:** และการบริหารจัดการสัญญาเช่าช่วง * **ความต้องการพื้นที่โรงงานและคลังสินค้า:** และแนวโน้มการย้ายฐานการผลิต * **การบริหารกระแสเงินสด:** และการชะลอการซื้อที่ดินเพื่อรักษาสภาพคล่อง ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **ยอดโอนบ้านลดลง:** เป็นผลโดยตรงจากการระบาดของโควิด-19 และกำลังซื้อที่อ่อนแอ แม้ว่าความต้องการในระดับกลางบนทำเลศักยภาพจะยังดีอยู่ แต่มาตรการสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นเป็นอุปสรรคสำคัญ บริษัทฯ จึงมุ่งเน้นการระบายสต็อกพร้อมโอนและชะลอการซื้อที่ดินเพื่อบริหารสภาพคล่อง * **รายได้ค่าเช่า:** ธุรกิจอาคารสำนักงานยังรักษาอัตราการเช่าได้ดี แต่ธุรกิจโรงงานและคลังสินค้ามีรายได้ลดลงเล็กน้อยจากการขายสินทรัพย์ให้ FTREIT และผลกระทบจากโควิด-19 ที่ทำให้ลูกค้าไม่สามารถเข้าตรวจสอบพื้นที่และเซ็นสัญญาได้ อย่างไรก็ตาม แนวโน้มความต้องการพื้นที่เช่ากลุ่มนี้ยังดีจากการส่งออกและการย้ายฐานการผลิต * **การปรับใช้ TFRS 16:** ส่งผลให้รายได้จากการให้เช่าและบริการที่เกี่ยวข้องลดลง 90 ล้านบาทต่อไตรมาส จากการไม่สามารถรับรู้รายได้สิทธิการเช่ารอตัดบัญชีภายใต้สัญญาเช่าช่วงที่ดิน ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2564 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 93,978.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.9% จากสิ้นปี 2563 โดยมีสินทรัพย์พัฒนาเพื่อขายลดลงเล็กน้อย 0.9% และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้น 5.7% ขณะที่หนี้สินรวมอยู่ที่ 59,916.2 ล้านบาท ลดลง 1.9% ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมเพิ่มขึ้น 6.0% เป็น 34,062.0 ล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (D/E Ratio) อยู่ที่ 1.52 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 1.47 เท่า ณ สิ้นปี 2563 ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการลงทุนในบริษัทร่วมและการจัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ๆ เช่น การเพิ่มทุนใน FTREIT และการเข้าซื้อสีลมคอร์ปอเรชั่น จำกัด ส่งผลให้เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 56.3% มาอยู่ที่ 1,129 ล้านบาท ## สรุปท้าย FPT ในไตรมาส 3 ปี 2564 แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายที่แข็งแกร่ง ทำให้กำไรสุทธิเติบโตได้แม้รายได้รวมจะลดลงจากปัจจัยลบภายนอก อย่างไรก็ตาม การพึ่งพิงรายการพิเศษจากการขายสินทรัพย์และการชะลอตัวของยอดโอนบ้านจากกำลังซื้อที่อ่อนแอและมาตรการสินเชื่อที่เข้มงวด ยังคงเป็นความท้าทายที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบริหารจัดการสภาพคล่องในระยะต่อไป